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01 谁会委托代建？
你可能要问，公司有土地，直接开发建设就好了，为什么要委托别人代建？也就是什么情境时，公司会采用委托代建模式？
公司有土地，没有房地产开发经验，或者说没有丰富的房地产开发经验，于是委托房地产开发公司代为开发建设，也就有了委托代建模式。
你可能又问，既然没有建房子的经验，那找一个建筑总包，甚至由建筑总包采用EPC模式（设计施工一体化）不就行了？
但是，房地产的开发全过程，不仅仅是设计、施工等工程建设的事，还包括项目前期的规划、报批报建，后期办证、销售、运营，甚至包括对建筑总包的监督。
土地方需要找一家有经验的开发商，代替自己行使开发商的职责，于是委托代建模式孕育而生。
02 委托代建与房屋买卖、合作建房的区别？
首先，委托代建不是房屋买卖。
有人说，我们单位想集资建个宿舍楼，但是没有土地，于是和开发商商议，委托开发商建设，到时整体过户给我们单位，是委托代建吗？
那是房屋买卖，或者称为房屋团购，不属于委托代建，因为委托代建有一个前提，委托方是土地权利人，也就是委托方必须得有地。
其次，委托代建也不是合作建房。
又有人说，我们公司出地，开发商出钱建个小区，是委托代建吗？
那是合作建房。
委托代建是不需要开发商出资的，也许会帮你融资，但那也是以项目公司名义融资。
也就是，委托方不仅得有地，还得有钱。
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03 委托代建能做什么？
那委托代建模式下，代建方一不出地，二不出钱，出什么？
出人。
代建方组建团队，利用开发经验、管理经验和组织系统，帮你对开发项目进行管理。
当然，人也不会白请，代建方能做什么？
至少帮委托方达成四个大目标：
质量、工期、成本、安全。
如果你觉得还不够具体，那就看看这家深圳丰盛公司，这一个代建项目的委托管理目标。
第一，质量管理目标：设计、工程均符合验收规范且合格。
这似乎是底线。
第二，工期目标：两年半竣工验收。
承诺的时间不算长。
第三，成本目标：投资总额不超过委托方批准的工程概算成本。
这个老板最关心，不超预算。
第四，安全目标：无重大伤亡事故，市级文明工地标准。
这一点谁也不敢掉以轻心。
简单点说，既能省钱省时间，还能保质保安全。
若能帮委托方省心省力达成开发目标，代建服务费贵么？
以丰盛公司为例，仅为项目实际投资成本的7%，并且是分阶段支付。
比如，一个4亿元投资成本（不含地价）的项目，聘请代建方3年，不到3000万元搞定，还能保证达到上述四大目标，这个费用的确不算高。
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04 代建民营项目与代建政府项目有何不同？
代建项目有什么特点？代建项目如何分类？那不得说说代建模式的“前世今生”。
委托代建模式，其实生于“官宦之家”，生于2014年。
代建来源于一纸文书——《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号），规定“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’”。
随着“代建制”的不断尝试，也“飞入寻常百姓家”。
由此，可以将委托代建项目区分为两类：
一类是政府投资项目，一类是非政府投资项目。
一个姓“官”，一个姓“民”。
前者既然是政府项目，当然“监控”较严格。
而后者，作为非政府投资项目，则是市场行为，毕竟“自己的土地自己作主”。
与政府投资代建项目相比，非政府投资代建项目有四大特点，或者称为“四点不同”：
1、资质要求：有资质VS无资质
政府项目一般规定了资质要求，甚至设置了代建单位名库。而非政府项目没有资质规定要求。
然而，即使没有法律强制性规定，为保证开发资质，委托方最好还是选择有相关开发资质的开发商，有丰富代建经验的品牌开发商代建。
2、是否招标：必须招标VS可能招标
政府项目，当然必须通过招标方式选择代建人，而非政府投资项目，按理无需进行招标。
然而，在司法实践中，“代建”是否属于《招标投标法》界定的“工程/与工程建设有关的服务”仍然存在不确定性。
最稳妥的办法是，向项目所在地主管部门核实，并结合项目性质和规模，再判断是否需要招标。
比如广东高院的一个案件，就让人不敢掉以轻心。
这是代建方江南公司，起诉委托方常元公司一个案件。
起诉的目的也很简单，就是要求支付代建费。
但是，双方对于《委托代建管理合同》是否有效——这个根本问题产生了分歧。
代建方江南公司认为，《委托代建管理合同》涉及的项目一不属于国有资产，二不属于国家融资项目，属于委托合同，不属于建设工程合同范畴，无需进行招投标，合同当然有效。
但法院认为，委托方所开发的涉案工程，虽是住宅工程项目，但包含公共配套建设，属于涉及公共利益及公众安全的建设项目，必须进行招投标。
因合同未进行招投标，违反了法律强制性规定，《委托代建管理合同》无效。
3、签约模式：代建人签署VS业主／代建人签署
政府项目一般由代建人与项目相关方签署。
而非政府投资项目可能代建人与项目相关方签署，也可能由业主、代建人、项目相关方签署三方协议，还有可能由业主和项目相关方直接签署协议。
4、资金支付：专户VS专户／代付
政府项目一般要求设立专项资金账户，实行财政集中支付。
而非政府投资项目业主可与代建人协商确定建设资金的支付方式，可以由业主支付，也可由代建人支付。
那么委托代建合同到底有哪些风险，又如何防范呢？且看下一篇：《委托代建合同如何防范风险》
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