作者丨舒济源
在省高院案例选编中看到了一起房地产公司“成功耍诈”的案例，想给大家分享一下，希望各位买房看合同时留个心眼，维护自身权益不能单纯指望房地产公司的良心，重要时刻慎重点是很有必要的，不要偷懒，不要怕麻烦……
该案件的时间线是这样的：
2010年6月
原告向被告购买商品房，签订书面的《房屋买卖合同》。
其中《房屋买卖合同》第一条约定：“乙方向甲方购买住房，为E1栋、第十层1006号房，按套计算，该商品房建筑面积约149.8平方米（含公共部分与公用房屋分摊等面积），总价款为人民币45万元。”
2012年8月
被告取得《商品房预售许可证》
2013年11月
被告为原告办理了产权登记，房屋产权证上登记的建筑面积为136.6平方米，套内建筑面积为117.66平方米。
2014年3月
原告付清全部购房款，涉案房屋已交付原告使用
原告以房屋产权证登记面积比合同约定面积少了13.2平方米（即149.8—136.6）、被告构成违约为由诉至法院，要求判令：被告返还原告购房面积误差比在3%以内的房价款，并双倍赔偿误差比超过3%的房价款及利息。
结果是这样的....
大埔县法院判决：驳回原告诉讼请求；
梅州市中院判决：驳回上诉，维持原判；
广东省高院裁定：驳回再审申请。
以下是我对各法院用来驳回原告请求的理由以及启示的简要归纳：
NO.1
在纠纷发生前，各方当事人一直依约履行自己的义务，并不存在一方胁迫的情形，合同条款亦非不可更改，双方可自由协商，该条款因不具备承诺的无奈性特征而不被认定为格式条款，而且买家已按合同约定付清购房款，房地产公司以已将相关房屋交付，双方均已履行完毕自己相应的合同义务。
启示
在合同订立前都是可以协商的，不要怕翻脸，而且在合同履行过程中也不要掉以轻心，不要等到合同履行完才想解决问题。
NO.2
“按套计算”的文字放在合同约定第一条的中间，可说是处于合同的显著位置，若该重要约定事项的表述与当事人的意思表示不一致，任何一方当事人完全可以在签订合同时删除或更改该内容。
启示
商品房销售可以按套计价，也可以按建筑面积计价，两者的含义并不相同，不要觉得无所谓、不影响，当发现约定的计价方式跟自己预料中的计价方式不一致时，就要摆上台面提出来。
NO.3
双方并未约定单价，而是直接约定总价款。如果说是按照建筑面积计价的话，根据常理，应先约定面积和单价，才能够得出房屋总价款。
启示
合同条文中的先后表达也很重要，这可能成为出现争议时解读的重要逻辑依据。
NO.4
合同中对于面积问题模糊处理了，若计价方式为按建筑面积计价的话，根据常理，建筑面积不可能出现含糊不清的情形，该合同中采用“约、等”的字眼，属于描述性记载，仅用于参考，起辅助性的说明作用。
启示
约、等……这样模糊的字眼在特定的场合下给你带来的或许是雪上加霜，而不是锦上添花。
NO.5
房地产公司所交付的房屋与其所预售房屋的平面图一致，并未出现误差，并且与提交给政府职能部门备案的设计图尺寸、套型一致。
启示
……你想象不到对方可以有多心机，一切材料都是有备而来的，而且相互能一一印证。
NO.6
双方在合同中并未约定或另定合同补充约定涉案房屋面积应如何确定以及面积出现误差时双方的责任与处理办法。
启示
合同是一个整体，少了某些条款，在解读时是可以对你是相当不利的，换而言之，翻身的可能更加小了。
文章的最后，我想说：不要以为业务人员态度好就能主动最大化地维护你的权益；不要以为你买到的房跟预料中的房差了十几平方，不断找法院，法院最终就能支持你的诉求……
不想被坑，还是得靠自己，签订合同时未雨绸缪、履行义务时小心谨慎，发现问题了赶紧亡羊补牢。
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