低库存周转效率的天然行业有哪些（一）
在前面的几篇文章中，晓闲介绍了失败库存管理的一些特征，而且也介绍了多个负面的案例。
按照上周的写作逻辑，这里晓闲应该先给大家介绍一些成功案例的。
不过在介绍一些成功案例之前，我想先谈一谈库存管理的行业特征。
我的问题是什么样的行业天然具有低库存周转效率，而什么样的行业却天然会要高周转。
大家的答案是什么？
对于企业来说，造成库存低周转的原因主要是产品生产周期很长。
而对于某些行业的企业而言，保持高周转效率是必然的选择。
一、低周转行业
对于我们普通人而言，可以接触到的最知名的低周转行业主要有房地产开发商和高端白酒这2个行业。
这2个行业的行业特性决定了全行业的所有公司都保持了较低的存货周转率，或者较长的存货周转天数。
从某种特性来说，目前人类的技术水平以及经济社会发展状态决定了这2个行业天然就是低周转的模式。
另外，某种程度上来说，房地产和高端白酒都具备金融属性，其金融属性也决定了在当下其低周转的状态无法改变。
下面，晓闲将分别介绍这2个行业。
1.房地产开发
目前，基本上全大陆地区的房地产公司都处于战略转型的阶段中。
早年的中国大陆房地产企业都习惯了从银行借钱并疯狂拿地和囤地，之后再开发地块，再借钱拿地的这样一种循环模式。
对于地产公司而言，每一次的产品销售都是一次毁灭消费者的过程。对于多数的购房者而言，一旦发生了一次房屋交易后，通常这一辈子可能很难再次发生房产购买。
当然，晓闲也必须要承认，还是有许多的购房者会出现二次购房，甚至三次购房的情况的，毕竟存在换房、多买房或投资用房的需求。
不过，民用住房其生命周期基本上可以持续大几十年，而人的寿命也不过几十年的时间，且在其生命的前25年和45岁之后恐怕很难为了自己而买房，天然上决定了人一辈子消费一套房是理性的选择。
前者因为缺乏经济基础而不能买房；而对于后者，一旦年龄过了45岁，还没买房的多半还是买不起，或者压根已经没有买房的需求了，或者即使买房，也不一定会买新房。
因此，对于地产公司而言，随着整个房地产存量楼盘的不断增加，其客户群体必然是不断萎缩的。
过去二十年的房地产辉煌本质上来源于中国城镇化进程和货币宽松的政策，在未来我们将难以看到过去二十年的盛况了。
由于前些年房价增速大幅超过银行贷款利率，对于房地产公司而言，拿到的土地越多，公司越赚钱，毕竟借钱的利息赶不上土地升值的速度，同时，由于地产需求火热，地产开发商的房屋预售可以帮助企业提前获得现金流，进一步又加速了这样一种趋势。
比如李嘉诚旗下的某地产公司很多年前拿的地块，到现在还没盖成商品房。
回归整个房产项目而言，企业的整个开发过程基本上是这么几个步骤。
地产公司先拿地，然后接着拿到地块之后，再做项目设计和规划，之后再做地面和地下的拆除工作和打地基，之后才开始地上部分的建设。
如果晓闲的读者中有谁是农村户口的，且曾经家里做过自建房屋的，会对房屋建设速度有一些了解。
如果是单独建设一个一两层高、地面面积六七十平米的楼房，找几十个人一起开始建，那么，大概用不了多久房子就建好了，如果只是建成毛胚，一般也不会超过2个月的时间。
如果还要做装修的话，那么，周期还需要再延长一段时间。
不过，对于多数房地产公司而言，这种一两层的房屋往往没有开发价值。
在房地产项目的营业成本中，占大头的成本往往是拿地成本，而相比于土地成本，砖块、水泥、钢筋、玻璃等建筑材料的成本占比会少不少。
所以，对于地产公司而言，提高利润率和降低成本的做法往往是建高楼。
楼房越高，房地产公司就能卖更多的房，得到更多的收入，而对应的，其土地成本不变，而材料成本和建筑成本影响相对较少。
随着建筑物高度的增加，由此会产生2个影响：打地基的周期会延长，地上部分建筑时间也会增加。
楼房越高，房屋地基需要承受的压力也就越大，为了保证建筑物在未来数十年中不会发生倾斜或倒塌等事故，房地产公司必须在建设地上部分时做好打地基的工作。
而随着楼层的增加，楼上部分的建筑时间自然也会延长。
而现阶段整个房地产行业在不断发生变化。
由于国家政策的改变和住房市场需求变动，带来的影响是高负债低周转的模式不再适用了，这样的模式会导致很多的房地产企业遭遇资金链断裂的风险，危及企业的安全。
因此，从最近几年开始，很多的地产公司开始转变策略，开始降低负债率，同时提高周转率，龙头企业也是如此。
虽然企业试图这么做，但是，我们还是能够感受到这个行业依然处于低周转的状态之中。
晓闲近期在工作城市做了房地产项目的调研。
与碧桂园的置业顾问有过交流，在这边有一个碧桂园的地产项目，公司是今年（记不清几月份）拿到的地块，项目的一期预售为今年12月份，而碧桂园交付房屋预计将在2024年。
那么，我们算一下，可以基本上判断整个房产存货的周转天数应当在2年以上的周期。
这还是企业在努力提高周转速度的一种结果。
另外，晓闲在与其他一些三线房产公司接触时，发现基本也是类似的情况。
为了验证晓闲的论断，晓闲提供一下碧桂园的存货周转率数据供大家参考，具体数据见表1。
表1 碧桂园存货周转率数据
从表1的数据看，碧桂园的存货周转效率并没有任何提升，反而还出现了明显下降，当然，造成该问题的原因可能与2020年的疫情关系很大。
当我们在分析地产行业的存货周转天数时，可以将企业拿到土地作为开始，而将房屋交付给用户作为结束。
在我们思绪可触及的未来，我们将会看到很多的地产公司依然会保持比较低的存货周转效率。
不过，这样一种局面并不是确定的，在某些特殊的情况下，企业的存货周转效率可能会大幅提高，情况比较多。
A.地产公司转变商业模式
不再热衷于开发新房项目，而是选择建设一些特色项目，或者转型为类似于麦当劳、迪士尼这样的看似非地产公司但骨子里属于地产商业模式的企业。
麦当劳的商业模式本质上是地产公司哦，至于为什么这么讲，这里不作介绍。
B.降低地产项目规格
如果当地产项目能够以小型化的模式进行的话，那么整个建设周期会非常短，产品交付效率会大幅提高，自然会带来公司的存货周转率指标大幅提高。
当地产项目以小型化项目来推进时，项目建设难度和周期将会大幅缩减。
据我所知，某三线地产公司参与上海的一个旧城改造项目，因为项目难度太大，规模太大，其建设周期非常长。
该项目期初的总投资额高达250亿左右，由于预算不当，目前预算又增加了25亿左右。
该公司在2016年左右拿下了地块，今年年初完成地面拆除清理，截至到目前，该项目还处于做设计方案的阶段，该项目预计将于2027年彻底完工。
从项目的建设周期看，该项目的完工周期将长达11年，对应的存货周转天数将高达近3600天。
原本企业最初在做方案时，预计项目将于2024年完工，但因为不顺利，项目延期3年。
C.新技术带来的转机
对于地产行业而言，存在某一些新技术可能在遥远的未来彻底改变这个行业，而这样的技术的诞生可能会摧毁已存的全部地产公司。
在晓闲看来，3D打印技术和新材料可能是2种改变行业的潜在力量。
当然，到目前为止，3D打印技术还没有在建筑行业中得到任何应用。
这项技术目前还不够成熟，仅仅在某些特定的行业有所普及，比如食品加工业的某些细分领域已经开始得到应用了，比如3D打印生产巧克力或者打印某些人体组织，比如骨骼。
但由于建筑业追求的首要要求是安全性，目前3D打印的技术水准恐怕很难承担高强度的建筑材料要求。
而新材料的诞生也有可能会取代目前常用的砖块这种笨重的材料。
这些技术的诞生将会转变目前地产公司的商业模式。
当下的地产公司的商业模式过于粗暴，其商业模式就是地产公司拿地盖房给用户，其中发挥重要作用的因素是地产公司的资金实力和筹钱的能力。
简单地说：谁能拿钱买地，谁就是地产界的扛把子。
而至于地产公司的产品房子到底有啥本质的区别，我想大多数的中国人估计也讲不出一个所以然。
如果我们要说一下万科、碧桂园、招商蛇口、新城控股、绿地的房子有啥区别，不知道有几个人能讲出一个一二三呢？
而一旦新技术在地产行业中应用上，那么，它很有可能会改变地产商的成功要素。
或许对企业而言，以前的资金实力就不一定有价值了，反而对公司的技术实力会非常重要。
从中远期，其实我们更应该期待的是房地产公司的商业模式的变更而带来存货周转率的提升，而新技术的产生将依然是非常遥远的。
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