水原老师,想问一下你对北京买房的思路,目前形势下哪些房能买,哪些不能买呢?
回答:北京是一个市场很扭曲的城市,由于商品房市场的不发达,次新产品拥有很高的卖点,这两年大部分的次新涨幅都比大盘要强(CEO和学区除外)。
又因为城市历史原因,很多人住惯了老公房,或者长期需要在老公房,老公房市场拥有很高的接受度,市场很坚挺,加上北京的贷款政策极度不友好,老公房因为能够满贷、省税等特点成为上车主力盘。
仅就个人观察,有相当多的人是直接从老破小直接置换到次新房的,直接的结果导致了市场断层,大量1995-2000的老大楼,老公寓被市场忽略,入住低出租办公多,价格长期处于低位。
从2016.03到2017.3,北京一年的大涨已经让相当多的物业处于高估的状态,或者说,从价值的投资角度来看是应当回避的。
目前高估的区域:绝大部分海淀、通州、东西城、房山、部分丰台、亦庄、大兴、昌平、朝阳部分望京、亚运村、北苑、朝青、东坝等
目前存在被低估的区域:部分东三东四环,天通苑大面积,以及部分丰台、部分大兴。
目前北京的买入基本原则是:不能贷足不入,不笋不入,新房不入。
问题:想问问水神对于北京房产未来的看法,如果下一波上涨开始,北京的涨幅能有50%么?四环内房产价格会上十万吗?
回答:首先你要知道两件事:
1.什么是真实价格?
2.什么是市场的分层?
即使是2016年,也有很多不到50%的涨幅,即使是2017年,也有很多超过30%的涨幅。
并且,每个区域的分化也非常不同,四环沿线从5万到12万都有,北京的三环四环,不能用来描述价格层次的。
虽然我们都知道北京2016年几乎翻倍了,但是北京的均价(链家显示)才是4万到6万,所以均价也是不能随便用的。
在这种情况下,记住三点:
1.普通房产的价格,基础是平均5年一番;
2.在实地看房中构建估值能力,判断这套房现在的价值,未来的价值;
3.看房踩盘同样也是锻炼你对市场的敏锐程度,你能知道前面是快要上坡了(上涨行情),还是已经飞离地面(涨太快溢价)了。
问题:从投资者的角度来看,想问问水原对于北京楼市的看法和分析。
回答:北京楼市交易,有着很大比例的【非理性】行为:
最常见的一点是学区房:
学区好不好或者哪个学区更好,这里先不讨论,重要的是牛校学区的购买者,根本没把房子当房子,实际都是奔着【学票】去的,和房产投资是完全不同的两码事。
其次是群体性购房:
世界上没有哪个大城市比北京更【集体化】了,世界上最大的【公司】【单位】,基本都在北京,尤其是政府部门,央企国企,教育科研机构。
所以常常可以看到,XX小区基本被XX高校的教职工包圆;
XX小区被百度阿里头条京东小米360的员工包圆;
同时,北京也是最讲究【圈子】的城市:
某领导和某领导就得住一个小区;
属于某派的明星,必须都买一个小区,典型如广渠金茂府,霄云路霄8;
公司高管到了某个级别,ABC小区必选一个。
此外,还有【等级制】等情况:
常见于大小老板的情人小蜜,百子湾还是CBD,苹果社区还是新城国际,俨然彰显级别的不同。
外表的光鲜亮丽,很多都有背后的身不由己。
炒菜客虽然默默无闻,但自由自在也挺好。
问题:提问。北京买房投资,500万淘笋盘的思路是什么?
回答:北京不同的价格区间,适合不同的策略。
团结湖老公房价格太坚挺了,适合低首付低总价的上车人群,翻倍有可能,打暴击太难(某天被学区临幸)。
能过500万的,就可以开始淘一些笋盘了,选择还是少,天通苑顶复是一个选择,很多人情绪膈应。
到800-1000万选择多了一点,朝外东大桥CBD朝阳公园双井十里堡一带都有笋盘可以淘,最便宜的见过单价3.6的兴隆家园。
1500万以上,机会更多,不过没那么多钱,我没怎么看。
本人刚拿到北京工作居住证,三年内不买房就作废。人目前搬到了上海,租金每月也很贵。犹豫要不要在北京买人生第一套房(看中了三里屯附近),但又怕买了不怎么涨这样自己负担太大不划算?
回答:北京杠杆基本全国最低,却是一个涨得不讲道理的城市。
上涨是完全不用担心的,避开通州海淀东西城即可。
缺点在于杠杆很难上,只有处女贷加满评,或者全款买入再抵押,才能贷到7成左右。
问题:水原好,我现在手里有两套北京像素Loft,2015年买的时候一套210,一套280,加上税和装修,大致花了510W,现在链家挂的价格是250-260一套。出租价格在7000一套,租金持续在涨。我北京首房首贷还在,手里还有400左右现金。请问现在的最优策略是什么?卖掉,入北京住宅还是继续持有出租再买个便宜点的北京住宅?谢谢。
回答:像素能够成为神盘,和本身的地理位置,超小面积,当年的商住政策宽松有很大关系。
一年翻倍这种情况很难再重演。
而现在,商住政策比较悲观,小面积在抵押上也比较被歧视,加上已经站上相对高位,即使回落,目前也很难有套利的空间,反而是风险较大。
因为已经持有,现在出手会割肉,可以等到北京商住回暖再出手。
先利用手头资金和房产净值来裂变操作。
问题:水大,请问本次新冠过后,您认为哪几个板块会领涨呀,考虑建仓团结湖老公房,您觉得怎样?
回答:北京的行情趋势,和之前的判断不会有大的变化。
目前还存在优质房源的地区,主要集中在东三环10,14号线沿线,以及朝外以东的1,6号地铁沿线。
团结湖是我2016年下的推荐,当时只有5万多,2017年高峰期8万,现在接近7万,当前没有太多现存的套利空间。
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