1. REITs 分类
按资产组成和投资收益分：权益型、抵押型、混合型
按组织形式和交易结构分：公司型、契约型、合伙型
按资金募集和流通特点分：公募、私募
2. REITs VS 房地产证券化
REITs 属于资产证券化中的房地产证券化，是资产证券化的一种表现形式。
应收账款和其他远期收入对应的有购房尾款ABS; 应收物业费ABS；租金收益权ABS
投资性物业对应两个重要方向：CMBS-债权证券化；REITs-权益型证券化
REITs的典型特点是信托财产的所有权和受益权相分离，受托人是投资财产和资金的所有人，享有信托财产的所有权和处置权，投资者则享有受益权。
3. REITs VS 房地产信托
房地产信托是在房地产开发企业融资渠道变窄后的成本非常高的替代融资工具，虽看起来像是债券的固定收益产品，但本质上属于信贷融资的范畴，是代客融资；而REITs 是以房地产为投资对象，有管理机构、世纪经营和利润分配的权益型投资产品，是代客理财。
4. REITs 功能及意义（部分）
REITs 以租金预期回报为核心的定价机制有助于形成理性价格，避免资产泡沫的形成
对商业地产企业提供了新的融资渠道和退出机制，有助于缩短投资回报周期
以物业经营为主 的房地产企业更适宜与REITs相结合，一般用价格/运营现金流（P/FFO）进行市场估值
运营现金流=院子房地产的净收入+房地产的折旧和摊销-（公司管理费用+利息）
为PPP项目、基础设施运营商提供多元的融资和资本退出渠道
本文为-林华 主编，中信出版集团出版的《中国REITs操作手册》阅读笔记，仅供学习使用
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