目前新冠疫情肆虐，这不仅严重威胁着人民的生命安全，更使许多企业陷于困境，而其中租金和员工工资是大多数中小企业面临的巨大成本压力，商业租赁的承租人能否因新冠疫情而要求减免租金是大多数企业关注的重点。实际上，在2003年非典疫情发生后也引发了众多房屋租赁合同纠纷，非典疫情与当下新冠疫情性质相同，本文对涉及非典疫情的租赁合同纠纷判决文书进行检索和数据统计，期待通过该判决统计报告对于企业预判未来新冠疫情引发的租赁合同纠纷处理结果有参考价值。
一、非典疫情是否构成租赁合同解除事由的裁判观点
在本文统计的数份判决文书中，其中有两例案件的当事人主张因非典疫情的影响而应解除涉案租赁合同，该两例案例的基本情况及法院观点摘录如下：
案例一
（2007）桂民四终字第1号，审理法院：广西自治区高级人民法院。该案例中，法院认为“‘非典’这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非‘非典’导致的必然结果。故‘非典’对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。”
案例二
（2013）辽审二民抗字第14号，审理法院：辽宁省高级人民法院。该案例中，法院认为非典期间“大连市林业局和工商行政管理局下发的紧急通知，仅是停止野生动物的经营活动，受到影响的只是正典公司的餐饮部分，客房经营仍可正常进行”，以及“因‘非典’疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同‘直接’或‘根本’不能履行”，故不能够据此认定双方合同的解除系不可抗力的原因所致。
案例评析
疫情虽然可怕，但终将被攻克，人民生活、社会经济终将恢复安宁、有序，相较于短期内的疫情控制以及因此而遭受影响的商业经济秩序，整个租赁期限相对更为长期，其背后网织而成的经济大局更为重要，因此不应轻易因疫情而否定交易双方之间的租赁合同关系，将社会经济秩序推向进一步的混乱。
二、非典疫情是否导致租金减免的判决结果统计
在统计的16个判决文书中，法院支持因非典疫情减免租金的数量为9个，不支持租金减免但酌情减免违约金的数量为4个，不支持租金及违约金减免的数量为3个。关于非典疫情对租金减免影响的判决统计结果如下：
除上述统计案例数据之外，本文在搜集、整理相关案例的过程中发现，大量案例中争议双方实际上已经在疫情期间达成了租金调整的合意，出租人同意给予承租人一定期限、金额的租金优惠以共同应对疫情，故租金调整并非此类案件的争议焦点，本文并未将其归类于上述16例案例当中，但其存在数量之多不容忽视，其传递的道法人情值得引发我们时下的思考。
三、非典疫情是否减免租金或违约金的裁判依据统计
本文统计的16个判决文书中，法院认定非典疫情构成不可抗力支持租金减免的案例有1个，认为非典疫情构成情势变更规则支持减免租金的案例有2个，适用公平原则支持减免租金的案例有6个，适用公平原则支持减免违约金的案例有4个，认为非典疫情属于承租人应承担的经营风险案例有3个，具体统计如下：
案例评析
1.从上述案例呈现出的整体情况而言，法院对于认定非典疫情是否属于“不可抗力”基本持非常谨慎的态度，仅有6%（1例）的案例认可非典疫情构成不可抗力。本文认为，当今经济社会从一定程度上讲可以说是各类合同的集合，纷繁复杂的经济社会背后是成由千万份交易合同铺成，而如认定疫情属于不可抗力事件，且租赁双方以此作为免责或拒绝承担合同义务的主张的，则将会极大程度地动摇经济社会的根基，并不有利于稳定疫情期间的社会秩序，更加不利于疫后秩序的重建，因此法院对于认定非典疫情构成不可抗力持非常谨慎的态度。
2.虽然法院非常谨慎地去认定非典疫情构成不可抗力，但是法院也普遍重视调和因非典疫情而导致的利益失衡，上述案例中有56%的判决文书通过适用“公平原则”“情势变更”而准予调减承租人应付的租金，25%的案例虽未减免租金，但因非典疫情酌情减免了承租人应付的违约金。
四、法院因非典疫情减免租金金额比例的数据统计
从支持因非典疫情减免租金的判决文书来看，这些案件中承租人绝大部分存在停止经营的情形（其中仅有一例案件中承租人未停止营业），可见，承租人是否因传染病疫情而停止经营是法院认定是否酌情减免租金/违约金的重要考量因素。
在法院支持因非典疫情减免租金的9个判决中，判决全额减免承租人因非典停止营业期间租金的数量为5个，判决减免50%租金的数量为3个（其中1例案件中承租人未停业），判决减免租金幅度不足50%的为1个，具体统计如下：
案例评析
对于租金的减免比例，无论是法律规定，还是司法判例均无一个统一的尺度，需要综合考虑疫情对相关业态持续经营的影响、当地政府是否要求停业、疫情持续的期限等因素。本业务中心认为，疫情之下双方皆受影响，均受损失，从公平的角度出发，不应由其中的一方全部承受相关损失，而由双方共同或按照合理的比例分担为宜。
结语
希望上述数据分析能够给类似案件予以指导。
薛浩
天津君辉律师事务所高级合伙人
主任 公司风控部负责人
工作语言：中文 英文
业务领域：重大商事纠纷解决 劳动法 房地产
【本文大部分数据内容参考北大法宝、建纬（深圳）律师事务所房地产综合业务中心相关文献】
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