在华润双子星万橡华府和万橡悦府之前，地铁朱辛庄站在北部置业人群中的存在感并不高。
今年，在万橡悦府一番猛烈宣传攻势下，朱辛庄已经俨然一副北城夜空中最亮的星的姿态了，不由得让北哥感慨时移世易啊。
说起来，万橡悦府最近的人气颇高，北哥前后去看了两趟，一次工作日一次周末，售楼处都是满满当当的人，置业顾问来回都用小跑的。加上一期开盘的时候开发商大肆宣传了开盘30亿的捷报，看起来很是抢手。
万橡悦府销售中心外
不过嘛，外行看热闹，内行看门道，在北哥看来，开发商的底气显然是不太够的。一来，一期开盘时折扣力度很大，显然是开盘前蓄客不够理想，二来，一期现在顺销中，二期还有两千多套房源，项目的去化压力其实很大。
那怎么还有这么多人去看呢？嗐，还不就是海淀昌平人民苦无地久矣，近几年北边的供地都不多，所以是个新盘都热门。
话说回来，万橡悦府的地段倒确实不错。同时被沙河高教园和未来科学城覆盖，紧挨着还有小米智慧产业基地，再者说离西二旗也不远，产业支撑可以说相当不错了。
在这个基础上，交通优势就显得极为重要。
万象悦府一期距离地铁朱辛庄站步行距离1公里以内，二期会更近一些，步行也就三四百米。朱辛庄站是瀛海生命线8号线的始发站，同时和昌平线交汇。除去地铁站以外，周边公交车线路也不少，可以说公共交通极其方便了。
朱辛庄站外
公共交通上非要挑点毛病的话，也就是朱辛庄站高峰期比较挤，不过相信我，比起从这里自驾上北清路怀疑人生的壮士们来说，这实在算不上什么。
北清路
目前项目周边还是比较荒凉的，就算在地铁站边上，也还是一幅城乡结合部的样子。谢天谢地谢谢TBD住总万科天地，现在好歹还有了一些底商。向西两公里左右还有一个永旺商场。
置业顾问在商业配套上画了个大饼：在项目北侧开发商华润还有一块综合性商业金融服务业用地，说是华润要在这里建个万象汇，不过这种大饼我建议大家也就听个乐呵，别太当真，这样以后要是建起来了当然是大好事，没建起来心里也会好受点。
项目周边
学区配套嘛，既然都打算在昌平买房子了，相信对学区应该也没什么信仰了，这一点就不多说什么了，大家都懂的。置业顾问在北边的教育用地画了第二个大饼，说是要在那里建个12年 一贯制的学校，最新版的说法是要引进中关村三小。
不过万橡悦府的医疗资源倒真是挺不赖的。区域内近一点的有积水潭医院回龙观院区，稍微远一点的还有北大国际医院，都是口碑比较好的大医院。
项目沙盘
户型方面，北哥觉得不满意。两居户型也就勉勉强强，但是得房率才74%左右，结合5万4的均价，去回龙观买个二居它不香吗？
89平户型得房率75%左右，户型设计得也还是很勉强，面积分布太违和了。特别提一点，万象悦府设计了一个很小的单间，里面用来放洗衣机和热水器。看似贴心，实则脱裤子放屁多此一举。因为空间很小，还排了线路，所以洗衣机但凡稍微大一点的都放不进去，空间还调整不了，太闹心了。
125平和137平的户型都做得很不理想。小户型很难做好可以理解，大户型也做不好只能是因为不走心了。
要我说，户型这方面还是得跟南边学学，南城今年倒是出了好多优秀的户型。
除此以外，万橡悦府有三个不容忽视的缺点。
第一，不是独立封闭小区，周边没隔离。开发商现在的说法是以后会做绿化电网等等。不过嘛，同样是华润的某某小区，业主正在为隔离的问题哑巴吃黄连有苦说不出呢，所以没有隔离这一点一定要纳入考虑范围内。
第二，一期南边临北清路噪音问题可能会比较严重，且无法规避，二期应该就不用考虑这个了。
第三，今年华润在北京的多个项目都曝出了业主维权事件，对于开发商的态度要保留一些。
综合以上，北哥给出了万橡悦府的各项得分：
区域发展：3分
昌平靠海淀比较近的区域，被北边几大产业园同时覆盖，区域发展前景相对较好。
交通配套：4分
朱辛庄地铁站边，毗邻北清路，交通方便。
周边配套：3分
商业教育配套较欠缺，医疗配套不错。
地块规划：3分
容积率2.5，绿化率30%，小区周围无隔离。
内部配套：3分
有基本的人车分流、社区配套等。
户型设计：2.5分
小户型得房率太低，大户型较差。
物业服务：3分
华润物业，物业费4.65，略偏高。
交付完善：3分
2022年精装交付，置业顾问口中的部分商业教育配套能否完善尚未可知。
万橡悦府均价54197元/平米，周边二手小区领秀慧谷价格大约在4w7-5w7之间，这样对比下来还算是一个比较合理的价格。
不过考虑到户型和得房率的问题，北哥认为这个价格仍然偏高，对于刚需来说，相同的区域和需求，可能回龙观会有性价比更好的选择。
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