一、上海银保监局在2021年1月29日晚间下发了通知，通知内容共8条，详细如下：
1、严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等
2、严格实施房地产贷款集中度管理，加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理，这项要求主要针对辖内中资地方法人银行。对房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行，将针对性地强化过渡期业务调整。
3、严格审核首付款资金来源和偿债能力，强化首付款资金真实性审查要求，审慎评估借款人还款意愿、还款能力。
4、严格加强借款人资格审查和信用管理，按照本市住房限购政策的要求，采取有效措施加强对借款人，尤其是夫妻离异购房限贷资格审查。同时，加强个人住房贷款合同管理，对各类不诚信行为强化约束。
5、严格个人住房贷款发放管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
6、切实加强信贷资金用途管理，强化用途警示。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。完善信贷资金用途监测与拦截机制。
7、严格房产中介机构业务合作管理。实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质和收入证明等违规行为的房地产中介，立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。
8、立即开展风险排查，并进一步完善内控制度，强化对房地产市场和房地产金融风险的监测、分析和评估
估计2021年2月1日起的一周内，上海各家银行会按照自己信贷存量规模、总行下发的今年指标、胆量和能力以及对这份通知的理解不同，做出相应的调整，我个人认为可能存在的调整如下：
1、严查首付来源，要求客户提供6个月到1年的交易明细，以证实首付款的真实来源，对目前较常见的父母转钱给子女付首付的，不排除要求提供父母的首付资金来源
2、严查首付的转账凭证的真实性，目前已有17家银行开通的网上核实转账凭证的业务，但实战中，大部分银行能认可手机银行的转账截屏，这是无法核实验证的，大概率，银行会要求必须提供能网上核实的转账凭证复印件，对通过手机银行转账或17家以外转账的凭证要求客户经理陪同到柜台打印流水等来补充核实
3、目前较多银行采取的是首套首付35%（部分银行首付15%—20%）、二套首付35%即可审批的操作模式，其余首付款在放款前补足，由于放款部门不可能和审批部门具有同等的鉴别、验证、防范能力，在这个环节假的转账凭证和收据更容易混过去，估计大概率，银行会要求付足首付后才能开始审批贷款
4、目前较多银行对2套贷3成的客户、首套贷5成内客户采取只需要收入证明，不需要提供流水佐证；喜欢稳定授薪人士的银行有单倍流水0.7折的标准；喜欢自雇人士的银行有对客户个人流水的入账（非本人或配偶转入）都能直接认定为收入的标准；其他至于3万收入证明免流水、存贷款金额30%免流水；利息推算月供免流水；其他资产推算免流水的比比皆是；估计以后可能都没有了
5、鉴于2019年下半年起，个人经营性贷款的利率远低于购房按揭贷款，以前是2套贷款成数不足的客户想走这条路，现在连首套贷款客户都嫌弃4.65%的利率太高，也要挤在这条路上。目前上海主流玩个人经营性贷款的银行20多家，新开公司、新变更股权、实际控制人、新产证、企业不需要真实经营流水等百花齐放，估计下周起，上海本地企业、工商注册满1年、股权变更满1年、新购产证满1年（松点至少满3个月）、企业必须有银税系统（至少交过一笔税吧）的客户不会受太大影响，其他的就难说了
6、以前帮客户的首付PS下，找个朋友的公司帮客户开个兼职的收入证明，甚至更过火的一些处理在贷款圈是不稀奇的，现在开始，存在了2个风险，首先，包装出问题，中介公司会进入银行的黑名单，如果进一步进入银行同业行会的黑名单，那就完了，所有的银行看你提供的案子都像破案一样的话，时间、效率先不提，客户这口碑就先坏了，其次，递交虚假材料的客户会个人征信上显示失信，这对客户的影响很大，不要看帮忙的时候，客户笑嘻嘻的，万一出纰漏，咬你都是轻的
7、关于离婚的客户咋处理，现在各家银行大都在观望，都希望有几只小白鼠试试看，作为银行，严格不能侵犯公民的个人隐私，未经授权，是不能查询客户前妻（前夫）的个人征信及名下房产情况，但交易中心是否能在未经客户授权的前提下，将其名下房产情况提交给贷款银行，未得可知，所以，这类客户再议，等几天
8、银保监要求各家银行自查2020年6月以后放款的个人经营性贷款、消费类贷款的资金流向，截止到2020年2月28日前，这就看各家银行的态度了，记得去年年初深圳也查过，据说查实了3笔；严格来查的话，99.9%的案子经不起查实
总结：说了这么多废话，想表达的意思如下
1、成交前，问清楚你们客户的首付来源，不要只会教客户从父母账上走一遍；从A银行汇入股票账户，再从股票账户汇出到B银行，那么B银行会显示这笔钱是银证汇入，这更可靠，前提是A银行不能是你主要收入来源的银行（因为主要收入来源的流水也要提供给银行看）
2、不要把太多的想法放在3+3、全款买入再抵押的故事上，有真实经营背景的、企业经营状况不错的还能赌一把新产证办理抵押是否会有个期限的问题；新公司、新变更股权、实控人的就不要去想了
3、客户贷款收入等方面有问题需包装的，想清楚并说清楚后果，对可能产生的责任有思想准备，该类案子需要客户签署自办贷款承诺书，不能影响公司
4、也不要太悲观；2005年出台增值税、个税算第一次调控的话，这16年间经历了太多调控，大部分撑过去的人都活的挺好；房地产行业作为主要经济支柱行业的地位是不可动摇的；人民币贬值、通货膨胀、投资渠道稀少以及有钱人太多了决定了客户是不会稀缺的；银行有钱不让放贷，银行也有指标、房租、人员工资的成本压力，它比我们能撑的时间更少；但严查酒驾时还要开车喝酒；扫黄扫赌的时候还要去会所和棋牌室的都是勇士，熬一熬，就过去了，不要和政府对着干，至少场面上不要
2021年1月31日
希望未来一周听到的不要都是坏消息，希望因此解约、违约的客户少一点，更希望那些倒霉蛋能找到解决办法，阿门
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