1、三条红线是什么

房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代，正在走向终结。

近几个月来，主管部门对房地产融资环节的监管，正在迅速升级。6月24日，银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日，房地产工作座谈会召开，首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日，央行、住建部召开重点房企座谈会，研究落实房地产金融审慎管理。

其中，对房地产融资的管理，主要是以“三条红线”为标准，据《经济参考报》8月28日报道，三条红线红线是：

1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2）净负债率大于100%；

3）现金短债比小于1倍。

根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

除了三条红线，拿地销售比是否过高和经营性现金流情况也将作为监管机构考察的重要指标。

报道还称，根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理：

1）若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；

2）若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；

3）若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；

4）若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

2、目前房企情况

政策的收紧力度，显然超过了预期，而且从各方面来看，这都不是一个短期行为，而是常态化手段。

国泰君安以200强房企中有存量债券并且财务数据较为齐全的91家房企作为样本，按照“三道红线”划分，处于绿、黄、橙、红的房企分别占比31%、32%、13%、24%。

若对参加座谈会的12家重点房企进行划分，全部不踩线的“绿档”房企仅有四家，分别为保利、中海、华润、华侨城。

3、重要性分析

为何一个未公布、未确定的政策，让大家产生了如此的震动？一般认为，这是对房地产开发行业的融资模式的颠覆

2017年以前，房地产行业的调控重点在几个方面轮转：针对购买力层面（首付比例、房贷、购房资格、税收）、针对供应层面（土地供应、政策性住房）、针对存量交易层面（限售，存量房交易税负）。

2017-2018年开始，房地产行业的调控政策开始向融资端倾斜，对违规进入房地产市场的银行保险资金、房企发行的境内外债券、房地产信托、私募基金这几个房企最主要的融资渠道都进行了定义相对明确的严控。

潜在的“三条红线”政策，可以视为针对房企融资端限制的“终极版”。前面是逐个跑去跟银行、保险、信托、私募说，你不许违规给房企债权融资，现在则是直接跟房企说，不管找谁借债，你都最多只能借这么多，剩下的，权益融资吧。从这个角度来看，这一政策的力度、决心都是近年来空前的。

为什么会有这个政策？

我们还应该回到原点，看看出台这条政策的本意是什么。在什么样的背景下出台的政策呢？其实有三个层次的背景。

第一层是通用的，20多年来所有调控政策出台都有一个共同的背景：住宅、土地价格上涨，这次也不例外。尽管上半年深受疫情影响，但主要城市的新建商品住宅、二手住宅、土地溢价率都在上升（统计局公布数据）。

疫情导致的财政货币宽松政策，又使得民间的“夜壶论”抬头，因此全力稳预期是本次系列政策出台的重要目的。

第二层是融资端近年来收紧后，房企债务违约风险越来越高，比如某曾经的千亿销售额闽系房企，已有近400亿元债券违约。行业整体的偿债压力也在不断增加，贝壳研究院发布的数据显示，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，较上一年增加58%。

在防范化解金融风险工作是重中之重的当前，规模性、全国性房企的债务违约牵涉面广，具有多米诺效应，必须严防严控。

第三层背景是中国正在以前所未有的决心和力度扶持资本市场，这一点不在此赘言，无论是国务院层面，还是央行、银保监会都在不同场合屡次提到大力支持资本市场发展的论点。

有时前几天刚发布一条房地产金融市场的监管举措，很快就出台支持资本市场发布的X项举措，背后意思不言自明。如果市场上存在一种规模巨大、低风险收益水平过高的投资品种，必然导致机构和个人，不愿意选择风险资产——证券市场，所谓间接融资向直接融资过渡，就道阻且长。

影响

首先是行业黑马难现，尤其是某些红档、橙档房企，实质是占了大便宜，野蛮生长期用足了杠杆，今后只要平稳降低负债率，缩短销售回款周期，加快现金回流，就算完成了逆袭。反而是一些绿档的规模不大的房企，如果是全行业监管覆盖，相当于彻底阶级固化了，难免有悔之晚矣的感慨。

其次，我们假设今后2年内，房地产开发行业的融资来源被迫向真·权益投资过渡，那么对于存货质量偏低、产品力不够强的房企压力更大，而对于运营稳健、能够拿到更高质量地块、运营营销能力强的大型房企而言，无论是个人合格投资者还是机构，都会更倾向于投资该类项目。同时，权益投资者应该感谢三条红线的政策，这使得股权投资于房地产开发业的安全系数更高。

成熟经济体的理想目标当然是“建立真正的收益和风险匹配的机制，不是不允许有高收益，而是投资者必须为高收益承担相应的高风险，至少让各行业回到同一赛道”。

参考来源

【1】https://baijiahao.baidu.com/s?id=1676634405421745362&wfr=spider&for=pc    房企都如何看“三条红线”

【2】https://new.qq.com/omn/20200831/20200831A0MZEX00.html     “三条红线”的那场房地产会议，到底说了什么？