胜在险中求

胜在险中求

上周朋友介绍的房屋买卖纠纷案件，案涉房屋被另案查封执行，且购房者没有购房资格，本案比较烧脑，破费周折，具体如何运作的呢？

01基本案情

2014年5月1日刘明明与周华签订房屋买卖合同，刘明明以96万元购买周华的动迁安置房。按照合同约定，刘明明2014年6月1日前已经向周华支付房款86万元（余额10万元于房屋过户当日支付），周华接到86万元房款当日也已经将房屋交付刘明明占有使用。因该动迁房三年后才符合上市交易条件，故房屋不能过户仍然登记在周华名下。

2015年周华因借款未还被他人诉至法院，判决其偿还债权人本金50万元及相应利息。2016年4月15日其债权人申请法院查封周华名下两套房产，其中一套为已经出售给刘明明的动迁安置房。

刘明明非上海户籍，虽然社保已经连续缴满5年，但是现在是单身，名下无房。根据上海房屋限购政策，非沪籍人员购房必须同时符合下列条件：夫妻双方其中一人在办理过户之日前63个月内正常在本市缴纳个税或社保满60个月，提供缴纳证明，且家庭名下在本市无住房的，限购一套住房。据此，刘明明显然不具有在上海购房的资格。

02 分析案情，寻找对策

房屋被查封执行，按照法律规定不能办理过户。房屋被查封的情况下，被执行人无力或不愿意偿还债务，买售人有3中解决方法：

1、买房人因房屋被查封执行不能过户，致使合同目的无法实现，可以解除合同，要求售房人返还房款、赔偿损失、支付违约金和相关费用。

2、买房人代被执行人偿还债务后解除执行，房屋得以过户；

3、买房人提起“案外人执行异议”，买受人的权利足以排除执行，法院判决中止执行，房屋得以过户。

针对本案，1、如果刘明明解除合同，周华名下的房产均被他案查封执行，又无其他还款能力，周华无力返还刘明明房款更别说赔偿损失、支付违约金和相关费用了。房价从96万元涨到现在300万元，显然解除合同不是良策。

    2、如果刘明明替周华偿还本息合计近70万元，损失也不小，该条路也不好走。

    3、提起“案外人执行异议”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

购房者可以对执行标的提出书面执行异议，凡符合上述情形的，法院应当裁定中止对该标的执行。

刘明明与周华签订了《上海市房地产买卖合同》2年之后房屋才被查封，刘明明支付了大部分房款并占有居住该房屋至今，符合该条（一）、（二）、（三）项规定，但因刘明明不符合购房条件，房子无法过户到刘明明名下，所以不符合第（四）项规定，即使提起“案外人执行异议”也未必被支持，反倒审查出刘明明不符合购房条件。售房人可能一纸诉状将刘明明告上法庭要求解除合同，刘明明可能白白损失了房子的增值，该条路也走不通。

该如何保住刘明明的利益呢？律师研究案件材料理出下列内容：

1、从刘明明与周华的往来微信中，发现周华并非不愿意过户，只是房屋被查封无法过户；周华不知道刘明明没有购房资格，害怕刘明明起诉到法院，不仅要配合过户还要支付违约金、诉讼费等相关费用；

2、周华的债权人借款本息加起来不足70万元，查封了周华名下两套房产。根据市场价格，其中一套房产的价值就有400万，足以支付债权人本息，无需查封出售给刘明明的这套房产。如果周华的债权人不解除对刘明明所购买的房屋的查封，周华可以向债权人追究因其错误查封造成的损失。

3、周华与刘明明签订的《上海市房地产买卖合同》的补偿协议第10条规定：乙方（买方）若没有和甲方（卖方）办理过户之前，乙方将此房出售给其他人（第三方），甲方与第三方签订房屋买卖合同，配合将房屋过户至第三方名下。如因甲方不配合导致乙方无法与第三方交易，按照本合同违约条款承担违约责任。

根据上述分析，律师认为因为刘明明没有购房资格，如果诉讼胜诉渺茫。但如果刘明明具备购房资格，无论是“案外人执行异议”还是与周华的房屋买卖纠纷都有很大的胜诉可能，所以不暴露刘明明没有购房资格的情况避开诉讼通过谈判很有可能胜利。

03 首战告捷

律师与刘明明讲明利弊，征得刘明明的同意，通过先后多次和周华及其债权人的谈判，三方最后达成如下协议:

1、刘明明将房屋尾款10万元支付给周华的债权人，周华的债权人当日向法院申请解除对刘明明所购房屋的查封；

2、周华的债权人保留对周华另一套房屋的查封直至周华还清本息；

3、周华配合刘明明将房屋出售给其他人（第三人），直接与第三人签订房屋买卖合同，并将房屋过户至其他人名下。如因周华不配合导致刘明明不能与第三人交易，按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》违约条款承担违约责任。

至此，案件初战告捷，等待下周履行协议！