深圳出现全国首个现房销售试点 。
今天，中国改革开放的最前沿——深圳，终于扔出了重磅炸弹。它正式宣布：住房体制二次巨变！
据报道，深圳推出了全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府。而这，距离广东省内部讨论取消商品房预售制度的材料曝光，仅仅过了短短20来天。
在“取消预售制”话题掀起房地产市场轩然大波的20天后，现房销售试点就亮相了，这简直是迅雷不及掩耳的速度，这给最近本就已经是惊弓之鸟的楼市又鸣了一枪。
根据《证券时报》报道称，全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府亮相了。这意味着，深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市，在预售制度改革方面也率先迈出一步。
更耐人寻味的是，20年前，是深圳率先从香港引进来商品房预售制度；今天，又是深圳第一个试点取消商品房预售制度！
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据了解，龙华地块是深圳推出的首个也是唯一一个现房销售试点地块，目前深圳仍实施商品房预售制。
不过，近期广东省房协在内部讨论时指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
今年前些时间，深圳已经率先做了一件大事：最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》正式发布！
这一被称为先试先行的深圳房改，含金量爆棚：
从2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供应只有40%。
到2035年，新增建设筹集各类住房将达170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量将不少于100万套。
人才住房：价格为市场价的60%左右，面积小于90平，可租可售。
安居型商品房：价格为市场价的50%左右，面积小于70平，重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民，可租可售、以售为主。
公租房：租金为市场价的30%左右，特困及低保、低保边缘家庭最低可降至10%。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，面积30-60平为主。
是的，你没看错：人才房降价至60%，安居房降价一半，公租房最低可降至10%！这是多么让人振奋的消息！
更重要的是，几乎每一个深圳人都有机会：按照计划，到2035年，深圳新增约550万人，按照三人一户计算，大概需要183万套新增住房。而深圳规划170万套住房，几乎可以满足每一个人的需求。
这一下，那些哄抬房价、剪刚需羊毛的炒房客们彻底傻眼，刚需族则一片沸腾！
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9月11日，住建部房地产市场监管司向湖北、四川、江苏、河南、广东、辽宁等6省下发了一封函件。该函件要求对于包括商品房预售制度在内的现有行政许可事项进行清理和论证。
虽然住建部房地产市场监管司相关人士表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。
然而此次深圳的现房销售试点亮相，是不是说明取消商品房预售制离我们越来越近了呢？
如果商品房预售制取消，楼市会发生什么大动荡？
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不久前，一条突如其来的政策通知搅动整个楼市。
广东省房协的特急通知说：正在酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售。
随后，住建部很快做了澄清：近日已经向湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函，其中要求各省研究是否实施现房销售制度。
若取消商品房预售制度将带来怎么样的震动？
贾康：关于广东省酝酿取消商品房预售制，我的理解是：逐步取消，即操作是渐进的，但目标是取消掉。而住建部作为管理部门，在这件事上的说法和做法更具弹性。
从根本上说，卖楼花模式（预售房屋）有很大的融资功能，这跟当前中央所说的去杠杆、稳杠杆不尽符合，所以适当对卖楼花模式进行调整和控制，方向上可说有其道理，可以积极探讨，但不代表一定要百分百取消，若广东的实践证明该地可行，也不代表其他地方要一律照搬。
这一机制跟中国经济的超常规发展特征有关，城镇化空间相当可观，还远未完结的城镇化高速发展过程中，伴随着人民群众的收入不断增加，会释放出更多的居住需求。那么，国家在供给机制上总体而言应允许提供多样化、具有灵活性的不同方法与模式。
城镇化过程中，将释放出更多的住房需求。
其实，住建部也很清楚：现房销售会导致房企的资金成本剧增。这部分剧增的成本，短期内或许可以由房企自行承受，但最终还是只能由购房者买单——即房价只能被迫地额外上涨。
所以住建部的建议是：可以不马上实施现房销售，但要给出实施时间表。
明确的时间表，也就是倒计时，如果放在行动力上，是会让人振奋，更有干劲；但如果把倒计时放在心理预期管理上，是会让人紧张的。
现房销售在长周期内必然导致房价额外上涨，那么倒计时就会形成“末班车效应”。市场心理预期会变成这样：不赶在政策末班车之前买房，房价就又要涨了。
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关于取消商品房预售制，实际上是住建部的一次正常的行政管理的调研，之所以引起轩然大波，广东省房地产协会在《通知》的左上角甚至加了“特级”两个字，足见中国经济和中国房地产市场处于高度敏感时刻。
理论上，商品房预售制从香港引入，有几十个国家（包括诸多欧美国家在内）都实行该制度。但很多成熟欧美国家的预售制与中国内地有很大区别。大多数实行预售制的国家，开发商并不能在预售时就拿到全款。在这一点上，中国的预售制确实要比他们宽松地多。
在预售阶段，开发商就拿到了购房者的全款和银行按揭款（现在银行按揭款发放的节点虽然也有所提高，但最晚也是主体工程结顶即可发放）， 个人购房者处于相对弱势地位，遇到相关纠纷不能对开发商进行有效的监管与制约。
开发商理论上可以将后期工程建设的风险完全转嫁给购房者和银行，易引发社会不稳定及金融风险。另外，还变相鼓励了低水平恶性竞争。
从合理的角度来说，当然是现房销售更安全更合理。
但我们不得不面对一个事实：过去20年，中国房地产市场从真正意义来说，是人类历史上前所未有的、排山倒海式中国城市化进程的载体。没有预售制，绝对没有今天中国的城市化进程。
如果现在实行现房销售，商品房开发模式将颠覆，开发商不可能实现高周转；如果没有商品房预售，金融机构不可能给房地产企业提供大规模融资。毫无疑问，中国商品房开发的速度会大幅度下降，城市化进程的速度也会大为降低。
所以，住建部建议在一些省份逐步试点取消预售制度，让房地产行业和社会公众都做好充分准备，重点是逐步推进。
此外，实行现房销售必须按照法律和契约原则，对已出让的土地不能追溯既往。
时至今日，房价下行的信号已经十分清晰，这也是业内的普遍共识。到了今年最后三个月，除了政策调控没有放松的迹象以外，融资渠道收紧的情况下，开发商自身通过打折促销来加快回款的任务也已经很迫切了。
除此之外，对于炒房客而言，生存环境同样不乐观，不过与房地产企业高喊“活下去”相比，他们却选择了集体沉默。在严厉的限制性措施下，只能眼巴巴地看着炒房盈利空间被压缩。那么，为什么楼市没有出现炒房客大规模降价抛售的现象呢？
第一，地产夜壶论观念根深蒂固。房地产发展了二十年，用任志强的观点说就是经济出现下行趋势的时候就让房地产刺激一下经济，用完了以后就踢到床底下。随着国内外环境的变化，当前经济出现了一定的下行压力，因此不少炒房客按照传统思维习惯认为房地产或许还会被再次拿出来用一用。说白了，坐等政策放松是炒房客的普遍心态。
第二，当前房价走势总体趋平稳。楼市调控两年多，房价出现了明显的下行信号，而且不少重点城市确实出现了房价的实质性下跌。但是尽管如此，房价的跌幅与此前的涨幅相比要小得多，而且楼市调控的目标是控制房价，并不是让房价暴跌。因此，炒房客自认为只要熬过这段时间，并不会出现较大的亏损风险。
第三，重点城市的基本面决定房价不会出现大幅下跌。不可否认，投机炒房客囤的都是一些地段较好、升值空间大的房子。而且从一二线城市的角度来看，长期支撑房价的基本面依然存在。一位朋友告诉笔者，虽然房价下行，但只要手里的房子是好房子，任何时候都能够卖出好价格。而且，一旦调控放开，好的房子价格也会反弹的更快。笔者认为，只要政策还在承受范围内，对于资金充裕的炒房客来说还是比较有耐心。
第四，购房预期转变，炒房客难找接盘侠。除了以上三种原因以外，炒房客并未出现降价抛售的另一个原因是购房预期发生了砖茶，持币观望成为主流，炒房客难找接盘侠。笔者走访过不少中介门店，挂牌价一降再降也无人问津的现象并不少见。面对这种情况，对于月供紧张的炒房客来说，也只能把恶果自己咽下。
第五，当前楼市现状是只进难出，高位套牢成死局。仔细观察不难发现，当前楼市是卖出要比买进困难得多，楼市流动性大大降低。其实，楼市调控初期，部分炒房客已经逃离，剩下的除了资金比较充裕的尚且可以抗得过，其他的基本被限售政策套牢了。目前，全国推出的限售时间普遍为2-3年，此前北大房地产研究中心副主任杜猛曾建议限售15年。对于这一建议，不乏叫好声。笔者认为，如若真的实现，恐怕炒房客哭都找不到地方。
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