前面的文章聊到通过以美国大城市为参照，看国内大城市房价是否有泡沫，以纽约为例，北京房价是纽约的1/2，而中国人平均收入是美国1/7。如果换算成购买力的话，北京的房价似乎比纽约高一点！北京平均工资是1万元人民币，纽约平均工资是3万元人民币，纽约平均工资是北京的3倍，房价是北京的2倍，这么算起来是不是北京房价偏高呢？
房价收入比的误解
类似上面的谈论往往有很多，说明房价收入比的概念是深入人心的， 毕竟有收入，才能买房，没有收入的支撑，高房价就是虚高。房价收入比这个概念确实非常重要，但是在房价收入比的计算问题上，很多人犯了一点错误。错在“收入”的计算上。大家习惯按照现在的人均收入做计算，这是误区的所在，买房是买断一个资源未来很短年的价值，所以房价收入比的收入不应该是当下的人均收入，而应该是未来的中高收入人群。
一：未来的收入
是因为目前房价是对未来收入的反应。举个例子。你要看好一个股票，觉得这家公司未来的盈利一定是平稳较快增长，你不会等到未来再买，而是现在就买，你不买别人就会买，大家一起抢着买，股价就被买上去，你晚一步就买高了。这样一来，股票的价值就会涨上去。所以，现在这个股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应，不是因为现在的盈利水平高，而是因为未来的增速高。
房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼地进行，人口大规模往城里走，未来还有好几亿人要进城，挡也挡不住，赶也赶不走，人们克服各种困难往城里聚集，特别是往大城市聚集。进城之后，人都要住房子啊，房子需求还很大。所以，中国的大城市，就像是盈利增长稳健的大公司，这个盈利大家都看到了，于是就开始买这个“公司”的股票，这个股票就是房子。这个逻辑，很多人都看到了，早看到的，早就买了；晚一点看到的，也买了。越来越多的人看清楚了，就把这个价格买上去了。大城市房子贵，就是这个道理，就是人们看到了增长的潜力。现在的高房价，是对未来收入提前反应。
二：中高收入人群：
有个客观观念很重要，房子也是一种商品，属性特殊而已，那么既然是商品，那么该商品的受众就是有能力为其付费的人群，而不是所有人。
世界各大城市的现状都是：中高收入阶层才买得起房，其余人要租房住。比如说，纽约、东京、香港、首尔这些大都市的租房率都很高，分别为68%，54%，55%，60%。所以，超过一半的人是要租房住的，总体看起来就是，中高阶层住自己的房子，中低收入租别人房子。所以，房价收入比中的收入，应该是高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。
那么未来的中高收入多少呢？我们来举个例子，简单框算一下。 比如说北京，有能力的为房产付费人群可能是：有学位，有几年工作经验的年轻人，月收入通常在2万以上，一年就是24万，他们肯打拼，收入会按照每年增速8%-15%的速度增长，我们取8%，10年后就是52万，夫妻两个就是104万，这还是1年的家庭收入，现在北京一套小三居的均价是700多万。所以说，现在的房价和10年后中高收入比只有7倍，其实并不贵。
所以，对收入加上“未来”和对人群加上”中高“以后，就会发现现在的房价收入比并不高，也就是说相对于未来的收入，今天的房子并不贵。刚才的计算并不复杂，但是计算结果可能出乎一些人的直觉感受，也建议您按照自己和自己身边朋友的实际情况简单算算。
另：为什么其他国家的房价收入比很低，而偏偏我们这么高呢
这个其实不难理解，就是我们目前的收入水平低，预期收入增速比较快，因此房价收入比高；而美国、日本这些国家的收入水平已经很高，所以收入增速慢下来了，因此房价收入比低。一个城市如果预期收入快速增长，这个房价收入比，就会很高。
所以，一个城市房价收入比高，不一定说明那个城市房子贵，很可能是因为那个城市的增长潜力好。一个城市房价收入比低，不一定是房价低，更可能是那个城市的增长潜力低，收入增速慢。比如很多二、三线城市或者三、四线城市，房价收入比也不高，只有十几倍，甚至更低，其实就是因为这些城市的发展潜力没有那么大。
对于不同的城市，要按照城市的具体情况具体考虑，比如在我们国家的大城市，特别是一线城市和一些核心的二线城市，它的房价收入比特别高，就是因为这些城市的增长潜力好，未来收入增速快。而其他一些城市，未来发展和人口流入并不见得好，通过”未来“加”中高“后，房价收入比（按之前有误解的方式计算）看上去并不太高，但实际上也可能是偏高的。
总的来说，投资投的是未来的可能性。简单来说，房价是对未来收入的提前反应，房价收入比反映了一个城市未来的增长潜力。更抽象的讲，投资就是那现在的资源对未来的资源进行配置的行为，房产也不例外。
注：有一点可能很伤人，就是房子的目标人群是有能力为其付费的人群，其实所以商品都一样，一线城市核心资源房本身就是资产金字塔上端资源，能占有的人群本来就是少数，就好比豪车。对于我们普通人，不应该带价值性偏好看待这个现象，而应该根据自己的情况，合理配置自己的资源，优化自己的未来，其实，对于年轻人，最重要的资源不仅仅是资金，还有时间。
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