文 | 九刀
一波波政策红利犹如潮水般向住房租赁行业袭来...
它像冉冉升起的瑰丽朝阳，千万缕金光像利箭一样，穿过迷雾，照射到每一个玩家
该行业的产业链涉及玩家之众多，影响人数之广泛，是大多数行业不能比拟的。
据檀子财经不完全统计，自2015年-2018年4月，
共发布大的政策有11个，政策扮演的角色从守夜人向领航员转变...
尤其，近期房地产投资信托基金（REITs）实施具体政策确定，
具有划时代的意义，业内分析，将撬动数万亿市场...
时代的弄潮儿们，此时，是勇往向前，还是蓄势待发？
01 政策红利
2018年4月25日下午，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称”通知"），对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确规定。
中国证券报分析称，这是首个资本市场支持租购并举政策！也是一年多以来，资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。
业内分析称，随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，房地产投资信托基金（REITs）将撬动数万亿市场。
我们来聊聊住房租赁政策，让大家对政策红利有一个比较全面的了解
为此，檀子财经为大家整理了 2015年-2018年 住房租赁政策汇总表，详情请看下面图表；从图表中可以看出从2015年开始，各部委持续发布住房租赁政策，释放政策红利....
除了檀子财经整理出来的政策，各省市也颁发了相应的政策，大家可以到相应的政府官网去查看一下；接下来九刀来谈谈自己的观点：
住房租赁市场的发展需要三个基石：一是信用租房、二是租购同权、三是资产证券化，这三个是缺一不可的，这三方面现在都在推进，之后会一步步完善的！其实，我们仔细观察当前中国的房地产投资市场，政策扮演的角色绝不是斯密眼中的守夜人，而更像是领航员。在这艘大船中的我们，顺势而为才有可能获得更多的收获。
02 抢滩市场
银行系玩家
2018年3月22日，在银行业例行发布会上，建设银行交出了一份成绩单，对外公布：该行住房租赁平台已累计上线房源超过12万套，已出租超过2.6万套，另外还有储备房源10万套。
这是建行自去年进入住房租赁市场以来，对外公布的首份成绩单！
不到半年，建行抢滩住房租赁市场，已经初步完成了对个人、企业、政府三大方面的业务布局，速度还是非常迅猛的。
建行推出的平台：CCB建融家园，针对租客和房东开发出“按居贷”和“业主贷”，同时也开展租客的综合消费的个人贷款，这也是一种基于租客除租房业务外的其他金融服务，有庞大的流量衍生出更多的金融服务，也是业务上不错的补充。
同时与招商、华润、万科、恒大等11家房地产公司，以及比亚迪等11家企事业单位进行了住房租赁战略合作签约；与新派公寓共同发起专项并购基金，初期规模为20亿元人民币；
已与超过300个地级及以上行政区签订合作协议。在北京、深圳等200多个地区为企业、个人搭建了住房租赁交易服务系统，佛山、武汉两市已经上线运行。
其实早在20多年前，建行在深圳发放了全国首笔个人住房按揭贷款，我们因此从分房走向买房，从住房走向炒房；
如今20多年后，在“房住不炒”和“房地产长效机制”的大背景下，又是建行第一个做出反应，如20多年前一样，再次成为房地产改革的金融排头兵。
除了建设银行以外，工行、农行、中信银行等多家银行把目光瞄准了住房租赁市场。比如工商银行陆续在广州、佛山、肇庆等地与住建部门及国有住房租赁企业包括广州越秀、珠江实业集团等签订了战略合作协议；农业银行与广州市住房和城乡建设委员会及越秀集团签署了战略合作协议等。
巨头系玩家
阿里智慧住房租赁平台
2017年8月9日，阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团与杭州住保房管局在杭州市人民政府会议中心就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台举行签约仪式。
杭州住保房管局副局长周军福和阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签订《杭州市住房租赁监管服务平台框架合作协议》，根据公布的方案，杭州全城的租赁房源将全面引入芝麻信用，利用其实人认证、信用评估、免押月付及信用黑白名单能力，为房东、租客、中介建立诚信档案。杭州也由此成为全国第一个明确提出要把所有租赁房屋都纳入信用体系的城市。
战略合作达成之后，整个租赁平台会呈现七大亮点：
一是实人认证。租赁平台将通过实名身份验证及人脸识别等技术确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性。
二是全方位核验。租赁平台将通过住保房管局房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式，对挂牌房源实行全方位核验。
三是一站式服务。租赁平台注重管理与服务并举，将与公安、工商、公积金、教育等相关部门互联共享，实现人口流动备案、居住证办理、住房公积金提取等在线办理服务，为租赁各方提供一站式便民服务。
四是评价系统。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和阿里提供的线上评价体系，通过评价鼓励租赁主体自觉履约，规范租赁行为。
五是信用体系。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和芝麻信用，全新打造租客、房东及租赁机构的信用体系。
六是网上支付。租赁平台将利用蚂蚁金服网上支付技术，实现租金、押金、佣金等完全线上化支付，同时严格保障资金支付安全。
七是多通道在线预约。租赁平台开放创新地打造“一个平台两个服务通道”。房东、租客可以使用电脑或移动设备，通过住保房管局或阿里巴巴其中任一通道实现智能网签，极大提升效率、优化个人体验。
对于租客而言，阿里巴巴的信用租房可以提供了更多的信息，方便挑选。不仅可以跳过中介与房东直接建立联系，也可以通过信用体系对房东进行一定的约束。
对于房东而言，以前是靠扣押金来防止租客跑路，但是信用租房则增加了房东的主动权，自己挑选优质房客
对于阿里智慧住房租赁平台会不会成为房产中介的“终结者”，网上朋友众说纷杂，但不可否认的，它确实会对租房中介市场产生一些冲击。
从去年开始，各大银行、互联网巨头摩拳擦掌，频频出招，生怕错过这场大戏....
03 尴尬局面
各大银行和互联网巨头抢滩房屋租赁市场，都希望能赚的盆满钵满；不过，理想很丰满，现实很骨感，国内租金的回报率普遍不高，与直接给开发商贷款相比，长租公寓的周期更长，所耗费的成本更高。
万科翡翠书院的案例
万科翡翠书院即将启动预租，这是北京首个入市的企业自持租赁房项目。万科翡翠书院距西二旗8公里，介于五环六环之间，更接近六环，项目离地铁口约两千米的距离。
翡翠书院项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。
90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，
180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。
最长租期10年。
也就是说，90平米的三局10年租金180万，并且要求一次性付清。
笔者查了下附近房屋的租金价格，以90-100平米小三居为例，普遍价格在6000-7000元之间，这要比万科翡翠书院低60%多！即使按照每年租金10%递增，也要将近10年才能追上翡翠书院！
更何况还是一次性付清！即使银行可以提供租赁贷款，按现行4.90%基准利率计息，租客10年间将一共要付出本金和利息共计228万元左右。
这个明显比周边租金高出数倍的房子，怎么看也不容易租出去。
因此很多人都在网上说万科黑，其实，万科心理也苦啊，就这个租金，我的回报率才不到2%，连银行利润都还不起！
房地产领域至少在销售环节是国内市场化程度最高的领域，如今硬是被掰成这个样子。
万科也不过是背了黑锅而已。
一边是企业通过竞拍方式竞得土地，价高者得；一边是国家要求企业自持，房屋改售为租。
这对赚惯了快钱、大钱的开发商来说无疑是尴尬的，即使像万科这样的企业，2%的资金回报率恐怕连融资成本都无法覆盖！所以，郁亮在今年的年报业绩发布会上才会说“长租公寓现在看起来要赚很多钱很难，甚至说长租公寓就不应该赚钱。”
任志强也曾表示过“企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去！”
04 破茧重生
房地产投资信托基金（REITs）
众所周知 REITs可以解决房地产企业融资和收益问题，可以解决企业投资和安全退出的问题，企业自持租赁住房才能持续下去，REITs也在大家千呼万唤中，像一个娇羞的小娘子般缓缓慢慢的走出来，很多人也质疑她涉及到税法、法律、政策的问题，新事物早期必然会有很多有待于解决的问题点，
相关部门机构也在着力推进解决；笔者从去年的一组数据中，可以窥探出她的发展之迅猛：
在2017年，我国市场上相继推出了多单公寓类资产证券化产品。特别是在年底短短两个月时间里，6笔长租公寓融资计划密集落地，涉及资金近400亿元。
2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”，自此打开了长租公寓的融资大门。
2017年10月23日，国内首单央企租赁住房类REITs产品获批，保利地产发行，额度为50亿元；12月1日，全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品获批，招商蛇口发行，额度60亿元。
2017年12月11日，银行间市场首单长租公寓ABN发布，招商蛇口与建设银行共同推出200亿元的“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）
2017年12月26日，国内首单民企长租公寓储架类权益型REITs获交易所通过，涉及金额30亿元。
图片发自网络
试点城市开展集体土地建设租赁住房
其实商品房中最重要的成本是地价，可以占到房价的50%-70%，甚至更高，这对于自持租赁房的开发商或者长租公寓的运营商（地价会直接影响物业收购或租赁价格）来说是无法承受之重。
2017年8月21日，由国土部和住建部发布了《利用集体建设用地租赁住房试点方案》，明确允许在试点城市开展集体土地建设租赁住房，其中北京市正在完善资金支持等配套举措，研究集体土地租赁房长期贷款政策，国开行、建行、农行、华夏作为首批四家试点银行已经出具相应贷款方款。
在集体土地性质的租赁房中，由于土地不拍卖，不产生地价，成本大头就只剩下建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称），那么集体性租赁住房的价格仅是目前市场价格的2-3折。如果银行再能解决长期贷款的问题，那么整体成本就会大幅下降，租金回报率也会得到明显提升！
有观点指出：“我们可以尝试在不改变集体土地所有权的前提下，建立集体性质租赁房合作社（股份制公司），把村镇集体、开发商、银行、租客、长租运营商、资管券商信托公司等联合起来，形成完整的投融管退机制。
村镇集体可以享受稳定的现金流回报、物业升值，甚至是股权分红；开发商可以享受到银行优惠的长期贷款，同时又可以通过REITs进行安全退出；长租运营商解决了无房可拿、成本过高、周期不稳定的问题，同时可以通过REITs降低融资成本，扩大规模；租客作为社员，前期缴纳的股份费不仅可以获得永久租赁权，还可获得股息收入，退社时可以退还或流转。”
这是一个不错的观点，利益和风险共同承担，市场足够大，让更多的人参与进来筹钱、筹智、筹信心！
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