最近被楼市上“一房难求”现象刺激到了，所以特别想把这几年的买房经历、感悟与思考来捋一捋。
根据我自己的购房经验与想法，我觉得普通人买房一般就三个阶段：
第一阶段：首套刚需房——以先“上车”为原则
有一个特别形象的比喻“中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，买房就像是买票上车。”首次置业就是能否上车的关键。
一般在购买首套时会有两种截然不同的态度，一种是想一步到位，然后不停挑选期望找到最佳，结果在不断挑拣与等待下，房价不断攀升，越来越买不起房子，上列车的成本更大、可能性更低。第二种就是先上车再说，先买个买得起的小房子，等以后再置换。
我们应该属于第二种，虽说是上了车，但回过头来分析其实当时买得太过随便马虎，错过了更好的车。如果当时对市场稍作分析，然后结合自己的住房需求，筹还款能力等，有很多更好的选择。因为一个“懒”字导致的房价差距，就是几年甚至十几年的收入总和。而且房子周边配套差——没有地铁，没有学区，没有医院，没有大的商业中心，看个病都得跑个把小时，而且小学初中都是全区垫底的教育质量直接逼着要买第二套房。
第二阶段：改善房——遵循“稀缺原则”，地段第一
对大部分普通老百姓来说，房子是最重要也是最大的资产，在家庭财产中占有绝对的比重，买好改善房很有可能直接影响了今后家庭财富状况。买改善房的目的除了改善居住条件外，更重要的是要考虑改善家庭财富。而房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校，医院，交通，商圈等，这些稀缺的资源带来的便利就是房子升值的根本，所以买房的三大要素：地段，地段，还是地段。
去年买了第二套房，对比第一套房应该说考虑的谨慎仔细多了。对自己的住房需求也做了详细分析：
1.教育：小学尽可能是名校，周边最好有配套的优质初中；
2.交通：要有地铁，上班方便，离学校近；
3.医院：在半小时车程内有大型医院；
4.商业配套：周边有较大型的超市，市场与商业中心；
5.公共设施：最好有大型图书馆，青少年活动中心等；
6.住房格局：要有四房。
但有限的资金根本无法在核心地段找到房子，所以最终我们选择了新开发板块的楼盘。虽然规划很美好，但实现之前现实很骨干。因为配套还不成熟，开始几年有很多的不便利之处，而且未来是否会如规划一般美好，是否能增值，一切都不明朗。后来LG更换了工作地点，原本的交通优势也不复存在，而且地铁线路单一，出行上班还是不方便。现在回想这次买房过程其实就是一场“舒适度”与“地段”的对垒，我们放弃地段选择了舒适性，结果可能是放弃了一次改变家庭财富状况的最佳机会。
但去年买了房又可以说是非常幸运的，让我们及时赶在了新政出台之前，否则这提高的20%首付直接将我们挡在门外了，有可能几年内都买不了房或者只能一房换一房。所以还是那句话，如果买房是刚需，遇到合适的就立马下手，要不"当断不断反受其乱"。
第三阶段：养老房，把房子作为养老的保障。
现在人寿命越来越长，等退休后可能还有三四十年的生命，买个养老房，不但只是为了找个可以住的地方，更重要的是作为一个养老保障。以房养老，既减轻自己的负担也减轻子女的负担。
这十几年来虽然房价一直在起起落落，但房价的长期趋势是上涨的。虽然中间出了很多次政策，但也只是减缓了上涨的速度，而没有降低房价水平。纵观这十几年房价已经翻了十几倍，到目前看无论是股票还是基金都远没有这么高的回报率，所以买房投资的热潮依旧高涨。
每次新政的出台都会有利有弊，如能有效利用政策优势带来的财富增值是非常可观的。比如去年新政的出台直接压制了一手房的售价。但是以杭州目前的发展情况来看，新政就像是关上闸门堵洪水一样，堵了也会溢出来，比如二手房的价格因为没有束缚一路飙升，新楼盘虽然有ZF的管制不能明着涨价，但各个开发商纷纷绕开壁垒变相涨价（虽然还不能与二手房市场价格相比，但价格也是上浮不少）。真是上有政策下有对策，除了个别冷门楼盘以外，买房的必要条件就是要么全款要么有过硬的关系，除此之外很多楼盘还要绑定车位（一个车位至少30万起），有些还要收几十万的号子费，没有号子买到房子的可能性基本为零，而且还有很多捂盘情况，”房少人多“更加剧了”一房难求“现象。这种种变相的加价对策最直接的后果就是把大部分真正的购房刚需（需贷款买房的人）挡在了门外。但却给“一房换一房”的人带来了很大优势——可以用高升的二手房价去置换被人为压低的优质一手楼盘，如能把握住机会直接就是几十万甚至更多的收益，还有什么能比这样的投资效益更高呢。
我觉得买房总的来说就是要多跑多看多想，但做好分析后要果断下手，永远不要去等待那个所谓最合适的时机，先上了车，才有可能跟随列车一起前进...
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