先说结论，不感兴趣的就不用看下去了
日本房产投资收益有限，年回报率大概为4-6%，不建议投资
但是风险较低，如果你对日本有兴趣，可做为海外资产配置
以下为正文
先说日本的情况及优势
即使经历了失去的三十年，日本依然很强从2012年确立东京奥运会开始
日本房价最近5年每年以5-7%的增速上涨
而日本的房价对于日本的平均收入来讲并不算高
以家庭6-9年的收入即可购房，处于一个相当合理的范围
同时日本没有牺牲环境换取经济
日本的森林覆盖率占日本陆地面积的69%
是世界上森林覆盖率最高的国家之一
年平均PM2.5,日本全国15.0mg/m³（50以内为超优标准）
由科技立国向观光立国改变为迎接2020日本奥运会
日本在大阪已建设赌城模式
近几年签证要求也逐渐放宽
日本的癌症检查可提前10年检测出来
日本没有学区房概念，租房即可上学东京的房产均价大概在6万元/㎡，大阪均价2万元/㎡
东京拥有3800万人口，大阪1000万人口，占据了日本的三分之一
但依旧不建议购买大阪
日本属于那种一城即一国的，东京为整个日本贡献三分之一的GDP，年轻人都愿意去东京
东京最贵的地面价可达到800万元/㎡（人民币非日元）
以下是日本的劣势
首先外国人很难在日本进行贷款，几乎需要全靠买房，完全没有杠杆率
而拥有日本国籍的人可以低首付甚至零首付，而且贷款利率连0.5%都不到
由于日本的房屋是永久产权，每年需要缴纳一定的税费
日本的房屋每10-15年需要强制性修缮，修缮费用很高，买房时都需要问清上一次维修时间
跨国汇款不便利，需要资金先从香港流转才能进入国内，无住所的外国人不能在日本办理银行卡
日本的租房体制非常完善，租客要给房东购置保险等，能非常保障好租客和房东的利益
通常租客要第一次租房要付出5个月的房租
合同一般都是两年一签，一般不会上涨租金
由于完善的租房制度，及不受医疗学区户籍等影响，更多的日本人愿意租房
日本房产的大致情况就是这样，整体总结下来就是房价不高，租金稳定
城市化基本完毕，纯粹从投资涨幅角度来讲远不如东南亚等城市具有潜力
但是相应比较稳定，一般在日本留学或者从事与日本行业相关的人可能会考虑在日本置业
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