长租公寓之标杆物业服务管理

     

长租公寓算作18年的网红，也算作中国在住房领域改革的一次重要的试水。不同以往国家主导的是，这次试水是市场在响应房住不炒政策方针自发形成的，经济调控和发展主线已经明确的前提下，市场方面积极探索房地产市场的转型。经过几年的市场自发探索，历经自发成长后，长租公寓迎来了行业分化和市场洗牌重塑。结合国家租购同权的政策引导、结合金融创新工具的使用。长租公寓迎来了发展的春天，在繁荣发展的表面背后，却透漏出长租公寓的无奈。售租比例高于国际标准，难以产生赢利点，市场目标人群单一等等。通过各种方案策略增加坪效，成为各长租公寓运营公司的共识。

长租公寓之标杆物业服务管理

从产权方面业界给长租公寓划分为重资产和轻资产长租公寓，从经营模式上划为集中式和分散式，从经营者划分为传统地产兴和新兴创业型……而这些都是对上了一定规模的运营公司来划分的。对于有着租房需求的消费者来讲，最关心的无非是长租公寓的租金的多少、租金的交付方式、房源的合法稳定性、周围配套设施的齐全性、交通便利性等等。

除了涉足养老公寓之外，定位于年轻过渡性的长租公寓，咋一看满满的时尚感和科技感，顿时让人感到高大上活力十足。其实说到本质不论是传统型的房产经营还是创业型的新兴势力，他们向租客提供服务收取房租和相关服务管理费用的，简单的可理解为租房市场的物业公司。

长租公寓之标杆物业服务管理

提到物业公司，很多人颇有微词，认为自己花大笔钱买来房子，又要交一笔物业费。没有感觉到物业公司一对一的服务。其实在中国住宅物业里总体上盈利并不高，他们的盈利收入无非来源于公共性服务费用(物业费)、特约服务费、综合经营收入，而物业盈利基本上都是来源于此，物业盈利大约占整体费用收入百分之五，高端商业物业和住宅物业盈利占比高些。

整体上来看高端住宅物业占整体物业比重不大，却是众多物业公司追逐市场高地。而当今很多长租公寓为了尽量提高盈利，进行市场客户筛选将租客圈定于稳定高收入的年轻人，长租公寓履行相应的管理服务责任和义务在本质上与物业公司运营没什么区别。

大多物业公司盈利来源于物业管理费用，而当下长租公寓盈利来源于房租和相应管理费用。不同的是当今物业公司所管理服务的是拥有房屋产权的客户群体。而长租公寓管理服务的对象是租客。虽然是长租但是租客的流动性要比住户的流动性要大得多。当下长租公寓的盈利收入来源较之有很大的不稳定性。长租公寓管理服务方在控制成本的基础上提供更优质的“物业服务”能增加坪效提高市场竞争力。

长租公寓之标杆物业服务管理

当下物业公司都在寻求建立在社区运营基础上的增值服务来扩大营收，房地产巨头子公司万科物业除了扩大高端物业市场范围，在安心、参与、信任、共生的价值观引导下，万科物业在社区增值服务试水多年并取得不错的效果。当下的重资产集中式长租公寓在追逐优质租客的同时提高坪效进行社区增值服务如出一辙。不同的是当下大多长租公寓的社区运营大多是以单栋为社区进行增值服务，这样的社区运营当然无法和常规物业社区运营相比，当然也有部分重资产集中式的长租公寓运营公司在售租比较高的前提下开始着手建设常规化社区服务运营扩大赢利点。

反观大多长租公寓提供相应金融、健身娱乐等内向型的社交服务，以长期公寓为平台的社区外向型运营并没有进行的很好，也就没有取得相应的盈利增长同时也浪费了长租公寓的平台综合运营资源。

在有些一线城市中，长租公寓的开发建设已经超出其优质租客的需求量，大量零散小产权房充当着中低收入租客主要的房源。这些供给中低端租客需求的房源大都集中在城中村中承担着某些一线城市中低收入人群的住房需求。

长租公寓之标杆物业服务管理

这些中低收入人群恰恰是满足某些一线城市最基本劳务需求，在某些一线城市向着高质量现代化转型的时候，这些人群在城市转型中又是不可缺少的，往往当下采取的措施是依靠政府的廉租、公租、加强轨道建设进行区域租房转移，结合17年集体土地改革试点来看在首次批准试点中的上海、北京两大城市在集体土地入市改革试点上并未取得实质性的突破，归根结底是由于房价太贵、地价太贵很多经营措施都无法得到落实。作为集体土地比重较重的深圳未纳入改革试点，前期深圳部分城中村旧改叫停改为综合治理区，使得部分城中村得以保留填补长租公寓市场高收入租客市场之外的中低租客市场需求。在综合治理下形成村集体开放式物业管理模式。

重资产、集中式的长租公寓较于轻资产分散式的长租公寓不论在有着相对大的优势，轻资产、分散式长租公寓在当下的市场领域竞争中则充当创新、搅局角色。最终在长租公寓市场理性化的运营后这些轻资产、分散式的长租公寓品牌会向着重资产、集中式和长租公寓委托运营方面发展。其中长租公寓的新式物业管理服务也会成为长期公寓增坪效的重要途径，将会在中国物业界树立起新标杆。