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房屋被抵押后,如果遇到征收拆迁,被拆迁人应该怎么办?

房屋被抵押后,如果遇到征收拆迁,被拆迁人应该怎么办?

作者: 中师征地拆迁律师团 | 来源:发表于2018-05-03 18:15 被阅读1次

    什么是抵押房屋?

    城市房屋拆迁中所说的抵押房屋,即设有抵押权的房屋,是指被拆迁人所有或经营的,依照法律规定了已经由被拆迁人作为履行债务的担保物的房屋。以房屋作为抵押,是担保方式中最常见的一种。其法律意义在于,当债务人不履行债务时,债权人有权从该房屋拍卖或变卖的价款中优先受偿。

    涉及的法律法规

    《物权法》第一百七十四条:担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

    《物权法》第一百七十九条:为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

    《物权法》第一百九十一条:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款:被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

    《城市房地产抵押管理办法》第三十八条:因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。

    通过上面的法规可以看出,实际上,设定抵押权的房屋依法被征收,抵押权人仍享有优先受偿权,属于《物权法》的调整范围,并不影响被征收房屋所有权人依法取得的征收补偿。

    被拆迁人应该怎么办

    抵押房屋在拆迁过程除了被征收人,与债权人也是息息相关的,因为房子的灭失直接关系到债权能否实现,所以如果被征收人的房子涉及抵押的话,那么被征收人应该注意这两点:

    1、及时告知抵押权人。抵押权属于担保物权,拆迁过程中被征收人作为物权人会丧失原有物权的占有,因此会影响抵押权的实现,所以拆迁前被征收人应该及时告知抵押权人拆迁是由。

    2、及时与抵押权人就抵押房屋重新协议。由于房屋即将拆迁,被征收人可以与抵押权人可以就抵押内容重新协商,双方可以约定征地拆迁补偿方式,如果采取货币补偿方式,那么拆迁补偿款优先偿还抵押权人,如果征地拆迁款不足以偿还债务,那么剩余的欠款将作为没有抵押权的债权存在,抵押权依然可以请求债务人偿还;如果采用产权置换,那么重新签订抵押合同,并进行登记;或者在双方同意的情况另外约定其他可抵押财产做担保,重新签订抵押合同。

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