1月11日，2019数智未来峰会暨技术领导力峰会在上海顺利举办，会上，乡伴文旅董事长朱胜萱为我们解密田园综合体如何一步步成为理想村品牌，同时打造标准的商业化运营模式。
朱胜萱，东联设计、原舍、乡伴创始人，一直致力城乡互动的乡村旅游产业研究，思维敏锐，跨建筑设计/景观设计/休闲农业等多个领域，极具创新精神。曾任上海世博局和东方园林高管，上海世博会景观工程总顾问。乡伴文旅成立以来已签约、动工、运营昆山计家墩、宁波余姚、云南阿者科等数十个精品民宿聚落和包含多种新消费休闲业态的田园综合体。
演讲内容
大家好！我觉得会议还是蛮跨界的，刚才也听了互联网和IT的一些管理办法。乡伴是一家很特殊的公司，我的团队和管理层主要是由设计师出身的，目前300名员工70%以上是设计师。我们从事的行业主要就是跟地产和城市建设相关的园林和景观工程，和建筑工程的领域。这是上海世博会的一个场景，我们花很快的时间改变一个区域，5平方公里，在一到两年让整个城市发生改变。后来公司被东方园林并购，06年到10年4年，从事5平方公里里主要场地的管控和建造。
我一直以为设计师改变城市，之前中国的城市进程一直是以西方理论和城市规划为发展的。在寸草不生的机械港口花两年的时间，就造出园林和生态的城市。从10年开始，城市化的进程越来越加快，当我们解决不了很多城市问题的时候，同样乡村也出现了各种问题。
后来被大家不断刷屏，有各种各样的农舍爆改、民宿情怀，几个破破的小房子，最后变成了售价很奢华的商业民宿。在三年中大家不断消费它，只是由于我们的能力能在乡村里面造一个漂亮的房子，把城市里的技能搬回去乡村。
10年、11年、12年的时候，大家并没有把它看作社会往前走的一个可能性的战场。同样在房地产浪潮里边走得比较快的，13、14年，我做了一个田园综合体。其实那个时候没有田园综合体这个词，当时在做房地产的时候，边上有比较破败的村庄。按照我们正常的处理，这样破败的房子全部拆除，要么复耕变成我们城市视野里的各种不同风格的小房子，别墅也好，各种各样的商业用地也好。后来我们反思，其实是乡野的生活触动了很多人。从16年开始的田园综合体，到17、18的每一年中央的1号文件，乡村振兴已经成了目前我们在整个基建行业立一个新的可能性的趋势。
这完全是由我个人的喜好，然后慢慢变成可能的事业。3年时间，我跨越了18个省，目前大概有11个理想村开工和部分开业了。很多人问我为什么从城市转到了乡村？我想我们能做设计和工程，并且真正的把设计和实施结合在了一起。
大多数的工人场景应该都是这样的，农民工进城，由设计师画完施工图，交到他们的队伍里面去，按照流程的招投标建设。在乡村非标准和不确定性，让我们在传统的工程领域是无法进入的。整个十几公里的乡村改造，没有哪一家是标准化的。我们一群设计师，不管赶工还是夜晚，都会和工人一起完成项目。
上合大家看到都是大型的会议，实际上合关注了整个崂山的乡村。整个城市的面貌一直延伸到景区和乡村，全部进行了新的一轮的刷新。乡村和城郊已经不再是以前的一条红线完全隔离了，类似于这样的事件，设计师供应一体化，6天完成的时间。中国的建设速度和行业的推进，让我们把城市和乡村之间的视野不断的拉近。这个是三城融合示范带，15公里也是在两个月的时间全部进行了新的一轮改造。
在乡村里面，你们是一群特别有魔法力的设计师。在《梦想改造家》，大家可以看到室内设计和装修的改变。这是很小的房子，就在周庄的边上，是一个亲子型的民宿。这个项目当2017年上线的时候，它其实客房数量能够做到，一共只有21间客房，在5星级酒店的背后，但是它的年平均入住率直接90%，客单价超过五星级酒店。其实背后的五星级酒店，它有一个比较乡野的乐园，然后有一个属于3岁到10岁孩子家庭这样的一个亲子独立的客群。
16、17、18年我们每年都会做出一些所谓叫现象级的网红，在民宿行业里面它的入住率能够做到90%以上。但是它不是简单的只有一些住房，它其实内部有属于自己生命力的一系列的东西。这个之所以它能够跟迪斯尼的其中一个酒店同期上线，它上线的一星期之内，已经预售了两千间客房。它有不断的创造和乡野相关的动物、植物、昆虫，跟它的主题和IP联结在一起，家庭是因为孩子的喜欢，为此买单的。
中国的木结构和建造在世界历史上处于巅峰，宁波余姚的一个古村落全手工的打造了不同类型的木屋，13间房。平均客单价1800以上，很多人开着车，从北京、上海驱车，没有什么特别好的服务和配备，就是因为它创造了个跟乡村不一样的体验。
我们做了全亚洲最长的1.68公里的索道，有18条线的索道。它把很多文化植入进去，这是做了一些森林音乐节。前面一些都是我们基本具备的技能，设计能力，运营能力。所谓穿墙，其实在国内有很多制度是空白，这是我们在宁波的一个项目，大家就是在乡村这样生活着。
后来因为一场会，我们做了一个中国宅基地历史上的第一个，三权分置的案例，即现在宅基地的农民的权限。所有的城市用地是可交易、可抵押，而中国农民之所以宅基地没有产生价值，就是因为他的所有权是不受保护的。没有进入到市场，就可以抵押，可转化。我们保证集体所有制不动摇的情况下，把三权分置做了第一个案例，这个案例成为了中国改革开放40年中一个重要的案例。目前在全国有四个三权分置的案例，有相关开始配套，而且做了金融的授权和银行的支持。
大家都提到赋能，我把富裕的富换成了禀赋的赋。中国农民有很多种，但是其实我们一想到富农，就会想到摆个摊子，把农民的土鸡蛋进行收购和转化，这些事我们在做，但觉得这不是真正改变农村的最大问题。村庄应该是人的村庄，它不应该只是漂亮房子的村庄。
我们在衢州的一个应该来说比较有文化的村落，它的房子做得比较难看，我们挑选了一部分房子来做了一些改变。普通的农民房，没有去把农民的资产进行收储，在农民的闲置资产里面嵌入了一些小空间，这些小空间也做了低成本的改造，大概每平米1500到2000。因为它在景区边上，农民没办法进行他自己主动的运营。
我们做了三权分置的证，由政府和集体合作社三方成立了平台公司，做了小的改造。把小型的青旅，大概200到300左右的客单价房子，嵌入到农民的村落里去。老人开始慢慢脸上有笑容，他们家房子已经有人住进去。原先她的客厅基本不怎么打扫的，当我们开始要穿越客厅的时候，她会让他们变得越来越干净。
我觉得在乡村目前的主要市场是亲子，并且它是一个非常高黏度的市场。2018年7到9月的时候，发现我们乡村游的项目和市场里面比较低频，它的黏度不够，几乎没有复购。后来我们做了7到9个月的夏令营，然后就有不多的几个工程商进行推广，我们一共做了1700户家庭，复购率接近10%，每个亲子家庭出游的客单价不会低于3千到5千。其实就是把乡村里面的很多文化和生活带回到我们城里的一些消费，还有不同的季节有丰收季，同样的稻田和乡村旅游不再是观光和拍照，简单的农家乐，变成了有深度体验，跟节气，跟在地风物有交集。
整个我们看到长三角的区块里面冬天其实到了一个淡季，然后我们开始做了各种乡野的捕捞和东滩节这样的活动。我觉得中国乡村里有特别多可以运营的场景和文化，只是怎么打造场景，进行线上的预售和线下的活动和承接。
理想村，这个年代谈理想还是蛮奢侈的。当我们想要做这件事情的时候，就把理想两个字树在我们村口，并且把理想村作为品牌。互联网时代和金融的不断往前走的过程当中，它不再是我们传统意义当中的渡假村、乡村旅游的目的地。依于现代的数据，互联网的营销，大物流和人群的新的改变，是一个比较复杂的体系，我们没有用类似于传统企业的开发模式去独立的开发，它其实是一个开放和共享的平台。
当它线下的时候，也会出现各种各样，像我们昆山周边的一个村，今天是有一个全球创业者峰会的公益组织，20个组织的发起人聚集在村子里。它产生了不同的内容和主题在里面，进行了链接。
中国的乡村其实特别美，但是我觉得在我们的视野里面，中国的乡村就是崩塌，就是破败，就是老龄化、空心化。由于我们城乡这条红线，让它的土地开发、商业投资都无法进行标准模块化的前进。现在我们已经做到了标准的商业化营运，用了理想村的模板，开始把中国乡村的存量用地和集体用地，进行了商业的开发和使用。
我想中国的乡村在城镇化完成了百分之四、五十的视野当中，应该有第二条路，不应该是城跟乡之间一条红线完全隔离开来。城跟乡应该是在我们视野，在我们的生活，在我们的经济推动下，是一个平行开进入的可能性。中国的乡村一切皆有可能！谢谢大家！
大会演讲内容整理有删减
出自数智未来峰会，版权归ITShare所有
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