小镇开发高热不退，经过一年多的喧嚣，目前应该都进入实质阶段了，但是，在我所了解的近100个小镇中，真正动工开建的少之又少，这一方面反映开发商逐渐认识到了小镇开发的复杂性和高风险，谨慎进入，是一种态度。但更多小镇没有开工的主要原因却是，根本没有做好准备，或者说根本就没准备真正开发，拿地就是为了忽悠。在此，我必须对这些人当头棒喝：忽悠出不了真正的小镇，忽悠对于小镇就是一颗毒瘤，只会害人害己。下面，我们总结一下目前最典型的忽悠类型，以期引起警惕。

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第一大忽悠：空手套狼型

这类开发商根本没有准备投入资金，其目的只是两头忽悠，空手套白狼。一头向政府跑马圈地，一头向投资者用地引资，至于小镇怎么开发？小镇开发后是不是能活？则不在其考虑范围内。

当然也有部分开发商，本身实力不强大，采取这种方式也是迫不得已的行为，但小镇开发，真的不是这些开发商能驾驭得了的。

先不说小镇的开发投资根本不是普通房地产开发比得了的，一个小镇少则投资2、30亿，多则上百亿，起步资金也要几个亿吧，没有这个实力别妄谈小镇开发。再说，就算能融到钱，小镇的开发也完全不像房地产，可以快速滚动，小镇开发必须做好长期的运营规划，一个小镇发展成熟到可以赚钱，没有3-5年甚至7-8年，想都别想，想靠收门票、餐饮、客房快速回本，那只是你的一厢情愿。

所以说，没钱别开发小镇。

第二大忽悠：圈地卖地型

与第一种有点区别的是，这类开发商通过低价，向政府圈了大块的土地，然后寻求合作，或者引资。其目的不是开发，而是做的卖地的生意。

对于这种行为，我们需要认真思考，这种用地值不值得开发，值不值得冒风险？

首先，这类用地往往倚仗与当地政府的关系，土地来源是存在较大的政策风险的，一是用地手续，或者用地流程可能不完善，二是政府换届，牵线搭桥的关系不再，就可能面临政治承诺的风险。

其次，不能因为地价低，就冲动投资开发小镇。虽然较低的地价，有利于控制成本，但后期的投入才是大头，不能因小失大。我已经反复强调，并不是所有的土地都能开发小镇，小镇选址的三大要素：一是资源；二是交通；三是人气。三大要素缺一不可，能满足三大要素的土地才具有开发小镇的条件，否则，地块再大，地价再低也没有开发价值。现在很多开发商选择荒山荒滩，或者是远离城市的农田做小镇，这些荒山荒滩农田，资源没有特色，交通时间长且不顺畅，面对的又是局部市场，人气在哪里？关键是一动就是几千亩、上万亩，请问，你这几千亩、上万亩想好做什么了吗？

其实，与房地产开发相比，土地并不是制约小镇开发的主要因素，不要局限于一城一地，可施展的空间就会更加广阔。

第三大忽悠：玩概念型

在给政府做顾问，或是给开发商做诊断时，我还常常碰到这样的情形，土地还没有到手，前期调研和前期策划也没有介入，就先找规划设计院画图，然后拿着概念方案去向政府拿地，更有甚者，一张图可以同时洽谈数个项目。

其实，这里边有两种情形，一种是存粹的向政府忽悠土地，其目的与一、二类情况比较类似；第二种，是迫于拿地的压力，小镇开发涉及的土地量大，地方政府出于谨慎考虑，往往要求开发商先提交规划设计方案，或者开发方案。

在我看来，这样的概念设计方案，对小镇开发来说，毫无价值。没有对资源、市场、消费者做认真深入的分析，没有精准的对小镇定位，也就是根本不清楚到底做一个什么小镇、怎么做？没有把小镇的开发、盈利、运营模式设计好，就开始画些效果图，取上几个好名字，然后罗列一大堆拍着脑袋想出来的什么景点、功能名称，就以为大功告成了…那不叫小镇。每一个小镇都应该是独特的，有独特的交通、资源、环境、市场等条件，都需要有量身定制的开发方案。先有策划、再考虑如何落地，最后才是做规划、做设计，只有这样的流程才能保障决策的科学。无论是开发商，还是政府相关部门，都不要再拿这类方案自欺欺人了。

第四大忽悠：赤手空拳型

房地产开发时代，我就亲眼目睹过很多小型开发商，公司团队建设极其缺乏，在市场上磕磕碰碰，好在运气好，房地产开发的相关产业链还算比较成熟，市场上有各种各样的资源可以借用，如策划公司、设计公司、代建公司，销售代理公司、广告公司等等，做普通的项目，这种团队也够了。

但千万不要把这种经验带到小镇开发中来。小镇开发与房地产开发的不同点就在于，小镇开发面对的不是单一的市场，在整体功能、产品、配套、服务、盈利模式、开发模式等方面都存在根本性的差异，抱着房地产开发的心态、理念、模式、流程、经验绝对会痛不欲生、万劫不复!

回到团队建设，先不说策划能力，即使是后期的服务能力、运营能力、管理能力，就不是小型公司能够驾驭得了的，需要建立完善的公司架构。当然，借助外部资源是最好的捷径，比如说开发养老小镇，需要相关的医疗、专业养老机构、社区养老服务机构、老年教育等配套产业，这些够可以引进合作伙伴。

所以说小型开发商，千万不要贸然进入小镇开发。小镇开发周期短则5到8年，长则10年、20年，自身没有长线运营的魄力难以为继。建议小镇开发者寻找专业的合作平台，建立共赢的合作生态关系，以有把握的状态进入小镇开发领域。

第五大忽悠：政策寻租型

有些开发商，把主要精力放在跑政策、跑立项、为项目挂牌等等，好好的政策，被硬生生的变成了寻租的空间和利益输送的纽带。国家的扶持政策是为了更健康的推动小镇发展，绝不会允许蛀虫钻空子，最近国家发改委已明令清查和摘牌，就是对这些蛀虫的防范。

当然，也有些开发商本意是为了项目更好的，能够执行的更顺利，但对开发小镇而言，对项目本身的研究才是前提。项目本身有没有发展前途？消费者会不会买账？什么方向才是更有利于小镇的存活？

只有在确立好小镇的“顶层设计”的基础上争取优惠政策支持，才是小镇开发的正途。

第六大忽悠：夸大回报型

我见过很多所谓开发商，在没有具体运营模式、盈利模式的情况下，夸夸其谈小镇的高额投资回报，这类人，我一向视为骗子。

坦诚地说，小镇开发的复杂性、成长培育的长周期性，以及市场风险，决定了不是所有小镇开发参与者都会有回报。

同时，小镇开发回报具有高度的不确定性，即使在初期，对小镇开发、盈利、运营模式都进行细致的规划，在执行过程中，市场也会面临诸多的不确定性，这与地产开发卖房子不一样，卖房子，清盘只是时间早晚问题。小镇的盈利很难予以预计，我们只能通过更科学的研究和决策，努力达到预定目标。

第七大忽悠：羊头狗肉型

很多开发商挂着小镇开发的名头，本质却是房地产开发。

就目前来说，房地产还是小镇盈利的核心组成部分，甚至可以说，没有房地产就没有小镇。但是，小镇开发并不等于房地产开发。

小镇是生活、生产和生态的结合，具有广泛的人文和社会特征，这不是房地产可以单独解决的。如果仅有房子，而没有文化，没有特色，没有赖以生存的产业，房子就只是一堆钢筋水泥。

以小镇开发的名义行房地产开发之实，有违发展的初衷，反过来说，如果认为房地产开发就是小镇开发全部，那终将误入歧途。

第八大忽悠：文化放大型

很多地方，有些很小的文化遗迹，比如说几间民宅、几口古井，就嚷嚷要开发上万亩的文旅小镇，不可否认，有些文化古迹本身很小，但大有价值，如山西洪桐的大槐树，每年吸引数百万游客参观，因为那凝聚了民族共同的历史记忆。

没有文化，不能称之为“文旅小镇”。但是，文化的概念很宽泛，不是所有有文化的地方都可以开发小镇，我们还要看文化的传承和发展脉络是否清晰、对市场是否有足够的吸引力；文化是否有延展性，文化是否具有商业和产业价值…….总之，文化保护与发展，与文化过度包装并不是一回事，绝不是稍有一点儿文化的地方都可以开发小镇。

与此相反的是，很多小镇项目不会挖掘和发现文化，我曾经反复说，发现资源需要智慧，表达资源需要情怀，对于文化来说同样如此。