曾经一度，墙上有个“拆”字，会引来唏嘘。
到后来，若墙上有个“拆”字，变得让人羡慕。
因为“拆迁”背后是“征地”，“征地”背后是补贴。而如果是商业征地，补贴的价格往往不菲。
前几天同学聚会，给我们开车的司机，他家便是长沙河西望城坡附近的，老家土地被征收，政府除付给征收款之外，还按照家庭成员每人15平米（希望我没有记错）补偿“回迁房”，位置在商业地产稍偏一点。
但这个房仍然是属于集体所有的农业用地，只能在“集体”（比如公社）范围内转让，不能公开买卖，因为没有法律保障，卖主随时可能反悔，对买家而言自然没有安全感，房子只能自住，或许还能出租吧。
最近刚好在读徐远写的《人·地·城》，其中对于农村土地产权问题的分析让我印象深刻，也比较容易理解他说的这个情况。
概括来讲：
1、现行的土地制度，存在“城乡二元”：即农村土地“集体”所有，城市土地“国家”所有。
2、表面上是所有制的二元，实质上是转让权的二元：城市土地是可以流转的，而农村土地不可以。
3、现行土地制度的法律基础，是1982年《宪法》，其中第10条规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于集体所有，法律规定属于国家所有的除外。《宪法》第10条第4款还规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，同时，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”
4、1988年《土地管理法》修订，增加了一句：国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让“。——但是，不论是1982年还是1988年，都没有这个依法转让的“法”。
5、1990年5月19日，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令），自发布之日起施行。城镇国有土地使用权的出让和转让，从此就有了可以依照的“法”，可以“依法转让”了。
6、但是，农村土地使用权转让的办法迟迟没有出台。直到今天，关于农村集体土地，国务院再也没有出台一个类似的“暂行条例”。因为无“法”可依，农村集体土地依然不能转让。
7、不仅没有出台转让农村土地的可依之“法”，反而出台了一系列限制、禁止农村土地转让的法规。如，
1999年国务院出台《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号），规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅。
2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）中规定：禁止城镇居民在农村购买宅基地。
2007年12月，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）更是明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或者小产权房”。
8、中国的农村土地“集体所有”，至少要追溯到1956年开始的人民公社运动。当时为了国家的工业化战略，要动员一切的农业剩余支持工业化，于是把农地集中起来，搞人民公社，队员在人民公社共同劳动，除了简单的生产工具以外，不留任何多余的财产，这样所有的产出就可以尽可能地集中起来支持工业发展。所谓“集体所有”，确切第说是“农民集体代耕”。
9、“公社”之后发生“三年自然灾害”，无奈之下，政策开了个口子，允许各家留一块“自留地”，其实是救命田。而人民公社作为农村主要的制度安排，则一直保持到改革开放。
10、1978年开始的家庭联产承包，是把农村集体土地“包产到户”，各家负责耕种自己的承包地，交够集体的，剩下的都是自己的。这一来，生产积极性大幅提高，到了1984年、1985年的时候，出现了卖粮难。为了进一步稳固农民的生产积极性，又先后延长承包期限，先是“30年不变”，后是“长期不变”，再后来是“长久不变”。
11、不过，不变的都是农地的承包经营权，不变的也是农村土地“集体所有”的性质，其本质，就是不能入市流转。要流转，只能先通过“征地”变成国家的。
12、而“征地”之后，通过“回迁”回到农民手中的地，仍然是“农村土地”，还是“集体所有”。
13、所谓“小产权房”就是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，“小产权房”的购房合同在国土房管局不会给予备案，不受法律保护。
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