在三线城市居住的我们，房地产到底还能不能投资了！

小尧毕业之后一直留在三线城市工作，有一套100多平米的住房，我所在的城市房价从今年年初到现在，整体房价上涨了1000元/平方米，这么一算，假如你年初投资一套房产，目前的收益率已经达到了16%。目前，在小尧所在城市，老百姓买房的热情在不断高涨，很多新的楼盘，销售业绩都不错。

很多人问我，三线城市居住的我们，房地产到底还能不能投资了。今天，我就谈谈自己粗浅的认识。

一、什么是三线城市？

三线城市(Third-tier City)是指有战略意义或比较发达或经济总量较大的中小城市。三线城市可按行政级别、城市规模、人口数量、经济发展水平和GDP总量等标准综合划分。大多数省份(粤、苏、浙、鲁、闽等经济发达省份除外)除省会外发展相对较好的城市为三线城市,如徐州、温州、珠海、汕头、嘉兴、金华、保定、洛阳、吉林、宝鸡、九江、绵阳等。而西部部分省会西宁、银川、拉萨等也是三线城市。三线城市的市区非农业人口规模,多数都在100万以上,拥有一定的居民消费能力,拥有自己的相对优势产业,对某些特定行业的大公司也有一定的吸引力,但是城市综合竞争力还有待进一步提高。

近日，《第一财经周刊》发布了《2016年中国城市商业魅力排行榜》。按照商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性，5个维度重新评估了中国城市的商业魅力。

二、三线的房地产还能投资吗？

这几年，一二线城市的房地产价格大幅上涨。这让很多错过了这轮赚钱机会的人捶胸顿足。于是不少人打起了三线城市的主意，纷纷跑到三线城市去炒房。然而，三线城市的房价真的会复制一二线城市的走势吗？我觉得，上涨的动力不足。

在买房子这件事上，一定要分清楚刚需和投资，这是两回事，如果是刚需，有孩子、老婆，有老人，必须购房或者改善性住房，那么在自己经济条件允许的条件下，能付得起首付和房贷的前提，建议买；如果是刚结婚的小两口，如果家庭负担不了，先努力工作，租房住，也是件性价比很高的事情。

要是投资，就另谈了，我对投资的原则一直是要大胆的去学习投资技能，但是要小心谨慎去投资。

（一）人口是否形成正向流入是推动房价上涨的重要因素

今年年初，成都、武汉、合肥、郑州房价为何涨？人口的流入是重要原因，人口净流入是推动房价上涨的重要因素。据统计，去年全球房价涨幅第一的是合肥，第二是厦门。研究这两座城市的人口流入数据，可以发现在过去十五年中，厦门的人口增加了90%，合肥增逾60%，远超其他城市。

人口是否会向一个地方聚集取决于三个主要因素：第一，这个地方经济怎么样，能不能让吸引人才来；第二，这个地方有没有足够的学校，让孩子能上学；第三，这个地方有没有足够的医院，让大家可以就医。

其实这很好理解，如果一个城市的人均GDP高，也就是说这个城市赚钱更容易，那么一般来说一定会吸引更多的人来到这个城市，直到在这个城市赚的钱跟其他城市差不多。之所以不同地方的房价有很大不同，原因之一就是房产的价值需要看依附在房产之上的一个空间价值，这个空间价值，很明显由特定地区、人口密度和财富总量来决定，当一个地区人口流入量大，财富总量大，财富增长的增量多，那么这个地区的房价就必然会上涨。

按照中国行政区划来讲，如果三线城市人口外流，这城市的房产将会一文不值，人来疯涨，人去楼空，所以根本没必要讨论房价涨幅问题。

2016年末，呼和浩特市户籍人口241.0万人，其中，出生人口2.4万人，死亡人口0.9万人。2016年，呼和浩特市常住人口数较上一年增加2.9万人，增加数与上一年持平。

以小尧所呼市这几年，人口净流入是正数，但是流入人数较少，基本支撑不了房价继续上涨。在的呼和浩特市为例，2016年末，呼和浩特市常住人口308.9万人，比上年增加2.9万人。

从城市经济总量、教育、医疗、吸引人才的措施、城市的的基础设施看，一二线城市比三线城市更具有吸引力。

因此，无论从国际经验来看，还是从数据的现状来看，未来人口会继续流入一二线城市，三线城市房价继续上涨明显动力不足。

（二）国家的政策导向对房价的影响

政策对当前房价的影响最明显。研究发现，房价每一次拐点(2008年末才开始有数据)的出现都与政策出台有关，这正是房价对政策导向的充分反应。在抑制房价上涨的具体方式上，中央经济工作会议提出，要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。简而言之，就三句话，一是地方政府要承担房价上涨的主体责任，二是二线热门城市要增加土地供应，三是超大城市要疏散人口，带动周边小城市发展。

这样看来，由于人口老龄化，房地产开发投资的增速仍会不断下降，房地产从长期看并不乐观。从中期看，不排除房价有反弹的可能。但从短期看，全国总体房价应该有所回落或最多走平。

三、不买房还能买什么？

房价上涨的基础在于土地供应的持续下降，部分城市供应短缺。在中国人的眼里，对于土地的迷恋从来不曾停止，有了房子才意味着成功。尽管自去年十一国庆长假的房地产限购政策出台以来，国内房地产过热的现象已经得到缓解，但是却不意味着房价会有下跌。大家买房子，也是因为看中房产增值保值的功能。

当有着基本生活资金之后，我们可以考虑进行资产配置了。但是，高收益直接意味着高风险，每个人都要仔细衡量自己的风险承受能力，如果你是风险承受能力很强的人，那么你直接拿所有钱去炒股都可以，如果愿意更高风险的期货也不是不可以考虑。不过，小尧不建议大多数人这么配置自己的资产，对于大多数工薪上班族来说，资产可以配置为几个部分，未来一年之内可能要出现的大额支出，建议配置高流动性的货币基金或者短期债券类基金，对于不太使用的资产可以考虑配置固定期债券基金。当然，对于不太懂金融的朋友，可以考虑进行基金定投，目前各家商业银行都有基金定投的服务，通过定投的方式可以抹平投资中的风险，均摊投资的成本，从而获得较高的收益。只要理财工具运用的好，照样通过组合资产来实现除房地产之外的保值增值。