本专题按顺序逐一展开，就房屋买卖中常见的实务问题进行探讨，欢迎指正。
日常生活中，我们通常根据房产证上登记的名字，来确定房屋所有人，这也是最便捷和可靠的方式。但司法实践中，也经常有当事人拿着法院判决书，去房产部门要求变更房屋所有人的情形，我们首先来探讨第一个问题，不动产登记行为到底是什么性质，也就是如何看待房产证上的权利人，该行为是属于行政确权行为还是行政确认行为。
我们认为，该登记行为仅构成行政确认，不是行政确权。因为在实践中，对当事人提交的房屋相关资料，房产登记部门一般只做形式审查，即审查其提交的资料是否齐全、是否符合要求，而房屋事实上到底属于谁在所不问，这也就说明，登记本身并不创造权利，仅仅是行政意义上的确认行为。
登记作为一种公示方式，其具有推定力和公信力，也就是如果房产证上登记是谁的名字，我们就推定谁是房屋的产权人，当然这种推定允许被推翻，例如真正的权利人提起确权之诉，通过向法院提供付款流水、购房合同等证据，证明其为实际所有权人，可以在拿到判决后，去房产登记部门要求变更。
那这种登记的意义在哪呢？主要体现在有第三人交易的情形。为了保证交易效率，在进行房产交易过程中，买房人一般只需要看房产证上写的名字是谁，就可以进行交易，如果要求其去先查清真正的权利人，要求过多，不利于促进交易。例如，夫妻婚后共同购买了一套房子，从法律角度属于双方共有，但房产证上只写了男方名字，男方背着女方将房屋出售，这属于无权处分，这种情况下怎么办？这就涉及善意取得问题。
物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案中，因为登记行为推定登记人即为所有人，购房人看完房产证后进行交易，表明其为善意，若符合善意取得条件，涉案房屋虽是无权处分，但购房人得到房屋所有权，这就是登记的意义之一。
综上，不动产登记的效力属于行政确认行为，该登记行为的作用主要包括两点：（1）若无相反证据，推定房产证上登记的人为权利人；（2）对外属于一种公示方式，具有公信力，若第三人符合善意取得，则取得房屋所有权。
附：2013年6月28日最高人民法院（2013）民一终字第45号《民事判决书》：
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能，其作用仅是证明证书所载法律事实或法律行为曾经发生，至于证书的有无和存在与否不能直接决定实体法律关系的存在与否。因此，在诉讼中，不动产权属证书仅具有证明作用，在有其他证据证明不动产实际权利状态与不动产权属证书记载不一致的情况下，应当依法确认实际权利状态。
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