李先生最近接到了一位90后奶爸的财务规划问题，这位90后奶爸家里有2个孩子，坐标一线城市的国企职工，年薪40多万，存款80万，无房贷，未来打算置换房产，问该怎样选择置换的房产？怎样选择置换的时机？
从介绍来看，这位90后奶爸的工作能力和薪资水平还是非常出色的。已有房屋且无贷款，目前如果想要置换房屋，压力应该也不会很大。
虽然李先生本人不在一线城市，但是我经常和在一线城市做房屋销售的同学交流当地的房屋销售情况。从他们的口中得知，目前一线城市的房产，比起前几年来说，热度还是有所衰减的，这也说明我国的房地产调控政策是有效果的。不过从新闻中也能得知，某些城市，因为一些重大政策的推行，房价也有飞涨的趋势，不过这都是个别现象，房价控制在合理范围之内，让大部分人都有能力去买房，才是房地产调控的根本目的。所以未来房价的趋势，李先生预测还是整体呈稳中有降的节奏，不过个别优质房区房价应该还是居高不下。从下表中也可以看出，作为一线城市，北京和上海的房价虽然还是居高不下，但是增幅已经放缓，所以如果是以投资为目的置换房产，收益可能不会达到预期目标，如果是以居住的目的置换房产，是比较可行的。
从问题中不清楚这位奶爸为何要置换房产，但是因为这位奶爸家里有两个孩子，所以李先生推测因为家庭原因置换房产的概率比较大，所以这位奶爸应该率先考虑更多的家庭原因，可以先把房屋是否临近学校、屋内有几个婴儿房、以及周边绿化问题通通列举下来，再看一看哪些事我们必须坚持的原则，比如单位或者学校必须邻家；哪些是我们可以妥协的原则，比如尽量不选择贷款，但是如果房屋合适也可以接受，这样事先充分做好考虑和分析，抓住侧重点，在选择房产的时候，我们就有一个条条框框可以冷静地对房屋进行筛选，不至于被忽悠。
至于更换的时机，李先生觉得还是要以何时需要为主。因为我们选择房屋的原因，是根据需要而定的，只要自己的家庭条件允许，对于未来也有比较明确的理财规划，那么我们什么时候都可以进行置换房产，特别是像这位奶爸是要置换房产，而且还有存款和贷款能力，做好计划即可不用太过着急，因为上文中已经说到，以北京和上海为例的一线城市房价增幅并不大，所以不用过于担心买晚了就涨价的问题，主要还是考虑两个孩子什么年龄入学？当地需要在房屋住几年才能就近入学？这些时间因素是应该优先考虑的，其次要考虑置换难度，因为这位奶爸虽然有房，但是其存款并不支持他再买一套全款的房子，此时如果选择贷款的话，存款付首付应该是足够，先买房再卖房不会存在什么压力，如果不选择贷款，难度就比较大，需要买卖行为尽量同时进行，可能想要置换的时候却没有合适的房屋，有合适的房屋又没有合适的价格，所以这位奶爸可以事先找几个房屋经理人，加好联系方式，先把自己的房子挂出去，如果有求购者，可以先约定好交房时间，价格便宜一点也可以，然后在房屋销售的淡季进行购房，买卖的价格差基本可以抵消，最重要的是可以减少置换房屋对生活的影响。
如何选择和何时选择，都应该提前做好充分的计划，分清主次因素，才能在成功置换房产的同时，减少过程中带来的烦恼，最后也希望这位奶爸能买到心仪的房子。——李先生有梦想
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