最近，深圳、南京、宁波、东莞相继出台了史上最严格的楼市调控政策。
有的人走在半路上，购房资格就没有了。
反正，想炒房的，凉凉了，部分刚需，被误伤了。
有人问，现在住宅买不了了，那不限购的公寓，可以买吗？
今天就来说一说。
一、买公寓之前，先了解公寓的五个特点
许多人想买公寓，最大的原因，无非是两个：
一个是不限购，能买；
另一个是不贵，买得起。
但是，公寓和一般的住宅，并不是一回事。
所以，并不能用买住宅的思维，来买公寓。
因此，我们要买公寓之前，先要清楚公寓的五个特点。
第一，公寓并不是住宅。
究竟什么是公寓？
目前都没有对“公寓”这一说法有明确的定义。
市面上可售房地产主要分为两类：普通住宅和商用办公楼。
所以，现在出售的公寓，其实就是做成酒店模样，有卫生间和厨房的办公楼。
毕竟也没有规定，我不能住办公楼吧？
所以，公寓在本质上，还是办公楼。
第二，公寓的居住体验并不好。
公寓基本上以小户型为主，一层起码有10户甚至20户，这样一来，等电梯的时间就比较长了。
据说，外卖小哥都不大喜欢接公寓楼的单，因为等电梯的时间太长，会耽误他们的送达时间。
而且，公寓属于商用性质，那就意味着，里面可以当办公室啊。
你想一想，如果你的邻居基本上都是各种小工作室、小旅馆，每天看到都是不同的人出入，从安全的角度来说，感觉确实不怎么好。
第三，公寓不带学区，居住成本更高。
因为公寓的产权是商业属性，所以买了公寓，是不带学区的。
如果想买学区房，还是要选择买住宅。
而且，大部分公寓是没有安装燃气管道的，如果是一家人入住，那每天煮饭就会成为一个很大的问题。
可是，没有生活的烟火气，还能算是家吗？
顶多算是个休息睡觉的地方吧。
还有公寓的电费、水费，都是按照商用的标准来收费的。
比如，居民用水是3.5元/吨，公寓水费则是5.2元/吨；居民用电每度0.5649元，公寓电费则是每度1.2元。
这就意味着，居住在公寓里的生活成本会更高。
第四，公寓产权年限短，贷款限制多。
公寓的产权只有40年，最多50年。
如果这块地是开发商几年前买下来的，或者买的公寓是期房，几年后交房到手的时候，你的公寓就只剩下30几年的产权了。
虽然，产权到期是可以续费的，而且费用也不太贵，但毕竟还是麻烦，要多跑一趟。
而且，买公寓是用不了公积金贷款的，只能是商业贷款。
如果你每个月公积金账户里的钱不少的话，买公寓是没有用武之地的。
更何况，买公寓的首付基本要50%，贷款年限只有10年。
所以，就算公寓总价便宜，你在买之前，还是要看看能不能拿出50%的首付款，以及能不能10年之内还完贷款。
第五，投资公寓流动性差，税费高。
因为公寓的产权是商业属性，想要转手再卖的时候，交易税费很高，大概在15%-20%，也就是说，卖出去的时候，起码要涨价20%才能不亏本。
如果你是买家，你肯定会想，买个一手的公寓，它不香吗？
毕竟现在市面上，公寓已经不算是稀缺商品了，能否涨价20%卖出去，真的不好说。
三、这些情况下，公寓还是可以买
上面说了这么多公寓的缺点，意思就是公寓不值得买咯？
说真的，如果这是你买的第一套房子，我是真的不建议买公寓。
但是，如果你已经有房子，而现在因为限购政策，买不了住宅，但手上的资金又没处去，存银行利息太低，买股票太容易当韭菜，买公寓，倒也是一个投资方向。
公寓的优势也有三点。
第一就是地段比较好。
公寓毕竟是商用性质，既然是商业用途，基本上都位于城市的中心商圈，人流密集之处，符合房地产投资的黄金法则：地段、地段、地段。
第二就是现金流较好。
上面说了，公寓一般都位于黄金地段，那自然比较容易租出去，也就意味着每个月都可以获得一笔稳定的租金收入。
第三就是租金收益不错。
黄金地段的公寓，一般来说，租金都会比普通住宅高一些，而且基本上都是精装修，家电齐全，还会有专门的物业公司管理，作为房东来说，比较省心。
也正因为地段好、配套齐全，公寓可以用来做民宿、做短租、做工作室等等，用途更加广泛。
而且，买公寓不限购，价格也相对较便宜，也算是一种门槛较低的投资品。
不过，鉴于公寓的缺点较多，投资之前，一定要多比较、多考察，确定自己可以拿出一笔钱作为长期投资，而不是短期炒卖，之后再入手，免得后悔。
三、写在最后
其实，究竟公寓值不值得买，关键还是要了解清楚公寓这一种产品的特性。
买了公寓，你就要做好持有一辈子的打算，每月定期获取稳定的租金回报，千万别想着靠房价上涨转手就能轻松赚一笔。
也就是说，你要了解清楚自己的财务状况，一笔几十万的资金压着，每月只拿租金，或许要十几二十年才回本，你能否承受？
做任何投资，都少不了问自己这三句：
这是什么？
多长时间有收益？
能否接受亏损？
把自己问得清清楚楚，明明白白之后，你就知道未来的投资，该往哪里走了。
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