表姐最近很苦恼。

       去年，她在某小区买了一套135㎡的期房，今年5月份交房。疫情好转后，表姐带着对新房的憧憬兴冲冲去现场看了房。而现实给她泼了一盆冷水，当初开发商作为卖点赠送的平台，比客厅地面高出50公分。

       “原本都计划好了，把平台打造成露天小花园。现在莫名高了50公分，不仅不方便，还影响了客厅采光。”表姐沮丧地说。等待了一年多，当初期望有多大，现在的失望就有多大。

        表姐不甘心，于是去找开发商理论，开发商说：“你有什么证据？合同里只说赠送平台，没有一条要求赠送的平台必须和客厅地面齐平。我们完全是按照规划设计来的。你要是换房可以，退房不可能。”而这个时候选择换房，表姐还要再补给开发商10多万。

        无奈之下，追求完美主义的表姐想到了卖房。好在消息一放出，就吸引了许多人询价，毕竟房子的性价比还是很高的。但是问题来了，期房可以转让吗？在法律上是否有什么风险呢？

图作者：conic-

        按照《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的的房地产，不得转让。”

        众所周知，向开发商购买期房时，我们会与开发商签订《商品房预售合同》。这个时候房屋还处于建设施工阶段，我们合同中约定的标的物“房屋”还不存在，而只是“预售”的物。对不存在的物，我们当然不可能取得产权。但是我们与开发商签订的商品房预售合同是合法有效的，权利义务是明确具体的。在我们取得产权之前，可能因为这样那样的原因，促使我们把这份合同上约定的权利义务概括转让给第三方。比如我的表姐是想要及时止损，尽快收回购房款。那我把将来才会存在（取得产权）的房屋提前拿去卖，这个合同还有效吗？事后会产生争议吗？ 

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        根据《合同法》第50条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

        因此，表姐此时签订的房屋转让协议，实际上处于效力待定的状态，并不因为表姐没有取得房屋的所有权和处分权而无效。

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       根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

        所以，只要表姐在房屋交房后按合同约定取得房产证，房屋转让协议还是有效的。

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                                                  总结

        期房转让合同本身有效。类似于我们在淘宝上购物，许多商家会开启预售，我们先下单，商家再去上游采购原材料。虽然我们购买的预售产品还没有定做出来，但是我们都知道只是发货时间问题，所以不影响合同效力。

        但是一定要提前与开发商沟通好，使其同意协助你办理房屋的转让和相关备案合同的更名。最好的状态是实现双赢，转让的一方可以提前收回房款，受让的一方可以正常办理网签和过户登记。这需要我们双方都遵守市场交易秩序，诚信交易。