我学弟前天找我咨询买房。
我问他，想买个多大的？预算多少？
学弟回我，家里准备了150万，寻思买个400万左右的小两居......
150万的预算？400万的小两居？
别逗了兄dei~
学弟一脸懵逼。
我是首套啊，400万乘以35%是140万，还留着10万准备交手续费和中介费呢！
真的别逗了兄dei~
为了说服他，我专门打开了链家，给他看了一套房：
总价400万，首付194万......
1
2017年「3.17新政」对商业贷款的首付比例重新做了调整：
普通住宅首套35%，二套60%；非普通住宅首套40%，二套80%。
等等......
啥是普通住宅？？
啥是非普通住宅？？
敲黑板啊，下面是知识点。
普通住宅要满足三个条件：
1. 单价或总价不超过最高限；
2. 建筑面积在140平米以下；
3. 小区容积率在1.0以上。
任意一个不满足，就是非普通住宅。
价格不超过最高限和建筑面积应该都看得懂，那容积率又是个什么鬼？
举个栗子：
在面积100平米的地块上建房，每层建100平米，建2层，总建筑面积200平米，容积率就是2.0；如果每层建50平米，建3层，总建筑面积150平米，容积率就是1.5。
通常别墅容积率0.2~0.5，板楼0.8~1.2，高层1.5以上。
普宅和非普宅除了首付比例不同，还有税费也不同，以后再聊。
2
学弟：那是不是我是首套，只看普通住宅，就可以妥妥的35%了呢？
又错。
学弟快崩溃了......
哥，你一次性跟我讲明白不行吗？
那我给你写个公式吧。
首付 = 成交价 - min（网签价，评估价）*65%
是不是很清晰？瞬间明白了有没有？
你说什么？
成交价、网签价、评估价......
傻傻分不清楚？
我挨个再给你解释一遍吧。
再次敲下黑板，划重点了啊！
成交价：最终支付给卖家的总金额，是房子的实际价格。
网签价：房子的交易是需要在房管局进行备案的，网签价就是在房管局系统里显示的价格，缴税什么的都是基于网签价进行计算。
评估价：专业的评估机构对房子进行价值判定，基于不同的判定算法，评估出的房子价格。
这三者，没啥必然联系。
银行在审批房贷额度时，网签价和评估价哪个低，就以哪个为基准，乘以65%，就是你的最大可贷金额。
举个栗子：
房子成交价400万，评估价380万，网签价360万，则可贷金额为
360万*65%=234万
400万-234万=166万
166万还得再加上各种税费、中介费，差不多就接近200万了......
3
可能有人要问了，不是可以把评估价做高吗？
还有网签价为什么要低于成交价，弄高点好不好？
送你一个蜜汁微笑好不好？
我告诉你哟年轻人（语重心长脸）~~
网签价是要在房管局备案，录到系统里的，后续工作人员会根据房屋属性和网签价，乘几个不同的系数，算出你需要为这次买房缴纳多少税。网签价越高，虽然可贷金额会变高，相应的税费也会变高。
所以中介一般都会帮你精算，按照你的预算和实际情况，到底网签价报多少，才能最大程度的少交钱、多贷款。
为啥少报网签价，懂了吗？
网签价比成交价少的那部分，在房屋买卖合同上会有所体现，一般用家具费、装修费神马的掩盖过去。
这里面的话题比较敏感，就不多讲了。
关于买房时税费的种类和各种算法，以后考虑新开帖再讲。
4
这篇差不多写完了，可能你要问，既然35%的算法不靠谱，怎么确定总价？
其实简单粗算的话——
用预算乘以2.2倍，差不多就是最贵能买的房子总价，前提是你得是首套，还必须找满五唯一普通住宅。
不要再问我满五唯一是什么，自己百度去。
网友评论