人民的投资（上）

        投资是近年来人人热衷的话题，但是大概没有太多人弄明白投资是什么。其缘由也很明显，投资的人不关心什么是投资，而关心投资的人却在投机。我在此时要谈谈投资，大概是因为投机的人，其命运已经不在自己的手上，生死存亡，全看天命了吧。

        我要谈人民的投资，则必先说人民的投机。在中国，能冠名“人民”二字的金融市场，不外乎股市、楼市、理财、基金。其中最算是投资的，大概要数楼市和固定收益的理财产品。但这两样却算不上是人民的投资，就理财产品而言，人民大概是不会去了解究竟投向的什么项目。银行里的专业人士一面讲，人民一面点头，最后只要看到年化收益能在5%以上，人民便成了交。

        实则，理财产品的风险从来都与收益对等，人民不知道，只听得到“稳赚不赔”。对于没有分析投资标的情况的普通人来说，理财产品不能称得上是投资，他只是信任了银行的声誉，甚至仅仅是相信了客户经理的一面之词。以2008年美国次贷危机为例，大量房贷被打包成多级理财产品，再卖给投资者，最后随着美国楼市轰然倒塌的，不仅是美国第四大银行雷曼兄弟，还有无数的次级贷款产品购买者。

        关于楼市，则非但不能称之为人民的投资，连投资都不能算上。在今天，2020年5月26日，中国的年轻人买房已经不能自己提供首付了。据我所见，80、90后买房，掏空祖上三代储蓄的固然大有人在，但向亲友举债首付的人竟也与日俱增。这是一个滑稽的事，所谓首付，就是银行经过仔细盘算，最后宁愿生意不做了，也不能再借给你钱的房款。现在连这部分钱都不能够掏出，父母帮着掏，还是掏不出，于是乎家庭举债来补这个窟窿。我想说一句，大概阁下买的房子，从头到尾，自开发商到银行，大概都是没打算卖给过您的。但奋斗着跻身上一个阶层的人，应该是看不到这有趣的一面，只心心念念着，这套房子若是不买，恐怕会错失成为有钱人的机会。

        房子是否能让这些人成为有钱人暂且可以不谈，因为投机者本就是火中取粟，不能以常理定论。但如果这帮人不明白自己是投机者，却坚信房子是最有价值的投资，则我就能挥舞着旗子嘲笑起来。小时候听削足适履的故事，觉得天下没有这么傻的人，但现在却眼见着更傻的人，葬送自己身家性命以“适楼”。

        凡以房产为投资的人，其必然说一句：我买了就不会卖，是涨是跌都不卖，大不了我收租金。这是一句极具自欺性的话，如果房子会跌，他根本不会买，倒是涨了还真不一定卖。所以这句话首先就要改一改：我买了就不卖了，因为它会涨，但是涨了我也不卖，因为它还会再涨，而且我还能收租金。对这句改正以后的话，我们再一步步来揭开其可怜的self-deception。

        先谈租金，想来读者们都是对房子有所了解的人，或者随便在网上搜一搜房价多少，租金多少，大概就能得出自己熟悉城市的房租回报率了。我刚随便搜了一套成都的房子，报价320万，同小区同面积的另一套房出租为3200元/月，房租收益只有可怜的1.2%。烦请说房租上涨的朋友先把这个念头放一放，我们稍微算一笔账，你大概就不会再想到房租上涨能带来收益的美梦了。

        现在我们假设房子作为投资，其回报主要来源于房租，那是极其低下的。更何况以今年固定房贷利率5.88%的成本来说，买房投入，每年净亏4.68%，这大概不用和其他理财方式比较了，很明显是一笔罕见的能够稳定亏损这么巨大的买卖。即使房租上涨，那也要很多年以后才能勉强抵消贷款成本。因此，买房作为投资的理由根本不可能是房租。如今的房产投资者，彻底地，只能依靠每年房价以近乎5%的涨幅，才能够在承担巨大风险的情况下，首付部分追平理财产品的收益。这意味着，买房的贷款是毫无收益的，成为多此一举的事情。因此，他们追求的不是每年5%的涨幅，而是8%、10%。这显然已经有点像是做梦，如果按照10%的增速，300万的房子，等他们还清了30年贷款，已经涨到了5235万，届时中国大地上的房产家，大概可以买下全世界。类似的故事我听过，30年前东京的房产家说要买下美国……

        房产作为投资只不过是一厢情愿，但它作为投机的可能性，也变得很渺茫。假使房价与工资的增幅持平，也就相当于房价与工资再也不上涨，那么会是什么景象？80后的平均年龄应该已经到了35岁，如果25岁带孩子，那么他们的孩子已经10岁，15年后，他们也要结婚，买房。于是乎问题出现了，北京的平均薪资是全国最高，14.6万的年薪，我权充作15万好了。据我所知，北京一个月的衣食住行，能维持在5000元是需要本事的。我刚上网搜了一下，上一个问5000月薪能不能在北京生存的提问，还在2014年，我又权当5000也能稳定地活好了。

        现在，我们可以好好算这笔账了，在北京每年生活成本得要6万，一年攒下9万。现在300万的房子，首付100万，需要攒11年，22岁本科毕业的他，此时已经33岁。这个年龄再买房结婚，恐怕社会担不起这样的重负。更何况，不在北京攒钱的人，又怎么能11年就攒够呢？排在第四位的浙江省，竟然只有不到9万的平均年薪，一年最多也不过攒下五六万，这岂不是要20年以后再谈婚论嫁了？

        我们这一代人，有祖上荫蔽，有亲友帮衬，还能凑出这100万的首付。下一代人又找谁呢？它们的爸妈可还在苦苦还着30年的房贷哩！休说这30年间涨多少工资，只怕想要工作稳定都是奢求，除开国企稍能安心一些，其他人又有几个不正在为35岁发着愁？既然下一代人连首付也买不起，举家凑首付的滑稽故事终于戳破了，那么房子也就没人可买，15年后，房价连现在的情况也无法稳定，何谈年增长5%、10%？

        实则，对于投机的朋友们来说，时间确实不多了。你们等不到15年后笑话才被戳破，因为这个市场里满是投机客，投机的人只在乎利益，当每年在为房子亏钱的时候，他们的耐心就到头了。中国现在的房价不会持续平稳，只要不涨，就会下跌。

        我们现在要弄明白，年增长率超过10%还能有几年？5%又有几年？这分别是投机客盈利的目标，和保本的底线，如果跌破5%的增速，那么就要赶紧还清房贷，才能够不赔本。15年是不可能有的了，10年能不能有？届时房价将上升至2.6倍和1.63倍，300万涨到720万和400万。我给不了准确的时间，只能抛砖引玉，供有识之士再去思考。

        无论10%的增速还能维持几年，我们知道，只要跌破10%，就会有人为了降低杠杆的风险而逐渐退出，这会加速遏制房价的继续上涨。进一步的，当80后的孩子逐渐长大，买不起房子这个事实逐渐被搬上议程，最灵动的炒房客又开始卖房，这时候房价涨幅大概会开始回落了。很快就会跌破5%，这时候大多数的投机客们已经能算清楚账了，卖房潮开始，房价进一步下跌，暴跌逐渐成为韭菜们都能预见的事实。所以5%的增幅是不存在的 ，只能是稳定在10%来跑几年，而这个几年又着实太短，留给炒房客的时间已经不多了。

        2016年以前没有刚需，2016年以后全是刚需，浪潮起落，房价涨跌，2016年往后的“刚需”们，正巧接了这个盘。刚需的“需”，分有住房的需求和投机的需求，大多数人刚的是后者。但凡以住房为刚的人，例如2015年要结婚的，早在2016年以前就买好了。余下的人，可以称之为刚需的寥寥无几。于是乎，能为房价站岗到最后的人则更少了，下跌的幅度恐会超过预想，而最后还持有房产的人，一方面已经投入的本金会蒙受巨大损失，另一方面，还有源源不断的高额房贷。我不知道有多少人能在房价持续下跌的时候，依然背负自己难以承担的房贷而不卖，我也希望今天热衷于投资的你们，在这一天到来的时候，千万要抓紧手里的房子别卖，否则这对于别的同行来说，无异于落井下石、火上浇油。

        至于说，中国的经济还能重振雄风，工资也不可能不涨。那么我还是要说，15年后，80后要再存出来100万的首付，年均存款需要7万，夫妻各存3万，也就是说，80后接下来15年的平均月薪要涨2500元，大概每年月薪上涨167的月薪。假如这15年只是房产家们的收入增加，而别人都不增加，物价不上涨，还很自律地不升级消费，工作也不遇到任何危机，那么这个涨幅似乎在风调雨顺的15年里看起来也不确实难。从这个角度来说，房产家们的梦还不至于能被现在就戳破，他们大可以继续梦想着15年后房价仍然是300万。可惜了，投机客们得为房产家的美梦支付足足150的利息。想到这里，这个梦大概是无论如何也做不下去了吧。