鲁中商业博览城项目投资回报分析

鲁中商业博览城项目投资回报分析

对商户投资者

总共有21栋楼。业态规划分为家居建材（1-8号），五金汽配区（9-12号）整车销售区（12-21号）还有一个汽车综合展厅，一个汽车4S店区

可分为3种投资模式，1、单买一层，平均7000每平，每单50平左右 2、单买第二层 平均5000左右 平均每间40-50平  3、一二层合买，平均80平

可一次性付款，付全款当月起开始计算租金收入，前4年按5% 6% 7% 8%依次递增，由售楼处补贴；

后4年，开发商与投资商按实际租金收入的1：9分成（相当于10%的管理费）。对商户投资者采用全托管模式（托管期8年）开发商统一管理，统一对外招商出租；8年后由投资者自由出租，不再收取管理费，但出租对象的生意须符合所购商铺所在位置的业态（即如果这一片区为家居区，就只能出租给家居商家）

可分期付款，商铺首付50%，贷款期10年，目前银行利率在5.4%左右

商铺有产权（40年）到期后按照国家政策续买，如遇拆迁，按1：3比例赔偿（即购买时花了1块钱，按3块钱赔偿）

对租户

租一年送两年，一层平均租金每平第天0.8-1元 ，二层平均租金0.5-0.8元，须符合区域楼层的业态规划（比如卖五金的楼层只有五金商户可以入驻）

投资回报分析

对个体投资者，按30万投资40多平一间商铺来算。前4年相当于享受了5-8%的收益率，比银行利率略高

后面年限的收益取决于同城商铺单平方租金的涨幅情况，租金每2年约上涨10%，不考虑租金上涨情况按0.8每平每天的租金，每平7000的购置费用，每年按350天的满租率，需要25年回本（未虑物业管理费）

本项目由沂源中源汽贸城置业有限公司开发

鲁中商业博览城项目投资回报分析

其他知识

40年产权到期后怎么办？

《物权法》第149条规定：建设用地使用权期间届满的，自动续期。

按照现有的法律规定：土地使用权期满前，土地使用者可以申请续期，经批准准于续期的可以重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理相应土地登记手续。法律没有对费用的交纳作出规定。

土地出让金按当时的市场价格计算，价格参考http://www.soudi.cn/data/zibo

土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。按照土地增值税暂行条例规定，土地增值税计算方法为四级超率累进税率，如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。

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