近日，“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”取得深圳证券交易所的无异议函，标志该计划已正式获得深交所通过。
一、创同类规模纪录
资料显示，碧桂园租赁住房REITs由碧桂园控股有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施，产品规模达100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。
该租赁住房REITs是国内首单达到百亿级规模的REITs产品，同时也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。
此前，已发行的租赁住房REITs产品还没多少，简单回顾一下重要的几个：
1.新派公寓-2.7亿（品牌公寓）
2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划获得深交所审核通过。这是国内首家用私募基金方式收购资产（但是是类REITs），并进行专业管理的长租公寓项目，意味着长租公寓的融资大门自此正式开启。
（注意：魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费打包，以租约证券化的方式在2016年募资额达到3.5亿元，是ABS，与REITs不一样）
2.保利地产-50亿（央企）
2017年10月23日，保利地产联合中联基金推出的这一总规模50亿元的REITS，以保利地产自持的租赁住房为底层物业资产，采取储架发行机制。这是中国首单租赁住房REITs获批通过，预示住房租赁市场进一步发展，开始与金融市场衔接。
3.旭辉领寓-30亿（民企）
2017年12月26日，旭辉领寓类REITs的获批，注册规模30亿，涉及10-15个项目，获准在2年内分期完成发行，开创了国内首单民企长租公寓资产证券化的新篇章。
目前，中国单只REITs平均规模仅为22亿人民币，而亚洲约为90亿人民币、美国约为90亿美元。
二、为何租赁企业青睐于发行REITs？
很简单，长租公寓作为“重资产”，前期投入大、回收周期长......现在还没有任何有效的盈利模式。除了需要政策扶植，REITs是目前最好的出路，这样企业才有盈利的机会，而这一过程大概需要2-3年。
对于踏足住房租赁行业的房企来说，REITs拓宽了融资渠道，也有望令房地产基金的业务进一步扩张，为房企提供了另一种盈利模式；对于投资者来说，即使没有很多资金也可以参与到房地产市场中，租赁住房市场证券化逐渐开端。
通过REITs实现长租公寓资产证券化后，房企正在从“拿地卖房”转向“出售、持有、运营”并举，出租物业管理专家房东利器CEO冯树强表示，碧桂园该单产品“具有很好的市场带动效应”。
三、会引发全行业效仿吗？
答案，自然是否定的。
我们简单剖析一下REITs：REITs是房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts），是房地产基金的一种，向投资人募集资金后用以投资房地产，并通过收取租金等途径来为投资人产生投资收入。
来看个图：
这就表明，想发行REITs，你的租金基数必须足够大！打个比方，你一年租金才收个几万、几十万的，凭什么抵押投资人的投资收入？
租金基数怎么才足够大？那当然是房源数量。据资料查询，在推进长租公寓业务方面，碧桂园计划在3年内达到100万间。目前，该公司公寓进驻城市主要有有北京、广州、深圳、厦门、武汉。
这也说明：只有大的企业，才有实力发行租赁住房REITs产品！而且目前中国的REITs产品仍在初级阶段，仍有一系列难题有待解决，不是小品牌公寓能玩得起的，没点背景支持，立项都甭想。
最后，冯树强表示，REITS资金规模越来越大，表明这个市场，龙头租赁企业估计很快就会在房企中诞生，其它品牌公寓都只是陪跑者，让我们拭目以待吧。
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