房地产土地获取方式学习：
1、招拍挂：
这种获取办法是在公开市场上获取土地，招拍挂是一种简称，可分为招标、拍卖、挂牌。
优点：土地净地，规划指标明确，因为是国有土地，所以不存在任何的财务、法务风险。
缺点：目前公开市场竞争激烈，往往获得土地成本较高，后期开发销售过程中风险较大，一个不好就容易亏本。
2、一级整理：
这种获取方式主要是通过帮助当地政府进行土地的地上构筑物及建筑物的拆迁与整理，提升土地素质，通过一级土地整理实现获取土地的方式。
优点：此种方式往往能够与政府达成书面协议，在土地整理完毕收储挂牌后，可设置一些竞拍条件保证土地能以合理的价格获取（包括返还土地出让金，设置排他条件）。
缺点：前期需要投入大量的资金做土地整理以及升级，对于企业来说投入资金较大，现金流回正周期相比招拍挂要花费更长的时间。简而言之就是要花大钱，但是赚钱慢。此外排他条件设置不好容易被其他企业截胡。
3、旧改：
类似于一级整理，不做赘述，强调一点是，旧改在拆迁过程中可能会出现不可控的事件，典型的就是钉子户。
4、收并购：
收并购是一种对于二手土地/在建工程的一种获取方式，包括股权转让，在建工程收购。
首先在建工程及土地直接转让的话会产生不少的税费，会给企业带来一些不必要的支出，股权收购在这方面优势就比较明显。一般的选择哪种方式主要有以下情况决定：
（1）项目或土地有较多的债务、抵押、且收购股权的话公司还有很多其他的经营业务及债务等问题，那么可以选择将土地或在建工程直接剥离出来进行转让。
（2）如果项目权属清晰，债务、法务等方面也比较干净的话，公司是为项目单独设立的项目公司无其他经营业务，则可以考虑通过股权收购的方式获取。
优点：收并购交易对价比较清晰，项目未来开发销售过程中能够有效的控制利润。另一个收并购能后避免公开市场的竞争。
缺点：收并购项目往往会有很多的债务、抵押、诉讼、民间借贷等等。如果尽职调查没有做好，很容易在后期开发过程中突然遇到炸弹。
5、合作开发：
合作开发主要有增资扩股、同股同权、小股操盘、明股实债等等方式，方式方法灵活。
优点：互利共赢、风险分摊，优势互补
缺点：合作过程中感情破裂以后就像离婚一样麻烦。
6、特色小镇/住宅产业化：
这是近年来开发商新兴的一种获取土地的方式。这种方式主要是根据地方发展需要及定位，对大面积闲置土地进行规划，形成产业特点鲜明、地区新经济增长极，企业获取土地开发的过程。
优点：可以获取大量的土地储备，且价格相对迷人。
缺点：特色产业其实不是开发商的优势，此外这类项目主要在远郊，在吸引社会关注聚焦方面，难度较大。因此，目前国内特色小镇/住宅产业化项目真正形成规模的少之又少。
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