鉴于目前市场上存在一定规模的回迁安置房房交易，且因回迁安置房交易引发的纠纷逐步显现。在回迁安置房交易无法消除的现状下，如何就认识回迁安置房交易的风险以及规避风险，本文拟尝试分析，供实务参考。
一、回迁安置房的权利主体确认
1.1共有人的确认，共有人确认依赖于当事人的陈述以及回迁相关手续的佐证。鉴于回迁过程中户内人口的实际变动以及以户为单位安置方式的复杂性，我们认识到确认户内人口的重要性及复杂性。确认共有权人是回迁房交易的法律基础及现实依据，较之于商品房交易的清权属清晰可辨，回迁房往往因为土地性质的多样性及业主办理产证的积极性，回迁房的权属某种程度上在外观上看总是扑朔迷离，如果仅仅依据当事人的自我陈述或回迁手续确认权利归属，无疑是极为冒险的，因为当事人陈述可能因为急于变现或者出于法律认识错误的无权处分都可能给后续交易埋下严重法律及经济隐患。如果是依据选房卡等回迁手续贸然认定权属也是十分冒险的，因为选房卡在现实中的体现方式也是极为简陋的，某种程度上只能够在回迁过程及集体经济组织内部起到保障回迁秩序及房屋分配的作用，其根本不具备确认房屋权属的效力和作用。
1.2确认的方式，那么根据上述对回迁房权属确认的分析，为保障进一步的回迁房交易我们应该如何确认房屋权属呢，首先通过身份证户口本等权威居民信息进行初步确认户内人口，其次依据婚姻关系以及常见的亲属关系确认户内成员，其次在此基础上通过集体经济组织及物业等机构进行确认，最后如果在可能的情形下依据最原始的拆迁安置协议确认户内人口及房屋归属，本来回迁安置协议是最为直接且高效的辨认方式，但由于拆迁安置工作的特殊性，这一途径在现实中往往难以进行。
1.3确认的效力.通过上述方式确认后，是否就可以一劳永逸高枕无忧了?答案是否定的，因为房产作为常见的不动产依照法律规定是必须通过法定的权利确定方式予以呈现，基于回迁安置房在权属办理上的先天不足，我们仍然需要在经过审慎的确认后仍旧需要房屋出售者的承诺。
二、回迁安置房的交易保障
2.1合同约束，合同约束是保障回迁房交易的基础手段，白纸黑字的房屋交易标的确认，双方权利义务的确认，价款支付及房屋交付的实现，违约情形及违约责任的类型化，缺一不可。且不可心存侥幸，自信以为熟人介绍，关系牢靠，自我感觉无误等主观认识而忽视对购房合同的忽略，实践中部分交易者简单的认为购房合同就是一张纸质文件，草草签署，而对其中的内容并无确切认识及深刻理解，导致纠纷发生时，悔不当初且无可奈何。
2.2第三方见证，回迁房的交易大多发生在较为熟悉的交际圈之内，一般都是通过熟人介绍而彼此达成交易意向的，那么通过熟人的见证对于交易及后续的合同履行及争议解决都有着不可或缺的作用。
2.3律师见证及公证的可行性。律师作为专业的法律工作者，对于房屋交易具备基础完备的风险防范思维，再加上一定的实务经验，律师在回迁房交易中的作用一定会更加凸现，起码是在其他权威机构及有效方式介入交易不足的情形下，显得尤为必要。律师一般作为专业的谨慎的法律工作者是不会对房产交易进行专业见证，律所一般也不会允许开展类似业务，但是律师对于合同起草，解释及签署都有着独特的优势作用，对于交易方的担忧和争议都可以通过规范化的法律语言在合同中予以描述，对于个性化的交易需求也可以量体裁衣满足交易各方。
2.4其他方式的保障(集体经济组织，物业方的参与)。村委会居委会及物业方在回迁房交易中一般不会直接参与，但是因为其长期直接同房屋权利人接触，其对于回迁房屋政策的把握，对于房屋日常的使用都有着特殊的信息把握，因此或者是求助居委会或物业方查证信息，或者是在交易前后征的居委会或物业方某种程度的认可都是十分重要且极其必要的。
三、回迁安置房交易后的履行
3.1房屋交付后房产瑕疵的责任归属，回迁房屋交付买房方后，如果遭遇类似房产质量的问题怎么办，是找卖方呢还是通过卖方的协助找房屋建设方维护权利呢。不同于一般商品房房屋权利人可以依据房屋产权证书直接维权，基于房屋买受方并不具备社区当然的居民身份，换言之回迁房的权利是具有一定人身属性的，这是谁都无法否认的，因为拆迁安置本身就含有对人身生存权利的保障，并非单纯的财务置换，因此对于房屋瑕疵的救济需要在买卖合同中予以明确，以保证在后期发生问题时维权行为的可操作性。
3.2物业服务的保障，现实中物业费一般依据双方的买卖行为是配合物业服务的，但能否和原始社区居民享受同等的权利，就需要另当别论了，因为回迁房物业保障对原始居民一般是具有一定的福利意味的。作为外来的购房者需要确保的是基于房屋权利享有基本完善的物业服务，物业服务能够满足正常的生活需求。这实际也需要居委会的介入保障买受方的基本权利，而居委会的合理介入对于提升小区价值和保障交易安全，维护社区秩序都是非常重要的。
四、违约后的处理
违约救济的实现，如果安置房交易发生违约，或者房屋交付的不能，或者交付后的产权争议，任何一个问题对于房屋买受人都是致命的，因此前期的调查工作极其重要，而因前期准备工作的充分性就回体现到违约救济的实现上来，比如违约金的约束就会对违约方形成法律责任和经济承担的威慑，除此之外作为相对熟悉社群中中居民的交易关系，社会舆论也可以作为一种补充的保障方式，最终通过司法途径的救济也是极为有效的法律武器，真正遇到违约发生，坚定拿起法律武器维护权利是必须的。绝不能因为内心的犹豫而错失法律维权的机会。
综上，回迁房交易满足了一大批群众的购房需求和变现需求，已经成为二级房地产市场交易中不可回避的问题，构建适合市场交易的回迁房买卖机制十分必要，对于满足群众住房需求以及就此引发的法律需求、中介服务需求等十分重要。我们将在实践的房屋买卖及司法实践中不断总结经验，行成较为合理的回迁房交易保障思路，为维护交易双方合法利益及地产市场交易稳定作出有益探索。
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