01 公寓是好的投资标的吗？
去年跟个90后的小伙伴聊天，聊什么呢，资产配置。
资产配置是这几年特别火爆的一个概念，我这个小伙伴也特别感兴趣。
她跟我提出这么一个资产配置，蛮有意思的。当时因为自己也对财富管理、风险管理、资产配置这些概念没有心得，然后也没回答上来。
现在想一想，人果然没办法赚认知之外的钱，不论是她还是我。
她提出来的资产配置是这么一个逻辑，她有两套房子，位置都还不错，市价呢，大概都在300万左右，在济南，300万一套房产还是相当不错的位置了。
她想卖掉一套，然后再贷点款，大约50万左右，换购10套公寓。
她计算的逻辑是这样的，每套公寓每月出租2500，一年就相当于3万块钱，然后呢，用房租还利息，大概十几年后，自己就纯落10套公寓，且基本上每月都有2万多块钱的收入。
这个方案貌似看上去很美好，也很有诱惑力，包括出售公寓的售楼小姐，信誓旦旦的说，我们保证回租，你不需要操心。
当时我由于对公寓了解蛮少，只是觉得，公寓不是很值得购买，因为在抖音上经常刷到很多大V分析种种公寓的不足，所以也不建议这位小伙伴轻易行动。
我现在觉得，我当时的建议应该还算蛮正确的。
02 你以为的资产究竟是“资产”还是“负债”
在我们的传统认知当中，房子、公寓、车子肯定都是我们的资产。买了就相当于给自己的家庭添置了新的资产，事实的真相是这样的吗？
我们脑子里没有“资产"这个词的清晰概念，那我们就会在花钱上吃过不少亏，也很难正确的管理我们家庭财富。
究竟什么是我们的资产？
简单粗暴的讲，就是能给我们带来现金流的——就是我们的资产。
比如我开了个公司，每月公司能给我带来10万块钱的收益，那么公司就是我的资产，但反过来讲，公司每月亏10万块钱，那么这个公司就是负债。
拿这个标准去卡一下我们的车子、房子，究竟是负债还是资产呢？
当然，现实世界中很多资产是比较复杂的，但是，对于一个普通家庭来讲，简单一点的定义能够方便我们快速厘清家庭财富的流向。
回到我们的公寓配置上，一套住宅换成10套公寓，究竟值不值。
单纯从现金流讲，10套公寓的租金每年可能每年带来30万左右，但这是定额计算，实际上能达到60%就很不错了，也就是18万。
貌似看起来是我们的资产，但再加上一个维度，投资回报比，每年的回报率可能只有5%左右，而且属于风险投资，这看起来就不算是好的资产。
所以，只有对资产有着清晰的定义，我们才能够管理好我们自己的家庭资产。
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