各位同学大家好，今天深圳出了一个最新的楼市调控政策，我们来深入讨论一下这个政策，出政策深层次的原因是什么？它要达到一个什么样的目的？然后对于个人的投资者来说，以后的市场是怎么变化？我们怎样来应对这种调控政策？我们今天邀请了两位嘉宾，一位是郑总是资深房地产人士，还有一位就是一位好友巴乔，这个政策大概变化有个7点，你觉得跟以前有什么区别？你先跟大家解释一下，其实我觉得这次政策应该来说跟18年的731政策实际上是有点像，但完全不一样，不一样是它直接把所有的一些所谓的房地产漏洞给全堵了，他可能更多参照于中国湖南省长沙市的一个政策去执行的，最重要的变化是有一个叫做就算你已经是深户了，但您还是需要三年社保。
并列关系就是您落了深户，并且交了三年社保，这个是最核心的一个政策，在深圳建市以来，他应该来说所有房地产这种这个是最狠的，实际上来说是最猛的一剂药。这种很大影响了深圳房价的一个叫平衡。所以说他在这一点上应该是最跟以往是最不一样的。
第二个重要其实是给以前打补丁，以前打补丁的时候是离异的话，比如说很多人，有老婆，我的老婆有房子，我把我的房子过给他，然后后来我再跟他离婚，从理论来说我我可以去买房，那么买完房子我全款到手，我全款买的房子，然后我又跟我老婆结婚，我又把这个房子给过给他，那么到现在就是就算你跟你老婆离异了，不好意思，他上诉追朔到你上一段婚姻的房产关系，以前其实还是有，但现在来说直接把给堵住，以前是有提，但是没有这么严格。
还有一个就是豪宅税县就调到750，实际上是对双11政策的一个回撤了，我觉得是回撤，因为怎么说，就是我们双11这个政策它实际上是降低免税的，但我现在又恢复到这个门槛，其实有的时候比上一次这个门槛相对来说还是更高一点，其实应该来说是对16年15年政策，我觉得应该是所谓的补丁。
其实补丁跟回车是一样的，它原本比如说像如果说是龙岗当年是280万，他的豪宅现在280万下750万，其实对于龙岗来说，没有关系，对于最火的南山区跟宝安区，它影响也很大，因为它大部分都超过750万了。南山区真的是遭灭遭遇了毁灭性的打击，南山区随便一个房子都要750万，其实是很不合理的，而且这更重要的是你还5年才免征豪宅税。
好，因为这个政策字面上的解读很多媒体都有，那么我们就不着重的讲，我们来分析一下政策背后的原因，那么这是大家很关心的一些问题，你认为这是出政策，为了什么？我们要追求它最根本的原因，你出的对不对？好给大家介绍一下巴乔老师也是非常资深的的投资者，昨天好像你也写了一篇文章，分析新政的好像是你是6点多钟发的，今天下午市好你给大家先解读一下，以个人的观点。
简单说就是新政有点长沙的影子，大家开玩笑说，经济课代表跟政治课代表走在一起，对相互学习，他着个一整套组合拳，打得还是挺到位的，有一定力度。
接下来我预计这个市场可能需要整体需要2~3年的一个调整。
对，2~3年。我们先说他政策的出发点，政府出政策到底是想保持房地产的健康发展，还是说有其他的目的？假如说如果是为了保持深圳房地产市场的发展，那么它不会造成房价的大涨大跌，这是肯定是的，是吧？如果说我因为这个政策出来之后导致市场的大跌，那么这个政策它也是违背初衷的，所以说这就是一个核心的问题。
你们认为这次政策刚才8条也说了，会导致市场的下跌，如果是出现这种局面，是不是就跟调控相违背了？
其实我的观点是，这次的政策更多的是要维持房地产的稳定，而并不是说是要去打压，其实我这里有一个数据大家可以参考一下，宝中今年以来从疫情过后，实际上租金都有所下降，特别是宝中地区，租金都有所下降，而在租金下降的过程中，房价竟然出现了甚至翻倍这样的一个情况，实际上来说这个已经是很不符合经济发展规律。因为房价最终的体现价值，它有一个预预期，有个地段，它更重要的是要租金，那么租金的话可以说他根本没有跟上房价的一个步伐。
所以我认为，这一次的一个调控更多的是让房价不要再往上去，不要再追这个泡沫了。
关于对房价的影响，我们分两部分来讲，因为深圳再出双11政策之前是，深圳的房价实际上是很稳定。深圳横盘三年，它涨是不是合理的？也是合理的。
我们再退一步讲就是说，如果双11之后房价上涨是合理的，那么你现在出新政来遏制房价，是不是也把合理的部分给打回去了？你们怎么看？是这样的，我说我的观点，我认为说房子中国的房子特别好笑好玩，就是他不是像外国的是这样子一个波峰，波浪接波浪式的上升，它是阶梯性的。我把你拖着，双11政策之后拖着，然后你往上走的阶梯，然后又把你横着走，其实这段时间我们双11之后可以分两个阶段，一个就是疫情，之前31~1之前涨，我认为是合理，但是双11之后，尤其是4月份之后，金融贷款没有严查之前，对，那么这一波行情到6月份这波行情我认为是有水分的，如果能够把疫情之后的上涨房价打回去，我认为政策成功的。如果他连双11之后已经之前的房价都打回去了，那么政策矫枉过正了。
房价合不合理也是相对的。其实去年818之后，要看两个方面，一是深圳的楼市，其实从16年325之后，其实整体上它是比较平稳的，可能说局部它有些地方涨结构性的涨，然后有些局部有一些跌，但是总体上它是平稳的。那么经过三年的16 17 18 19这三年多的一个消化，其实在我自己的接触一线的，包括跟踪数据，我的体会就是说其实是19年其实他基本上已经夯得很实了，然后局部其实已经在往上涨，其实像南山区横盘就是16 17 18 19，其实它有些一直在往上涨的。对没错，然后818之后，其实市场它已经在往上走了，这个时候，其实双11是确实是反正我是没想到会出现这个，可能我估计深圳绝大多数人没想到，确实是有点不按照市场这个规律，可能有点感觉这个政策的制定者我理解不了。
政府制定这个政策他肯定是有经过测试的，对，我今天就跟我们一个第二期的嘉宾高总也沟通了，假如说我们深圳市现在具有购买资格出证之前，我们假如说是1000万，我们假定他是1000万，最后因为这种政策的实施，可能会最后导致只有50万家庭能买房，就是符合我们现行政策的，对后期市场的这个影响其实还是供求关系，假如说我们的新房的供应加二手房一年也只有10万套的话，那么还是有50万个家庭，你可能把很多人就逐出了市场，但你还是没有解决根本的问题，你的供求关系还是存在，那么这样的政策出台之后，因为我们是没有大数据的，民间研究机构是不可能的，他们根据这个政策把全部剔除之后，可能他们会得出一个数据，深圳可能就是这么多人，刚好我可以供这么多房，那市场就是平稳的。
但是假如说我们还是有5倍于供求供应房数量的关系存在，那么房价它还是会上去的。对是不是这个道理？那就很简单了，对不对？
所以说新政对房价的影响，我们不过度猜测，我想政府出政策它肯定是比较严谨的，是不是？
那么这个数据我们民间也没有，包括单个大型的中介公司，他也不会有完整数据，只有政府手中有数据，所以我们也不敢说，出的是否合理，但是这个政策它有一个很明显的特点，他是把购买者这一方，给他门槛提高了，他不是从供求关系来改变，改变市场的这个原因，其实我们深圳最大的问题就是你的供应，是吧？他不是从根本上来解决问题，那么我们政府会不会知道这种情况，我想他肯定应该明白了。
他们为什么这么做？他可能也就是临时抑郁一下需求，临时我就出这个政策，我知道这个真的不太合理，现在把市场给你冻住，那么后面是不是有其他的招？我想的话这个很明显的，是不是？
如果我是真正的制定者，我直接上房产税了，你买100套都没问题，我给你征税吗？对不对？你说买多给钱对不对？你一套不买我还可以补助你，是甚至无房的人或者没有能力的人，我还可以给补贴你住房补贴，我们就通过这个方法来，那比你制定政策，对大众的误伤了，要小得多，是吧？
比如说刚需，我给你讲个例子，刚好有因为婚姻落户满两年的，这两年刚好办了深户，都是一下子放票没有了。这部分就被错杀了，是不是？好不容易等了两年，这一部分人是最冤枉的一类人，所以你出这个政策它就不太科学。
其实政府，他肯定是参考了一个香港的例子，香港他当时好像是在13年还是15年的时候，他出了一个辣招，就是让我们这些大陆客去买香港房子的时候，他增加加收可能说20% 30%，个人所得税，他当时出了很多人会觉得我就你出收这么多税，我就能够把你抑制住，但后面好像发现不对，比如说深圳这种行情，他一套房子可以涨几百万，一套交易成本增加几十万，算什么？他还是会陆续买。对是不是？
深圳的安居集团大概在惠州，在深汕合作区，在东莞队，在中山，这里可能会买地，有这个计划，这才是一个核心的根本解决方案。现在深圳政府之所以这样子制定政策，只是抑制住这些需求，意思是等我安居房子盖好了，你再来。170万套政策都实施两年多了，到现在没有什么见效。白石洲旧改这么久，没有动静，不但白石洲，其它项目进展都比较缓慢，其实这些才是影响深圳房屋供应量的一个主要因素，想办法增加供给量，少一点对市场的干预。
你看现在更冤枉了，可能就是来深圳很多年了，可能有时候社保断了。我入深户，我就想着我没问题了，我的社保可能就没用了，没有买了。今天就出现这种情况了，我给我一个兄弟打电话，我说，兄弟这次新政对你利好，因为你录了深户，你的社保有三年。他说今天不好意思，我入深户之后我就没买社保，这个重新要买，他掉到坑里面去了，对不对？
我还有一个客户就是昨天买一个南溪谷没买到，他是深户家庭很久了，交了15年了，我们可以退休了，是吧？我就等到到时候，我就办一个社保基本保障就行，他就不交了，没想到今天出了一个政策，它刚刚好把房子给卖了，问题在什么地方？
核心的问题我们分两部分说，第一个是因为你这个市场不确定性，没有赢家，是不管对这个政策出来之后持欢迎态度，还是说持批评态度来，其实都是没有赢家的，我看很多群里有的人在欢呼出政策，等房价跌，对，我们不管它房价跌不跌，我们不讨论房价的问题，但是其实你自己也是输家，因为什么？因为这个政策伤害的是每一个人，是吧？一个不确定的市场没有赢家，我看有很多群打鸡血的，2200万去接那种两两房的一房的，这种人，就前一段时间非常多，那么我在7月1号我也出文章了，我当时就有意提醒了，我说只知道买，不知道卖，或者说只知道持有房产，或者是没有其他思维的人，这是就肯定会出问题了，是有风险。整个问题核心在什么地方？第一市场不确定，第二政府有形的手干预市场无形的手，干预太多。（更多精彩内容及应对之策请看视频直播，请扫描下面的二维码）
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