南沙夜景图
随着十九大圆满结束，习总提出：“房子是要来住不是用来炒”的发言后，不少地区的楼市呈现了跳水，不见昔日的“金九十银”。广州的楼价在政策指导下持续收缩，现番禺，广州中心地区有闲钱想买楼的人都将目标投向了佛山三水地区。对于佛山三水、顺德、高明这些靠近广州，和粤港澳地区的楼盘相比较，你是选择留在本地还是投资佛山呢？
最近遇到一个这样的买家向我咨询，以下是买家的资料整理：
这个买家的背景在我们现在人看来，已经差不多是人生赢家了，除了自住还有350w左右可以进行投资，在咨询过程中获悉：他从亲朋好友口中获悉，佛山现在的楼价仅在9k-13k左右，而南沙的同等面积基本房价直逼近26k。在聊天的过程中，感觉买家对该地区的升值空间的期望还是很高，因为佛山地区在中山与广州腹地，9-13k的价格预算还是很合理，相对于南沙地区，同样的价格连二手都轮不上。可是1套房换3套是不是真的是最好的选择？
对于这位买家的基本情况加上聊天记录，对三水有了如下的分析：
第一，区域分析
图摘自广东
广东电视台房产频道
从上图可以看出佛山地区最新比较新起的楼盘有上面的7个，而其中位于三水地区的西南镇和东云海镇最受投资者的喜爱。此两个地方分布在三水森林公园周围，环境是无可替代；另外位于旅游发展区域，交通配套设施完善，为房价的升温提供了保障。
第二，成交量分析
资料来自中原地产
为了方便数据的分析，抽取了三水地区发展较为成熟的，供给相对于集中的西南镇所有的楼盘进行分析（抽取2006-2017）共计10年楼价。2006年整个三水附近的楼市约为300/m2，而今天在相同的地段，价格已经到了9-13k，甚至有些地区毛坯已逼近了17k，楼市已经超过3倍！更有地区是6多倍。高速增长的背后，供给情况又是如何？
数据来自中原研究
根据上图2015年前市场的整体供给还是供大于求，而在2016短短的一年内供给发生了逆转。暂时分析为1.当地居民刚需购房欲望上升；2.外来投资者的青睐···
以上分析都不是买家考虑的，买家看中的是三水位于腹地，相对于广州/中山不远，以后南沙粤港澳/珠海横琴发展都可以保持观望。加上三水的价格还可以更为优惠些。出租基数相当于南沙的三倍。更令买家心动的是：2016年开通的广佛肇轻轨，对于他/或者是售租客来说更容易穿梭广佛。
第三，未来规划分析
还有不得不提的是：今年三水也将建设19项重点交通工程，地铁4号线预计在今年年内动工。具体何时可以正式投入使用还是有待观望。
数据来自：中原市场研究
第四、三水和南沙区域资金回笼对比分析
如果乘着年底开发商年底清盘入手三水的楼盘，暂时预计可以购买三套为准。现阶段购入以最低价9k购入。随着国家政策的调控下，不限购/限贷的情况下，预计在2019年可以交楼。收到楼后不暂时出售，放租的情况下，三水的租金约为3000/月，三套每月收入为9000/月。
同样，假设在在南沙购入一套房，2019年收到楼后不暂时出售，放租的情况下，南沙的租金现阶段约为3500-4000/月，一套每月收入为3500-4000月。但是南沙作为自由贸易区和粤港澳发展湾区，南沙政府不断招商引资，打造千亿城市机会，这个预算暂时不可估量。
时效性的考虑：
1. 三水供不应求的售楼背后多少人是为了投资而投资，导致了最近频繁发生的房屋空置。高空置率引发的租房房源增多，维持基本预算的三水3000/月是否可以？
2.两者上述同时是2019年正式交楼，收益还有一年的时间，时间成本还是要计算在内。
3.考虑到转手率，南沙的转手率行情>三水，这一点还是多多思量，因为国家对于多套房的征收的税费可是要补充财政支出。
第五、总结
最后问大家一个问题：三水投资到底挣了还是亏了？
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