山川网：近日，上海易居房地产研究院发布了《2019年上半年全国50城房价收入比报告》，报告显示，上半年50城房价收入比均值为13.6，相比2018年的13.9小幅下降了2.2%。
关于房价收入比这个概念，大家都不会很陌生，基本上是世界上比较通用的一个用以衡量某一地区房价合理性的重要工具。通过比较当地的平均房价与平均收入，得出大致的购房成本平均劳动耗时。
房价收入比的计算公式有不止一个，比如——
第一种：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入
其中，每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数x单位面积住宅平均销售价格
每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入
这种计算方式，对于普通人来说，稍微有些复杂，因为涉及到的相关数据太多，而有些数据往往又没有非常明确的参考。另外，在中国不少的购房者是在未组成家庭的单身阶段即开始购置房产的，所以上述的计算方法对于单身人群而言显然就更加不适用。
所以也就有了第二种计算方法：房价收入比=（商品住宅成交均价×城镇居民人均住宅建筑面积）÷城镇居民人均可支配收入
在这种计算方式中，首先引用的相关数据更加简洁明了，住宅成交均价、人均住宅面积、人均可支配收入三项数据基本上可以较容易获取。其次，由于使用的各项数据均为“人均”数据，也就比较有效地避免了第一种方法中必须要以家庭为单位才能计算城市房价收入比的一个漏洞。但是，任何计算方法都有它的不足所在，第二种方法也不例外。
它的问题在哪里呢？不着急，我们继续先往下看看这份《2019年上半年全国50个典型城市房价收入比排名》——
数据：《2019年上半年全国50城房价收入比报告》 制表：山川网
数据显示，2019年上半年房价收入比排在前五位的城市分别是深圳、三亚、北京、上海和厦门，分别为36.1、30、24.9、24.6和22，这意味着在这些城市的购房难度最大。
想要看懂以上数字，首先了解的一项数据是，城镇居民人均住宅建筑面积。在2017年7月6日时，国家统计局在官网曾发布过一篇题为《居民收入持续较快增长人民生活质量不断提高》的文章。
其中曾提到过2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，细分城乡来看，2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。这也是目前官方层面，能够找到的最新相关数据。
这项数据其实并不低，我清楚记得数据刚推出时很多网友吐槽自己又拖了国家的后腿。我们就以城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米计算，这意味着中国城镇居民两口之家平均住房建筑面积为73.2平方米，三口之家平均住宅建筑面积为109.8平方米。
根据大家的直观感受来看，以上的住房平均面积数据，在房价相对较低的三四五线城市实现起来难度尚可（但依旧不是所有人都能轻易做到）。而如果放置在房价整体较高的一二线城市，这其实是个颇具难度的事情。
所以如果我们要得到更为精准的城市房价收入比数据，就意味着我们需要更为精准的分城市城镇居民人均住房建筑面积数据。而从现阶段来看，显然我们还并不能做到。所以在计算房价收入比时，使用的此项数据也多是全国均值，这与各城市居民的实际生活情况仍就存在一定的差异。
上文我们讲到了2019年上半年全国代表性50城的房价收入比情况，对比刚刚过去了2018年，房价收入的变化其实并不是很大。
举例来说，2019年上半年北京、上海、广州、深圳四城的房价收入比依次是24.9、24.6、16.8、36.1；2018年则是25.4、26.1、17.5、34.2。
来源：《2018年全国50城房价收入比报告》
我们可以发现，北上广三城的房价收入比在过去一年中均出现了不同程度的回落，这与过去一年间中国经济整体的发展增速放缓与转型压力提升密切相关。而深圳再次出现的房价收入比进一步扩大情况，与深圳本身房价的强波动性、弱调控力相关。
今天我们既然话题聊到了中国代表性城市的2019年上半年房价收入比数据，自然也要根据最新的数据，再对主要城市的最新房价性价比情况，进行简单的分类。
特别要强调的一点时，以下的城市房价性价比分类，更多是为了帮助普通年轻人们在选择工作和生活城市时做参考。对于本地土著、成功人士而言，不存在相应的参考价值，敬请知悉。
01
房价特殊型城市：三亚、厦门、珠海、海口…
所谓的房价特殊型城市，就是当地的房价明显偏离了城市经济发展体量，但因为种种原因仍旧会长期持续这一状况的城市。
这一类城市，与普通年轻人之间关联事实上很弱。除非是本地土著，我并不建议抱有想要离开出生地，在外安居乐业的年轻人考虑此类城市。
一方面由于历史和产业的原因，此类城市本身的就业方向和就业机会相对比较受限制，想做到乐业并不容易；另一方面当地异常偏高的房价水平，也远超出了普通青年能够承受的最大范围，更就难论安居。
对于普通青年而言，这些城市最适合的用处，是旅游休闲。
02
房价高性价比型城市：重庆、成都、苏州、无锡…
所谓的房价高性价比型城市，说的最直白一些，他们就是目前阶段来看，为数不多还为普通年轻人完成越级初次城镇化进程留有一扇窗的城市。这里我们所说的越级初次城镇化进程，相对应的是就地初次城镇化进程，比如直接进入老家所在的镇上、县上或市里完成城镇化这种情况。
此类城市一般分为两类，一类是中西部地区区域中心城市，一类是城市城市群二三线城市。大家在理解我所说的此类城市的房价性价比时，不要孤立地站在当下的这个时间点仅盯着房价收入比一个数值。
在第一类中我之所以推荐重庆和成都，原因除了二城当下的房价收入数值整体还处于良性区间外，很大程度上和成渝城市群是中国中西部地区唯一有希望在未来成为世界型城市群的区域密切关联，这是巨大的加分项。第二类城市，显然就是为了年轻人在若干年后，为有计划进行二次城市化进程时做好的铺垫。
03
房价低性价比型城市：福州、石家庄、太原…
所谓的房价低性价比型城市，大家可以理解为，排除各种感性的决定因素，如果纯粹从理性的数据层面考量的话，低性价比城市同样也应该是普通年轻人在进行城镇化进程中应该有意回避的。
用一句民间最通俗的话来说，就是付出同样成本的前提下，选择在以上城市定居十分不划算。这里我举例来说，根据2019年上半年中国代表性50座城市的房价收入比数据来看，石家庄以16.5的数据排在榜单第9位。而在上半年房价收入比数值16~17这个范围中，与石家庄并列的是广州和杭州两座城市。
换而言之，如果你能够接受的了石家庄当下的房价收入比，那么你干嘛不选择广州和杭州，因为他们之间的发展水平和前景差距实在是太过明显。而如果你觉得接受不了，那就更应该优先选择榜单上房价收入比在10左右甚至更低的宜居之城。
04
房价物有所值型城市：广州、南京、杭州…
所谓的房价物有所值型城市，和上文中提到的房价高性价比城市的最大区别在于，虽然此类城市的整体房价水平处于中国城市的较高区间，一定程度上影响了其房价性价比数据。但是，这些城市的房价较高，是有非常扎实的经济基础和产业体量做支撑的，是绝对物有所值的。
结合前不久我提出的初次城镇化和二次城市化相关观点，大家可以理解为——房价高性价比型城市是普通年轻人完成初次城镇化的首选之城，房价物有所值型城市则是普通年轻人完成二次城市化越级的最佳之地。
当然，为了综合考虑迁徙和越级的成本，尤其是大部分人在进行二次城市化时已经有了家庭和子女，所以我也建议大家实现二次城市化的方式更多也是通过同城市群内进行完成。比如初次城镇化城市在佛山东莞惠州完成，那么二次城市化进程就可以就近在广州完成。同理，长三角城市群内也是一样。
总而言之，大家在做任何选择和判断之前，都要有计划，而且要保证计划间的连贯性与成长性。不怕走得慢，就怕走回头路。而且，设定计划的目标就是为了执行。可以完不成计划目标，但必须要坚定不移地执行计划。因为只有执行了，计划才有价值。
在人生的逆袭之路上，曾国藩是个非常好的案例和榜样，建议大家遇到困难和挫折时，多多品读。
网友评论