常言道：工欲善其事必先利其器，对于产业地产来说，这个“器”是销售去化的重要支撑。近几年来，随着产业地产的发展、产业转型升级的需要，以往把房子盖起来就不愁卖的时代已经一去不复返了。随着市场进入存量运营时代，园区纷纷从重资产向轻资产转移，并由此诞生了一系列定向开发模式。在这种情况下，园区仅仅依靠自己的力量，能不能实现轻资产运营？如果不能，需要借助哪些外力？第三方轻资产运营机构又需具备哪些必要条件？今天，中联智创创始人、京津冀产业一体化实践者曹志国先生就以上问题，分享了自己的观点。
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市场信心不足，轻资产模式受追捧
问：随着产业园区进入存量运营时代，越来越多的园区向轻资产方向倾斜，请问选择轻资产模式运营的园区主要出于哪些方面的考虑？
曹先生：近年来，随着市场需求极度萎缩，出现供大于求的局面，开发运营商的商业模式逐步开始向轻资产倾斜。这源于整个市场需求的变化，市场需求下降，去化率降低将直接影响园区决策者的信心。一般来说，园区决策者的信心来自于三个方面，对市场的信心、对园区实力的信心以及对团队核心成员的信心。从目前的现状来看，园区的信心只剩下对团队成员的信心了，可是好多核心成员对市场却并不了解，或者担心负面影响而不肯说出真实的市场情况。因此，一旦决策者信心不足，对产业投入就会大幅缩减，从而产生轻资产模式。近几年由重资产向轻资产转移的园区越来越多，比如北科建、联东、亿达、紫光等等。
问：受轻资产模式的影响，园区盈利模式会有哪些改变？
曹先生：目前市场上存在两种主要盈利模式，一种是园区方的盈利，即租金、销售+物业服务，一种是政府方的盈利，即税收+分红。从市场趋势来看，短期内开发商以销售物业（尤其位置不成熟）为盈利方向很难持续。如果以租金获益，那么产业园园区中后端产品（标准厂房，研发中式）的租金收益和整体投入将会因差距太大而形不成比例；所以，我认为比较优化的是政企合作，比如，共享税收是比较未来的一个趋势，当然这需要开发运营商的实力和专业能力作基础。
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借势国家政策，巧妙节省成本投入
问：目前，国家推出了一系列经济、产业政策，如何借助现有政策实施轻资产运营？
曹先生：笼统来说，就是当地产业政策的灵活性。比如，“营改增”对于投资是鼓励还是压抑？对招商引资是利好还是利空呢？本文特选取国家税务总局原副局长、北京联办财经研究院院长许善达对该问题的看法供大家参考。
对于一位民资企业家来说，如果你在“营改增”之前投了资，很多投资内容是不能抵扣税款的。比如你要盖一个厂房，要是在5月1日前先投资了，开得是营业税发票，不能抵扣税款；不动产也是，你要是买一个楼，那么现在可以开增值税发票抵扣税款，如果你要是5月1日以前买的，那可没有一分钱可以抵扣。所以从投资角度来讲，“营改增”实际上是鼓励投资的，因为它降低了投资的成本。
建筑业“营改增”2013年的时候就说要改，我知道一些企业家，有项目，也有钱投，但不投，要等“营改增”改好了，可以抵扣了再投。国务院都说了要改，那着什么急啊。这笔能够抵扣的税款，要想在盈利里头赚回来，那可不容易了。
所以我认为，“营改增”之前，投资规模下降，特别是民间投资下降，是正常的，改了以后，我认为会有一定的增长。民营企业家他想投资的话，他一定要等到你改了以后再投，就因为能抵扣税款和不能抵扣税款的差别特别大。
再举一个例子，某项目组代表公司和政府就开发园区的合作协议，
1、和政府先签一个框架协议，如先预付诚意金5，000万或10，000万，按照政府主导的产业定位进行规划，内容为：苗圃、孵化器、众创、加速器+公寓+后期住宅。
2、总体规划审批过会后，直接开始招商，土地证不直接办理到开发者公司，而是直接将土地证办理给企业。这就为园区节省了13~17%的交易税成本，这笔费用相当于开发商的月整体净利润，是个非常不错的模式。
3、这样有一个反方向的因素，要求团队具备相当的专业能力，这也是轻资产模式的前提。曾经的成功有历史和市场趋势的因素在内，当一切靠市场来验证时，就能显现出团队是否具备做产业园区的轻资产模式。比如客户储备能力，也就是团队的招商能力。
从政府角度来看，这样的协议既规避了开发商拿到土地后不做园区的风险，又考量了开发商做园区的专业能力。目前，中联智创接触过的几个园区都在进行这样的操作。还有的园区是，政府平台公司负责规划、建设，第三方公司负责招商和运营，第三方全程参与政府的规划建设。
对于入园企业来说，消除了其对于固定资产的疑虑，据悉，华夏的好多项目就是这样操作的。
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借势定向开发模式，新开发项目集体缩水
问：轻资产运营时代，新项目开发有何特点，需要注意的市场因素有哪些？
曹先生：在重资产运营时代，好多开发商为了彰显实力，或者应政府要求，在开工时，经常一次性启动10万㎡、甚至于20万㎡的大项目，这些项目如果在2013年销售完毕，园区就算是烧高香了。对于大多数项目来说，从期房到现房、从销售变持有、从几十人团队到仅剩两三人的情况太多了。所以，2013年以后的新项目建设，就没有那么潇洒了。
2014年以后，好多企业的开发面积以100亩为标准，首期建设面积在3.5万㎡即为黄金开发面积。这样才能保证每年销售任务和建设面积能够保持平衡，保证正常回款，客户也有一定的紧迫感。但是到了2016年，市场仍在下行，为了保证园区形象，首期建设面积从3.5万㎡降到发1万㎡，其中包含政府希望看到的双创孵化器和销售中心。
另外，轻资产运营还有一个特点就是资金压力相对降低，许多园区开始以定向开发为主，节省资金，降低风险，好多标准厂房也是有客户才建设，没客户就不建，那么这样做的市场反应是什么呢？客户在现行环境下能够购买物业的，大多数是优质性企业，或者准上市企业，把物业作为资产包打包上市，需要很快获取土地和房产权属证明。
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借势轻资产运营商，市场趋势有待检验
问：最后，请您总结一下，具备轻资产运营模式的核心因素是什么？
曹先生：核心因素有三方面。一般来说，第三方轻资产运营商都以这三方面为衡量标准。
一、掌握客户资源。这是园区的核心竞争力，也恰恰是开发商没有的优势。
二、服务体系。高标准的商务服务已不是客户保持粘性的主要因素，运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导、平台和生态圈构建成为轻资产运营所需。
三、运营能力。对不同阶段的企业和企业家360度的服务，以及对企业不同发展阶段痛点的解决能力，这是轻资产运营软实力的体现。
比如：能够融到和银行一样低的融资资金、解决企业不同阶段的人力资源服务，能够以专业的股权投资我们入住企业的能力。
目前，国内专业做轻资产园区的第三方运营商成功的不太多，因为轻资产大多是以品牌输出为主，园区和第三方运营商的诉求点、价值观很难统一，第三方运营商的运营理念输出的少之更少，但未来的市场趋势却十分看好。这一点，让我们用时间来验证吧。
部分资料来自：联办财经研究院
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