20190619验房8/90

今天我们带着榔头和卷尺去小区验收新房，2017年用保单贷款买的房子，终于封顶交房了。回想当年的那次经历，真是跌宕起伏给我们带来惊喜，也给我们带来烦恼，而通过保单贷款解决问题，转危为安，故事转过来给大家看看。

当年十月我们得到通知，太太单位十年前计划的集资房终于要封顶了。因为房价不高，按我们原先的计划，付个首付、公积金月供按揭，家庭财务状况不会因为这套房有任何负担。直到两周前在单位的交房通报会上，我们才突然意识到我们已经没有按揭贷款资格了。

年底的重庆市场上，银行房屋按揭贷款现行政策为，一套房首付30%，4.9%利率为基准利率上浮10%；二套房首付40%，利率为基准利率上浮30%。公积金贷款只针对一套房；申请人名下若有两套及以上未结清住房按揭贷款，不予支持贷款。以上政策均以申请人夫妻双方为单位执行。

我们夫妻名下的房产早就超过了两套，已经失去了按揭贷款的资格。可我们家除了6个月必须生活支出储备，手里的现金就准备了30%的首付款，余下70%的房款怎么办？

得知不能公积金贷款，太太的心情真是低到了谷底。买房这件事上，她是典型的消极人格，非常不愿意当房奴。既没有买房投资的勇气，也不愿承受太大的经济压力。可眼前这套房，就连她也知道无论如何还是该买。通报会结束回家路上，她迅速列出了两个方案。

一是通过中介公司打听贷款途径，回复是银行在年底一般都没有优惠政策，何况我们已经不符合贷款条件。中介建议我们办个离婚手续再贷款，这种馊主意被太太断然拒绝了。

二是通过提前还贷的形式换取贷款资格。我岳父母2010年购置了一套房，因为超龄无法贷款，就写在了太太名下。她认为已经还了七八年按揭，要不然把这套房的贷款还清，现在这套不就有了贷款资格吗？可仔细一算，第一套房的贷款利率不到4%，我们选择的是等额本息，还款这么多年大部分都是利息，本金才还了1/4不到。如果提前还款，那笔钱其实和现在要付出去的全款相差无几了，等于放弃第一套优惠贷款利率却要选择更高的现行利率（4.9%*1.1%=5.39%）。还得在半个月的时间内办各种手续，好一通折腾。

太太那边焦头烂额的时候，我心里其实有个非常靠谱的方案，完全可以按4.85%的贷款利率实现这套学区房的购置。我刚一开口，太太就频频摇头问：“怎！么！可！能！？”

当然可能！从事20年金融保险工作的我，熟悉各种金融工具的属性，知道有一种一般不重视，也不知道如何利用的方法：保单贷款。

通常来说，终生型保险产品、尤其是交费短的年金型产品都有较高的现金价值。所谓“现金价值”，也就是投保人退保后仍可取回的保费。如果投保人不愿终止保险责任，则可通过保单贷款的方式使用该保单80%-95%（视保单具体条款而定）的现金价值。换言之，不改当初购买保险的初心，仍可使用保险资金。我们以下图保单举例说明。

图2：保单现金价值示例

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图示保单投保年份为2015年，今年为投保第三年，基本保险金额对应的现金价值已达561,560元（图中标注）。按保单条款，该产品保单贷款的最高金额不超过现金价值净额的95%。也即投保人在急需资金的情况下，可获得561,560*95%=533,482元的即刻贷款。至于还贷，每半年为一次还款期，保证还回4.85%利息的前提下，视家庭财务能力还回部分本金再办理续贷即可。

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以本案为例，533,482元的贷款，年利率4.85%，不考虑偿还本金的情况下，每半年只需偿还12,936元利息。我们再来对比一下等额本息与等额本金两种常见的房贷偿还方式（表1）。按利率为5.39%为例，保单贷款只需每年偿还25,873.87元（每半年为12,936.94元），而等额本息的实际还款为43640.28（含利息28,381.38元），等额本金的实际还款为50,037.24（含利息23,363.16元）。

看着太太一脸愁容化为笑靥满面，我也非常开心。从操作上来说，保单贷款比银行房屋按揭手续简单许多，十万以下贷款提出申请当天就能到账，并且投保人自己在手机上就可以完成上述操作。

保险是个金融工具，没有人投保的时候希望索赔。但即使在不索赔的情况下，保险可以为我们做的，也远比一般人以为的多。如果你也面临和我家同样的状况，觉得保单贷款是个不错的方案，就回家找找有没有事先购买相关保险产品吧！

保险只是家庭理财规划的一小部分，同样重要的还有现金规划、投资规划、教育规划和养老规划。

下一篇我来告诉你，一位朋友在以为家庭经济状况即将崩盘之际，我的家庭财务规划让她如释重负的小故事。