昨天突然想起很久的一个朋友，于是在微信给他发了一个信息：最近过得怎么样？
想不到他秒回了我：地产不好过啊！
地产不好过，这似乎成了很多房地产人的一个共识，特别是在银行贷款集中度管理情形下，地产确实真的不好过。
比如笔者所在的公司，在浙江的项目的房子卖得呱呱叫，去年下半年开盘，或者今年上半年开盘的项目，基本都已清盘，但就是回款慢：开盘当时是需要项目结构封顶才能够回款，而现在结构封顶了，又碰上银行贷款集中度管理，额度紧的问题。
那么，在银行贷款集中度管理情形下，房企如何破局以获得发展呢？笔者认为，在房地产外部环境改变的情形下，现金为王、现金流管理将显得日益突出：
一、以收定产是核心，避免资金链断裂。
以收定产即房地产公司应该以收入（包括销售收入和融资收入）来确定房屋的产出，确保房屋的产出有源源不断的资金保障。
大家都知道，房地产行业是一个资金密集型行业，资金对于房企来说，就像房企的血液一样重要，一旦缺血或者供血不足，房企随时就有倒塌的可能，而这种可能性随着房企越大，倒塌的可能性也越大。
因此、在生产端，现金流管理、资金的铺排、量入为出，在如今再怎么重视都不为过。
二、以收定投是关键，放弃弯道超车的幻想
房企能够造出的房子往往跟投资端有关，也就是说土地投资越大，房企能够造出的房子也就越多。
因此，在过去，房企他会拼命加杠杆，疯狂拿地，并建设和卖出尽可能多的房子，以实现弯道超车。这种弯道超车和行业黑马在前几年确实出现过很多次，三年销售规模从100多亿到1000多亿也不鲜见。
但是，在现在的房地产环境下，还是要放弃这种弯道超车的幻想，老老实实做一个成一个，以收定投，确保能活下来。
三、应收尽收是法宝，特别重视销售回款
房地产公司不仅要重视融资，能融尽融，也要重视销售回款，确保应收尽收。
在贷款集中度管理的情形下，房企大概率会采取如下措施确保应收尽收：
1、销售优惠将引导客户首付比例提高
贷款集中度管理，主要监管的是房企的贷款，和个人的按揭贷款。在银行贷款额度紧的情形下，房企只能够尽可能提高客户购房的首付比例了。
那么，引导客户提高购房首付比例的手段是什么呢？答案是非销售优惠莫属了。
在今后，客户首付比例越大，销售优惠越大，将会成为一个趋势。
2、开盘节点和按揭放款节点将会成为房企运营最重要的节点
开盘节点毋庸置疑是房企运营的重要节点，但是今后按揭放款节点也会成为房企运营的重要节点，甚至比开盘节点更重要，原因就只有一个：应收尽收，绝不会让该得的资金迟到一分钟。
总之，在房地产贷款集中度管理成为监管手段的今天，以收定产而不是以销定产，以收定投而不是以销定投，应收尽收，放弃黑马幻想，将会成为房地产行业的常态。
读者朋友，对此你怎么认为呢？
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