租房-合同法分则,租赁合同司法解释

目录：
🔺哪些法律对自己又利
🔺 签好合同不扯皮
🔺 怎么解决纠纷：起诉&立案
🔺 更多解决方式：开庭vs和解

哪些法律对自己有利?

1999 年的合同法分则，从 212 条到 236 条，总共 25 条的内容好好替你缕了一遍。你跟着我过一遍，心里大概有个底。别人就再也唬不住你了。

这 25 条内容中，对咱们租客有用的只有 11 条。特别有用的只有5条，我概括一下，它们分别是：

1、业主负责维修（221）
2、买卖不破租赁（229）
3、转租必须征得业主同意（224）
4、装修必须征得业主同意（223）
5、甲醛超标要赔钱（233）

怎么说的呢，咱们一条一条来看哈：

第一个特别有用的，也就是第二百二十一条，说的内容是什么呢：

【承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。】

一个很常见的情景，是在你房子到期，然后要把房子交回给房东的时候，房东大妈跑到你屋子里头来说，「你这个窗帘怎么这么脏，你这个电视机怎么坏了，你这个空调怎么出问题了。」 我记得有一个好朋友给我举了个例子，说这个房东进来的时候，说他窗台哪个东西坏了，但是其实挺尴尬的，因为那个东西是他自己买的，根本就不是房东的，这种情况特别多。那么房东故意到你这里面来找毛病的时候你就要知道，其实法律早就有规定，在你租房子的时候，这个维修义务是房东自己来承担的。

所以其实只要不是你故意把空调玩坏的，不是你故意把电视机弄坏的，这一些东西租给你，它本来就要正常的合理的老化，包括窗户也好，暖气包也好，墙壁也好，房子里的所有的东西，这里头有的东西本身就是坏的，他不租给你也会坏，他自己住也会坏，那么不会因为你租了它，你就必须要为这个坏承担责任。空调都用了十年了，偏偏赶上我们租房子的时候这个空调该加氟了，那该谁来出钱呢？房东来出钱。该谁来修灯泡呢？房东来修灯泡。

什么情况下我们要自己修呢？两种情况，一种情况是我们跟房东约定，这房子只要坏了就归我们管，这个显然跟法律规定是不一样的，但是它并不影响我们可以这样约定。还有一个就是我们遇到了故意损坏的情况，比方说这个房子我们租下来了，我们在快退租的时候，把它所有的窗户、灯、电视机、家具都打碎，这种情况下显然你是要赔钱的。房东也不是永远都那么开心，有的时候也会被租客给「干掉」。我以前遇到过一个房东，他家里全部都是红木家具，出租给中介公司之后，中介公司转租给了一个搞化工的公司，这个公司在他的红木家具上研制化工产品，最后把所有的红木家具全都给腐蚀掉了。这种情况就肯定不是房东的责任。

第二个特别有用的，也就是第二百二十九条：

【租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。】

这个法律术语叫「买卖不破租赁」，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效益。什么意思呢？就是说在我们签完租赁合同之后，房东他有可能会卖房子，正好把你住的这个房子给卖了。遇到这种情况房东可能就会来找你，或者房东都没来，那个买房的人来了，说你看我现在才是业主，你又没跟我签合同，你赶快搬走吧。

遇到这种情况我们坚决不要走，为什么呢？你就告诉他，买卖不破租赁，六个大字，买卖不破租赁。什么意思呢？就是当一个业主他签订了租赁合同， 又签订了买卖合同的时候，这个买卖合同产生了一个业主的变化，是会影响到租赁合同的，他把房子从张三卖给了李四，那么李四就变成了房东，李四就要继续履行和你之间的租赁合同。也就是说我们依然可以租这个房子，唯一的区别就是房东变了，租金是不能变的，租期是不能变的，权利义务是不能变的。我们不叫赖着不走，而是依法的继续租赁这个合同。反过来讲，如果要是他把房子卖了，他赶我们走的话，那他就违约了，他就必须要赔偿我们的损失。

第三个特别有用的，也就是第二百二十四条：

【承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。】

这一点是特别重要的，就是涉及你自己做二房东，和从二房东手里租房两个问题。如果你是自己做二房东，就一定要征得业主同意再转租。如果你是从二手房东手里租房子，你就一定要看到二手房东和业主之间确实签订了租赁合同，业主同意他转租，并且认真看清楚租赁期限，对比自己的合同期限，避免上当受骗。

这一点同时也是可能会对我们有利有用的一个条款。干什么用呢？就是在我们想要给自己省钱的时候，可以整租一个房子，整租房子可能需要六千块，六千块才能租到三个卧室，可以把你的房间再分租给其他人。你可以把大一点的卧室自己住，小一点的卧室 2500 块钱一个月租出去，另外一个卧室 2000 块钱租出去，然后你自己这个房间再找一个朋友跟你一起住，那么这样的话他可能又担了一千块钱，最终我们可能只需要花一千块钱就可以租房子，然后还可以从其他租客手里头再赚回来一些钱。

那么你如果要是想当二房东的话，一定要在合同里头跟业主特别约定，业主一定要同意你将房子转租，如果你没有这个约定的话，一旦真的出租了，被业主发现了，业主就可以要求认定是你违约，房子租给你了，押金给你扣住了，可能还得找你要违约金，然后同时会导致你对你那些租客也违约了。

第四个特别有用的，也就是第二百二十三条：

【承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。】

这句话还有一个隐含的意思，是没经过人家业主同意，你不能随便对人家的房子去进行改动。有的时候我们可能不太注意这些问题，比方说我们在租房的过程中看他那个家具，可能比较旧了，我们买一个更好的，就把他的家具给丢到一边去了。我们觉得它这个窗户不够隔音，把他这个窗户给换掉了。

但是你要记住，如果要是没有征得房东的同意的话，是不可以随随便便去动人家房子的。租房子是一回事，对人家房子进行装修升级改造就是另外一回事了。这件事在法律上其实对于房东来说也是一个非常头疼、非常困扰的事情，就是有的时候把自己的好房子，尤其是那些质量比较好，装修得比较好的房子出租出去了之后，经常会被人为损坏。我们不要光看到有租客去抱怨，说房东经常特别坏，找我们的茬。有的时候房东会遇到一些特别离谱的租客，生活习惯不好，也是有问题的。法律上不仅仅要保护租客的利益，也要保护房东的利益。

第五个特别有用的，也就是第二百三十三条：

【租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。】

这个就特别适合于现在刚曝出来的，甲醛超标的问题。甲醛超标这个事其实非常容易去做鉴定。我们如果一开始知道可能有甲醛问题，且你临时想退租，你又不想被扣押金的话，你就可以把这一条给用上，随时可以用这一条来跟房东解除合同。或者房东回赔你一些违约金，或者换房子，也可能回为你延长一个免租期。

剩下的《合同法》分则条款我就简单的挑一些给大家举举例。

e.g.:不付租金房东有权赶走你，包括你的二房东不付租金的情况。

e.g.:承租人优先购买权，就是业主想买房的时候，你可以要求优先卖给你。什么意思呢？比如说，业主房子想卖 300 万，他想卖给他隔壁的邻居，但是我在这个房子里头住，特别喜欢这个房子，我就提出来我也出 300 万，你要把房子卖给我。这个时候业主就应当把这个房子卖给你，这个就是我们的叫优先购买权，承租人优先购买权。

有的时候会出现什么情况呢？99% 的情况是业主不知道你还有这权利，通常这不会写在你合同里，所以他没有给你写在纸面上让你去看，《合同法》上网是可以查的。他在卖房子的时候，一般也不会跟你说，他就算给你说了，他也不会问你买不买。 那么也正因如此，所以房东是没有证据证明你不买的，也是没有证据证明你不行使你的优先购买权的。他不问你，或者你要求买了，他不卖给你，在这种情况下，其实他都侵犯了你的优先购买权。那么他就对你违约了，他是要赔钱的。

我会把这些条款都放在逐字稿的最后，你以后可以随时翻回来过一遍。

【观点】

我们上面提到的这些法律都是属于租房的时候专门的规定，合同法中还有一些规定用来解决所有合同中共同的问题，比如合同的解除问题，违约责任、表见代理等等。

这些法律规定有什么作用呢？

你可以这样理解，这些法律就是默认的合同约定，就是我们就算不签署到合同里，法律也仍然生效。相反如果法律规定对我们不是很有利的情况下，我们就要在合同里约定的清楚一些。

我举个例子： 合同法分则说，维修是房东的义务。

关于这一点，我们要不要和业主在签合同的时候写进合同里？答案是：不要。

为什么？因为你特意强调这一点，业主有可能就不和你签协议了。因为他不知道法律是如何规定的。他觉得你在给他提条件。但是如果你不说，法律依然是这样规定的，你照样可以行使权力。

再比如你的合同里，业主提了一条，或者中介加了一条，说「房屋一切维修、破损都是租客的责任」。这一条我们就应该强烈的要求删掉，或者提条件，因为这不符合法律规定，是你业主额外提出来的，就算我要接受，也一定要有「对价」，比如更便宜的房租，或者更合理的支付方式，更少的押金等等。

这节课我们暂时就先讲到这里，都是关于《合同法》分则的内容，下节课我们会讲关于租赁合同相关司法解释的一些内容。

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附件：【合同法分则】

【第二百一十八条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。】

【第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。】

【第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。】

【第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。】

【第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。】

【第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。】

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除了合同法，还有一个对我们有用的就是房屋租赁合同司法解释。这个解释也是二十五条，对我们有用的有 11 条，特别有用的有 1 条：就是违建不能出租。

【第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。】

先说最重要的这一条，讲违建不能出租的，说出租人在没有取得建设工程规划许可证，或者建设规划工程许可证的规划之外，跟我们承租人定例的合同是无效的。无效就是说，这个合同签了等于没签，这个合同里所有的条款全都无效，包括他的违约金条款是无效的，租房的期限是无效的，租房的押金的条款也是无效的，也就是所有跟这个合同有关的内容都无效。

如果我们跟他约定，必须保证这个房子不能是违建，如果是违建的话，赔我一万块，但是因为一万块的条款是写在出租违建的合同里的，整个合同都无效了，所以约定的一万块，你也不能去要，只能根据他给你造成的损失去要钱。所以我们坚决不租，不要有侥幸心理。

【第六条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。】

接下来其他的条款我们简单的过一下。先看第六条，出租人在同一个房屋上定例的多份租赁合同该怎么解决，是讲一房多租时候解决问题的顺序，一房多租跟一房多卖，都是法律上经常会遇到打官司时候需要解决的问题，但是其实在今天，一房多卖特别普遍，而一房多租很少会出现。

【第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。】

【第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。】

【第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。】

【第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。】

【第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。】

第九条、第十条、十一条、十二条、十三条，全部都是讲关于装修的问题。如果你打算长租，打算在房子里结婚、养老生子、开饭店、办公，我建议你认真的看一下这些条款。

比方说开饭店的人，租下房子要进行装修，这个是高度定制化的。卖麻辣烫的，跟卖火锅的，卖西餐的，装修风格就会不一样，而且也分成高中低档。可能这家搬走了之后，必须要拆掉，新的租客入场，又要重新装修。

有的时候，会出现因为一些意外的情况，比方说遇上政府拆迁了，这些突发事件，导致装修合同没有办法按照预计的去履行，比方说我们打算在这开五年饭店的，结果刚刚租下来之后，没到一个月，政府通知说要拆迁了，那么这个饭店开不下去了，在这个情况下，我们投钱做的装修，现在该算谁的呢，这个法条主要用来解决这些问题，需要开饭店的人呢，到时候把这几个司法解释看一下。

【第十七条：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。】

第十七条，当我们因为承租人拖欠租金，出租人请求解除合同的时候，次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金，来抗辩出租人的合同解除权，这个说起来好绕，其实呢，他对我们还是有点用处的，这个用处是在什么时候用的？当我们从二房东手里租房子的时候，对我们是有用的，比方说前面提到的长租公寓暴雷的问题，你有可能正好是受害者，也有可能以后成为受害者，我的建议是我们无论如何在租房子的时候都不要搞租房贷，这样的话，也不太可能出现二房东把租金抽走的情况。

但是呢，有一些人已经中招了，那么这个时候面对很尴尬的问题，我贷了款，这个贷款给了中介，然后中介跑路了，房东没有拿到房租，这个时候要给房东继续付房租，我还得还贷款，我这要交两笔钱，所以算来算去，房东来要房租，我们不给，结果是什么，当然是把你扫地出门。你哪天一上班，回来一看，好，你所有的行李，你的衣服，你的被子，全在楼道里扔着呢，他把你的门锁直接给你换掉了，因为他拿着房产证随时可以来换锁。

遇到这个问题怎么办呢，法律上给了你一个保护你的措施你可以把房租交了，你只要主动提出来，你愿意交房租，那么房东就要履行合同，他不能直接说我要退房，因为其实他没收到中介或者平台给他的房租，按照他和中介的合同，他已经有权把房子要回去，但是如果在这个时候，你作为实际的租客，就是愿意付房租，那么他就必须要继续履行这个合同，他的解除合同的权力没有了，被你住房的权力压过去。

那有的同学就说，你说话矛盾，你前面说我这样付两笔房租是亏的，你现在又让我把这个房租交了，我不就更亏了？其实一点都不亏，这里头有个秘密，第一长租公寓，租客跟租赁平台的房租是不是贵？是市场价，租赁平台跟房东之间的租赁合同租金是不是便宜？因为是便宜的价格，便宜的租下来房东的房子，给房东十个半月的房租，这个租金每个月都便宜，也就是说房东其实他拿到手里的租金相当于市场价来讲是比较便宜的。

那么既然这样的话，你还得租房子，租房子是按市场价租，所以不如干脆就租现在被坑了的房子。虽然你也是受害者，但是没关系，你就租这个，第一便宜，第二你不用搬家，我们要不要还贷款，要还。针对我们现在还贷款的问题，我们就要去维权了，因为被骗是你自己造成的，被骗的钱物要求讨回来。所以不是你想不想要双份的问题，而是现实中，你必须交双份。所以既然必须交，不如先有一个稳定的居住的场所，这样好让自己有足够的精力，有足够的力量，你能睡好觉。

【第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。】

接下来，租房合同无效，履行期间解除的，出租人请求付有腾房义务的次承租人支付预期同房占用使用费的，人民法院予以支持。什么意思呢，就是说你如果说我不要付双倍房租，但是我也不搬走，那么这种情况下，房东是可以让你必须要支持房租的。他要可以要求你支付一个房子占用费，但是这个房子的占用费不再是房东出租房子的价格，而是你租房子的价格，如果他告你的话，你要出的房租比你付给他的房租其实是要贵的。

【第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。】

第二十一条，出租人出卖租赁房屋，没在合理期限内，通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承办赔偿责任的，人民法院予以支持，但是请求确认出租人与第三人签订房屋买卖合同无效的，人民法院不支持。

我前面给大家讲的，我们作为租客还有个权力，如果业主要卖房的话，我可以优先购买。我们一般买不起他的房子，但是如果要是他卖房子的时候没告诉你，说你可以按照同样的价格来买，问你买不买？而且他没有证据证明你不买，你就可以让他赔钱，法院就要支持。

但是呢，他没给你打招呼，这个房子就卖掉，但是你可能是真想买。这种情况下，有的租客想跟房东打官司，去撤销他卖房子的行为，在这种情况下，法院是不支持的。法院认为租客是有优先购买权，但是不等于你必须要买到房子。如果房东就不卖给你的话，房东可以赔钱给你，但是你不能强迫房东卖房给你，这是目前法律的规定。

在租赁合同司法解释里头，把合同法里的规定更加细化了。那么讲到这我们基本上把所有跟租房相关的法律知识给大家简单的梳理了一遍。

下一堂课，我们就给大家讲我们该怎么签合同。签合同的时候有这些法律知识储备，法律规定对我们有利的我们就不写到合同里面去，法律规定对我们不利的我们就在合同里头特别约定一下，这是一个基础。

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签好合同不扯皮

正常的签约流程就是：看房、谈判、签字。

大部分人在看房和讨价换件阶段投入大量的时间精力，到了谈好价格，基本就是大笔一挥，把合同签掉，而不太关注合同上具体写的是什么。这种情况在房东和租客身上都是普遍情况。

【怎么修改合同】

如果你要想争取一个有利的条件，有两次机会。第一次，是在正式签合同之前，先让中介把合同给你，你让中介把你想修改的内容进行修改：去掉对你不利的条款、添加对你有利的条款。在正式和房东见面签约的时候，让中介拿出这份被你修改过的合同让房东去签字。

第二次机会，就是你和房东就合同进行协商的过程中，现场提出双方各自的意见。这个时候你就要考虑一个问题，不管是增加还是减少内容，房东也是知道的，比如你想加一个条款，在合同到期之前提前搬走的，允许你转租给第三方以换取押金和租金的退还。逻辑上业主是没什么损失的，但是大多数房东一听到你提出这个条件，都有可能不接受。他们可能也不懂这个到底有什么不利，不接受你的条件是一种本能的反应。

咱们先来看一下，【租房合同涉及哪些内容】：

1、首先是身份信息：租客的身份信息，以及房东的信息

2、房源信息：需要描述租客租了哪一套房子，房子在哪里，房子大小，房子是什么样子的。

3、租房期限：租客是从什么时间租到什么时间

4、租金及支付方式：商量好的房租是多少，以及怎么支付

5、租客的违约责任：这里涉及到三点

a) 提前退租的违约责任

b) 故意损坏房屋的违约责任

c) 逾期支付房租的违约责任

6、房东的违约责任，有两点

a) 提前解约的违约责任

b) 在租赁期开始的时候不能及时交付房子的违约责任

7、其他事项，包括：

a) 能不能转租

b) 房屋维修问题

c) 租客装修问题

d) 物业费如何支付

e) 如何物业交割

f) 房子包括哪些电器、家具

8、争议的解决方式：是法院还是仲裁

以上的内容，除了第 1 到第 4 条，其他所有的条款都不是必须的。

比如如果没有 5、6 条行不行，完全是可以的。这样做的效果是，不管什么时候你提前搬走，都可以把押金要回去。相反，没有约定房东的违约责任，房东也可以提前解除合同。但是法律规定，在约定不明确的情况下，提前解除合同必须提前通知对方给对方合理期限。因为合同有期限，所以你是可以拒绝提前搬走的，而房东在法律上无权把你赶走。换句话说，如果双方的违约责任都没有约定，实际上就是对房东不利。

其他事项的内容，大部分都对租客有利，所以凡是你想到的，对你有用的条款，都应该加进去。

租房合同的范本我在这里就不多赘述，内容很简单，对照我提供给你的要点，你可以在网上下载一个范本，修改一下即可。

【观点】

最后我来解释一下「争议解决条款」。

这个条款在租房的时候可以加一个，约定在仲裁委管辖。你可以提前查好你所在城市的仲裁委的名字。你会问了，出现争议，为什么要用仲裁，而不是直接上法庭呢？

首先，是因为仲裁费比较贵，一裁就决定最终结局，而且败诉方要承担胜诉方的律师费。所以如果你对自己很有信心，肯定不违约，就可以约定一个仲裁条款，这样在你遇到麻烦的时候，就可以放心大胆的找个律师帮你维权，官司打赢了以后，对方还要负担你这边律师的律师费。

有了这样的条件，咱们就不愁和对方不能谈一个合理的条件，不通过起诉就能把问题解决。作为一个律师，我觉得对于这种小额案件来说，你能够通过合同的约定，就把对方限制住，这是最好的解决方案。

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【自己写起诉状】

如果你遇到了黑中介、黑房东等等情况，一定要向法院起诉他，那么我给你支一招。

首先呢，一个好的起诉状，基本上已经决定你能不能胜诉，能赔偿到多少钱了。那么现在的行情是，就算是请最便宜的律师帮忙写一个起诉状，大概也要花 500 元，还不一定能帮你打赢官司。请稍微好一点的律师写起诉状，收费基本都是五位数以上了。

然而，租赁合同纠纷这类案子，起诉状也并没有多难写，所以咱们与其花钱解决，还不如自己写。徐老师就手把手教你，怎么写起诉状。

【起诉状的结构】

起诉状的结构主要有三部分：原被告、诉讼请求、事实与理由。简单来说就是谁告谁，告什么，为什么告。

第一个部分，【原被告】：

原被告的部分，要包括：原被告的名字，性别，出生年月日，民族，地址，联系方式。如果有多个原告或者多个被告，都要写上。就是让法官可以知道，是谁在告谁。被告的信息一定要详实准确，因为法院负责向被告送达起诉状，通知他出庭应诉，如果你提供不了被告的地址（类似于送快递的收件人地址和电话），法官就没办法帮你打这个官司。

有的人起诉的时候，他只知道拿走钱的人的微信昵称，那你说这官司连对方人都很难找到，无形中加大了维权的难度。反过来想这件事，租房的时候就应该把业主的身份信息搞清楚，把身份证、住址等信息找好了，这样以后送达起诉状会比较方便。但是由于中介的存在，签约之前你拿不到业主的电话，更别提复印人家身份证了，一定要签约的时候以及签约之后注意保存这些信息。

租赁合同上承租方（也就是租客）签谁的名字，谁就是原告；

租赁合同上出租方（也就是房东）签谁的名字，盖谁的公章，谁就是被告。

第二个部分就是【诉讼请求】，

租赁纠纷的诉讼请求一般有三种：第一种是是否要退房，要解除租赁合同；第二种是是否要返还押金，退还多支付的租金；第三种是是否要违约金和赔偿金。

是否要解除租赁合同，其实我们的诉讼请求是确认租赁合同解除。比如说我 5 月 1 日搬走了，不住了，房子空出来了，那么我就没有必要再支付这一天之后的租金了。我就这样写诉讼请求：一、请求确认原告与被告的租赁协议于 2018 年 5 月 1 日解除。

一般认定一个合同是否解除，是我们算清楚租金的前提条件，所以这个诉讼请求还是有必要提出来的。

为了证明这件事，搬走之前和搬走当天一定要和人家打个招呼，可以发个短信，或者发个微信，日后可以向法官证明确实是这一天搬走的。一般在发生纠纷以后，不管是谁违约，房东极少拦着不让租客搬走。而房东对搬走这件事不提出反对，法院一般就认为双方就租赁合同的解除达成一致，这一条通常都会被法院支持。

是否要返还押金。有一点你可能会很意外，83% 的要押金的诉讼，法院会全部或者部分支持原告的诉讼请求。法律上没有说违约押金不退，所以只要合同没有约定，如何如何押金不退，那么就意味着押金可以退。

不管合同有没有约定，这个都可以加上。

这一条的写法是，原告请求被告返还押金多少元。 值得注意的是，如果败诉的话就要多负担这几千块钱押金对应的诉讼费，不过咱们总体来说诉讼费用是比较低的，所以你也不用很担心费用的问题。

第三个诉求，是否要违约金和赔偿金。如果是业主违约，比如提前退租，或者空气质量不合格，咱们的合同里又有专门约定，就可以按照合同的约定要违约金。这一条是：原告请求被告支付违约金 10000 元。至于依据的是合同的哪一条，可以在庭审的时候给法官指出来。

要赔偿损失，如果是业主违约，但是没有在合同中约定，那么我们就要向法院请求要业主赔偿我们的损失。这个损失必须是已经实际发生的，并且有证据证明，有具体数字显示。

打官司花的鉴定费、看病花的医疗费、提前退租导致的装修损失等等，都可以算作是赔偿损失的诉求。

至于「诉讼费由被告承担」，这一条可以写，也可以不写，不写进去法院也一般会在判决的时候要求被告承担一部分诉讼费用，如果你 100% 胜诉，那对方就承担全部诉讼费用。如果是部分胜诉，那就是对方承担胜诉部分的费用，没告赢的部分就由咱们自己承担。

最后一个部分，【事实与理由】

写了原被告，写了诉求，接下来你得让法官明白发生了什么情况。你要简单的说说你什么时候签了合同，遇到了什么问题。事实与理由要写的简明扼要，不要长篇大论。没必要在一个起诉状里就把法官为什么帮你的原因全讲出来，更不需要长篇大论表达你的牢骚和不满，上了法庭之后，你有的是时间把这些说出来。

起诉状是给立案庭的法官审查是否立案用的，写的越多，越容易被人家发现问题，而不给你立案。而起诉状之后要送达给被告一份，你把你的观点全写在起诉状里，那对方也可以做很多准备工作。所以写的越简明扼要越好。

最后是结尾，一般写成此致某某法院。此致哪一级法院，房子在哪里就写哪个区、县法院。我接下来给大家一个模板，大家拿回去根据自己的需要修改。

对了，立案的时候千万不要和法官争辩这个是某某律师提供的范本，某某律师帮你写的，一定要说是年轻大学生被房东和中介欺负了，自己奋发图强写的。

这样就不容易被人家挑刺找茬，也给自己留下了余地。 ：）

在这节课的最后，我们给大家准备一个起诉状的模板，让你可以修改和使用。

接下来呢，就是立案问题了。

咱们怎么立案呢？其实立案是很简单的事情。

在案子多、法官少的情况下，立案庭就扮演了一个重要的角色：息诉止争。劝你别打官司，回去调解。随着时代的发展，这种情况越来越少，立案越来越容易，但是还是偶尔会被你赶上。所以你一定要有个心理准备，立案庭法官可能不愿意帮你立案。如果我们想把案子立上，从最基本的原理上来讲，就是去走个流程，跟去银行取个钱是一样的，不要害怕。这个就是一回生，二回熟。

你一定要记住一个原则：我是老百姓，我不懂法。

只要你扮演好弱势群体的角色，虚心向法官请教学习，让他对该如何立案指点一二，他为你办事的可能性是非常高的。相反，如果你自以为是，指着书本给人家辩论，那不给你立案你就不要怨天怨地了。我们不懂就是不懂，就算学了再多课程，你也要虚心向立案庭的法官学习。

【找谁立案？】

如果我们真想去打官司立案，应该找谁，到哪里立案呢？

1、在哪里租房，就去哪个区的人民法院。比如你在北京朝阳区租房，你就去北京市朝阳区人民法院。

2、你可以自己立案，也可以请律师立案。法院门口一般就有可以收费帮你立案、写材料的律师和律所，收费便宜，可靠性一般，我建议还不如咱们自己立案。

那么【怎么立案】？

立案有两种方式，一种是网上立案，一种是现场立案。先去所在区的网站查询，可以找到网上立案的入口。

不支持网上立案的地方，可以去现场立案，网站一般有立案的流程说明，立案现场也有。

【怎么网上立案】？

先百度「XX 区人民法院」，找到他的官网，查看上面的诉讼流程。如果有网上立案入口的，就点进去。你可以先写好起诉状，再把起诉状准备好的内容粘贴到网站提供的表单中。如果网上立案之后一直没人和你联系，你也可以选择去现场催一催。

【怎么去现场立案】？ 去之前一定要准备好所有立案需要的材料。

你可以打印至少三份起诉状和证据材料至少三份。起诉状的签字页一定要单独放在一页，也就是在事实理由说完之后，加一个分页符，把具状人签字和此致某法院放到最后一页。这样万一立案庭的法官说你某个地方写的不合适让你去改，你就可以很从容的改掉中间的部分，而不影响整体的签字。

立案要带原告的身份证，原告本人最好去，有的时候打官司的是有赶紧的穆桂英，签合同的是老实巴交的杨六郎——起诉的人和实际承租房子得人不一致。那么不想折腾的这个人也要拿出身份证来配合一下，证明确实是愿意告状的。

立案和去医院挂号是差不多的，分到对应的法官审查材料后就可以受理，法官会通知你去缴纳诉讼费，按照法官的要求把诉讼费缴了就好，通常只需要几十、几百元。

如果遇到什么不懂的问题，大一点的法院立案大厅都可以找到导诉台，有的是去排队或者，有的可以拿号，可以专门咨询立案上边你不懂的问题。

【意外情况】

因为租赁合同纠纷性质简单，立案一般不会遇到太大阻力。如果法院要求你修改某处，你就立刻带着材料出去修改，或者问问法官，可不可以直接修改，你在上面直接签字。因为毕竟原告本人都去了。

通常来说，立案排队的人会比较多，你等一个上午，能轮到一回就不错。所以就没有让你中途回家的时间，要解决问题呢，一定是在现场解决。

【观点】

现在京沪广深这些大城市，司法环境越来越成熟，你基本可以理解为在这里打官司就像去医院看病一样简单，不过就是走个流程。

法官们素质普遍都很高，而且像这种租客和业主、租客和平台、租客和中介之间的纠纷，法官普遍会站在相对弱势的租客一方。当然，从性格上我们也要表现的像个租客的样子，如果你去了让大伙儿都觉得你比富二代有钱，比官二代嚣张，那不管是法官还是书记员，都不想帮你也不奇怪。

总体来说，普通的小租客来到法院，很快就能搞清楚步骤，不会昏头转向的。别怕上法院，也别怕立案，为自己争取合法权益，是再正常不过的事情了。

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附件：【起诉状模板】

原告：张三，男，1978 年 7 月 23 日出生，汉族，住国贸招商局大厦 3 层。联系方式：123456789

原告：李四，女，1985 年 7 月 3 日出生，汉族，住财富中心 11 层。联系方式：123456789。

被告：王五，男，1963 年 3 月 8 日出生，公民身份号码：11010819630308xxxx，联系方式：123456789

请求事项：

1.判令解除租赁合同；

2.判令被告承担提前退租的违约金，共计 6500 元；

3.本案诉讼费及诉前、诉讼保全费用由被告承担。

事实和理由：

原告与被告与 2017 年 6 月 30 日签订《租赁合同》，由原告承租被告位于海淀区中关村 008 号楼 C 门 14D 号房屋，月租金 6500 元。

2017 年 8 月 18 日，被告要求涨房租未果，强行更换房锁导致原告无法居住。

被告的行为是恶意违反合同约定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。

此致

北京市海淀区人民法院

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[怎么开庭】

首先呢，还是承接之前讲的。咱们写了起诉状，立了案。接下来呢，就是法庭排期，通知你怎么时候开庭。一般都是电话通知告诉你哪天开庭，咱们在开庭的时候不要迟到。

一般来说，在租房维权的过程中，真上法庭的机会是非常非常少的。我们在这个课里头，给你讲打官司，让你拥有这个武器。但是你就想象，就是假设我们真有核武器，我们也没什么把它发射出去的机会。但是有它没它，区别很大。

拿到开庭的时间、地点后，就需要按照法院指定的时间提前到达，一般都是早晨9点，或者下午2点时间提前一点，也能让自己在一天中把事情集中解决掉。大部分法官都是上午一个庭，下午一个庭。租赁案件属于小案子，被排在上午连着开几个也是有可能的。

法官可能会先问愿不愿意调解，因为这种案件确实简单，如果能直接调解，也就不用走程序了。调解有两种方式，一个是当面调解，这个比较好理解，另一个是背靠背调节，也就是由法官作为中间人，分别询问双方的条件，然后设法让双方达成一致。还有一种呢，就是背靠背的调解，就是法官作为中间人，先把你拉到一个屋子里头去，问你什么意见。再把对方拉到屋子里头去，问他什么意见，然后再设法让双方达成一致。

实在调解不了，法官就会进入程序，这个程序一般会先宣读法庭纪律，核实你的身份信息，并问你有没有异议，你的回答应该是：没有。之后法官会问你是否要求法官回避，你的回答是不要求。

下一步：

法官会先问原告，也就是你的诉求，这里你要简要陈述一下诉求和事实理由。

问完原告后，然后会问被告的答辩意见。

法官询问完双方的诉求、意见。

接下来就是质证，你要提交你的证据给法官。

租赁纠纷的证据，主要有租赁合同，收据，聊天记录，短信等等。尽量提交真实的，不容易伪造的证据，节省各方的时间精力。

当你拿出证据后，对方会这些证据一一进行质证，也就是对证据真实不真实，能不能支持原告的诉求发表意见。在质证的时候，你不需要对对方的发言逐一进行反驳。只需要一一记录并整理出来，等到辩论环节再提出即可。

因为法官们也是分方向的，租赁案件基本都是由固定的几个法官审理，他们对于租赁中发生的各种问题比你更专业，不用担心他们听不懂房产术语或者不了解某个法律规定。法官如果遇到不懂的问题，他会直接提问题，从容作答即可。

质证结束之后，进入辩论环节，有内容就补充，没有想说的就说「坚持诉讼请求」。法官听到你说这话，就知道你不想再发言了，让对方把话说完，庭审基本就结束了。

这个开庭的过程其实并不复杂，确定好开庭的时间地点，提前到达做充分的准备。如果你想想调节，就在开始答应法官的调节问话，如果不需要，就按照法官的步骤一步一步来。

除了以上的注意事项，在开庭过程中，你还需要掌握两个原则：

第一，不懂就是不懂。你不是律师，没有开庭经验，所以不需要什么都懂，什么都不懂一点关系也没有，但千万不要不懂装懂，一定要时时刻刻用语言和行动表明自己就是一个普通人，是个受害者，充分利用你是普通人的优势，尽量避免自己没请律师的劣势。

第二，不要班门弄斧。不需要事无巨细，怕自己遗漏了什么观点，因为你是临阵磨枪，法官是身经百战，你在起诉写诉讼请求的时候，你是输是赢几乎已经成为定局，上庭不过是走个形式，所以按照自己准备好的正常发挥，知道就是知道，不知道就是不知道，千万不要班门弄斧了、画蛇添足了。

租房开庭很少有当庭宣判的。一般你都要等一阵子，通常一审出来呢，是在 3 个月内，如果超出这个时间，你可以打电话催催。一般来说，法院下了判决，都会电话通知你。一审有 15 天的上诉期，如果有一方上诉，就要去二审。这类案件，二审维持原判的概率是高达 65% ，撤诉率是 14% ，改判是 12% ，发回重审的不到 4% 。所以基本上是高概率维持原判，一审告赢了，二审通常也会告赢。

打赢官司之后呢，就是执行环节了，一般来说，租赁合同纠纷，一般是像咱们这种小标的额的，它需要用到执行庭的机会不是太多。租赁类的案件，几乎都不会跑到申请强制执行那一步。

关于「和解」

一般我们在租房维权过程中，首先考虑的是双方调解，调解不成后再考虑诉讼。可是在这里，我们为什么先说诉讼再说调解呢？

因为诉讼不是目的，是威胁对手和你调节的武器。

弱国无外交，就是这个道理。你没有战斗力，大家就不怕你。这个道理就是：一定要先研发原子弹，再去搞外交，原子弹的发射不是目的，你一按钮把他核平了，你自己也吃亏。武器的威慑力才是目的。

给大家举个例子。我有很多媒体界的朋友，他们在租房时候遇到问题，想我求助。我会给他们指派一个律师，律师出面去和房东或者中介谈叛后，费用很快就退回来了。这就是因为律师会对房东、中介有一定的威慑力。所以我们诉讼不是目的，有威慑力才会有作用。

有统计的大数据表明，租赁合同纠纷原告诉讼请求被完全驳回的，仅仅占到 5.6% ，全部或者部分胜诉的占到 53.6% ，还有高达 30.17% 的撤诉了。

这百分之三十多的撤诉，就是因为经过法院调解，原告达到了他的目的，要么是要回了押金，要么是得到了一些违约金或者赔偿金。

我作为一个房产律师，老实讲，我至今没有办过一起租赁纠纷。原因很简单，这类案件因为标的额很小，通常是不会请律师的。像美国那些比较发达的国家，一般都是业主请律师帮忙赶走赖在房子不走的租客。我们目前的情况，是一面缺少保护租客的法律，任由业主随意赶走租客，另一方面也缺乏一个比较低的门槛，能有利于普通人享受法律专业人士的服务。

如果是我亲自代理要房租的诉讼，我也会优先考虑调解解决，要么先立案给对方个传票，让对方意识到我的行动，要么直接发个律师函，甚至直接上门找对方谈谈，我认为这类案件拿到判决去执行的可能性是非常小的。

我们要通过个人的「威慑力」逼对手调解，快速解决问题，节约我、业主、客户、中介、中介法务、法官的时间和精力。平时我们因为害怕付出这些精力忍气吞声，等我们做到一定程度的时候你反而会发现，只要开始付出这些成本，往往这个成本是相互的，你付出对方也付出，对方比你更不愿意付出这个成本。在这个基础上，争取一个有利的条件就相对容易。

另外，有些租赁的案子赔偿额度并不低，据我所知甲醛超标的案子打好了可以赔偿数万元钱。很多情况下律师去跑一趟，就能给租客带来几千、上万元的赔偿，朋友们常常觉得不可思议，觉得律师好厉害。而这里面的秘密就是我上面说的，业主比我们更害怕成本。

那么，不同维权对象，应该用什么样的谈判策略呢？我们接下来一一分析一下。

首先是【对业主维权】

对业主调解的时候，业主比较顾忌以下几件事：

1、道德谴责

2、怕律师

3、怕收到传票

4、怕告到单位

5、怕影响声誉

6、怕麻烦

所以如果你没有几个律师好朋友，可以按照本课程的方式自助起诉，也可以干脆就不依不饶的去求情。至少有 30% 的业主是普通人，只要你求的多了，他也磨不开面子。毕竟人家都有价值上百万的房子，怎么会在乎几千元的房租呢？

其次是【对中介维权】

对中介调解的时候，要分大中介还是小中介，小中介还是黑中介。

1、如果是黑中介，除非你比他更黑，否则我看还是放弃算了。

2、另外，作为正规的中介机构他们肯定会害怕行业协会、房管局、工商局、税务局等。

3、除此之外，作为经纪人，员工也好、店长也好，都害怕上级投诉。所以，如果是与中介员工之间有问题矛盾，可以直接去找他们的上级领导，来处理租房的问题。

针对以上中介公司来说，越是大的中介，以上手段越有效果。

该文章为知乎大学中徐斌律师私家课。上完课，对于一个从来不会维权的自己，明白了学法的重要性。