以科学的角度研究某港的房价为什么高？

以科学的角度研究某港的房价为什么高？

        这个问题不是简单方法，例如填海，或者增加土地供应量，就可以解决的。这涉及到自由港的核心问题。

        某港是世界上最繁华的自由港，堪比世界第一自由港。为什么呢？金融自由＋税超低。这是某港的定位造成的。之后的百年发展，就是建立在这个地基上的。

        但是，某港的行政成本不低，而且很高。他们的正式编制人员，工资是京沪的三倍以上，人数也不少。管理一个七八百万人口，高度国际化，超级繁荣的城市，建设了那么多的基础设施，成本一点也不比京沪小。那么，钱从哪来？这个说来话长了。

        管理一个城市的巨额成本，建设公共设施的天价投入，需要大量的钱。在京沪，这个钱的来源主要有，一是m2的年年增加，水涨船高。二是税费罚。三是土地款。某港就难以模仿了。

      一是m2。他们是自由港，金融自由，外汇随便进出。m2的每一块钱都必须有美元做储备金，不是你想增加m2，就可以增加的。如果每年增加10%，没有美元储备，汇率就那个了。索罗斯天天盯着你。m2增加基本没戏了。

      二是税费。这个是立法规定的。较高的税费，和自由港的城市定位是不一致的。这条路走不通。

      三是罚款。罚款权最后是在法院。某港的法官组成，你去看一眼就知道了。如果罚款增加过多，法院也通不过。

      所有的路子都难以改变，只能在土地出让金上想办法了。如果土地出让金再打五折，城市管理成本怎么办？

        你是大学生，你先说。

（纯科研理论探讨，若有不妥之处，可以立马删除）