买房赚钱的逻辑

自从去年关注微信公众号-水库论坛以来，我就对房产投资这个领域产生浓厚的兴趣。

在学习基础理论的同时，也实战了几把，初尝一些收获，但我深知自己仍旧是新手，在很多层面上是幼稚不成熟的，所以后期花了5050元加入水库小密圈，几乎每天都会刷各种问答，汲取各种方法和心得。

前不久我在这个圈子里发现了某位投资前辈的真知灼见，目前的我还没达到这样的认知高度，鉴于对此内容的喜爱，我对它进行了一次整理和总结，希望借助这个机会，给大家一个直观的感受，分析房产投资为什么会赚钱，它其中的逻辑究竟是什么。

内容有点长，估计会花费你大约8-10分钟时间，但我相信看过之后对你的启发会很大！

买房赚钱的逻辑

我们做任何投资，都需要搞清楚本质和规律，都需要做大量的分析和计算。

房产投资为何赚钱，我们一项一项剖析开来。

1.通货膨胀

现在连广场舞大妈们都知道，钱在贬值，不能存银行里了。

于是，她们都存到余额宝和理财产品里……

但作为略懂点经济学的人，不能只知道定性的贬值，还要知道贬值速度。

我们先来看M2。

M2是广义货币，包括全国所有的现金、存款、保证金，代表了一个国家所有的钱。

买房赚钱的逻辑

我们可以看到，1990年到现在，M2一直高速增长，2000以后的M2增长和房价涨幅接近。

近5年增幅回落，但平均12%的增幅，也是很可观的。

那为什么我国M2增幅这么高？

最简单的逻辑就是，政府的钱不够用了。

买房赚钱的逻辑

如图所示，每年我国都是财政赤字的，这些赤字的钱都是直接印出来的钱。

高铁，造桥修路，科研，航空航天，军舰军工，雄安新区等等，都是花钱大户，这些钱不可能靠收税收的上来。

2017年M2增长8.2%，但是事实上，以上这些的支出比往年只会多不会少！

最合理的解释就是政府强行压制货币乘数，让M2下降，简单来说是让钱流动起来更慢。

也就是2017年全国各大城市相继做出了对于房地产的超级严格的调控，用行政的手段强行遏制住房地产市场的活跃。

举例来说，本来我买套100万的房子，花半个月时间准备30万首付，1个月银行就把70万贷款给卖家，那么这次交易锁住了30万钱半个月。

现在贷款加严，自己需要全款100万买入，再花3个月申请50万抵押贷款，那么现在的交易就锁住了50万钱3个月。

但我们看M2还是要以长期来看，比如2012年-2017年5年，平均增长是12%。

中国长期通货膨胀率每年约12%，每年新增住房1%，因此10%的房价涨幅是基础涨幅。

注意这是长期的分析，短期收益还会受更多的因素影响，短期价格肯定会有波动。

2.投资三原则

买房赚钱的逻辑

任何投资，归根到底都是服从三性原则，即安全性、收益性、流动性，但我们又都必须舍弃其一。

如果市场上全部都是理性人的话，最终各行业都是一样的平均回报率。

如果三性都好的投资，一定一定会挤满了投资人，导致收益性或者安全性下降。

除非是政府特许经营权，或者信息收集比别人牛逼很多，能发现别人发现不了的商机。

很明显，投资房产牺牲了流动性，保留了安全性和收益性。

反例是股票，保留了流动性和收益性，牺牲了安全性，深证A股28倍的PE，资金大都是在投机。

流动性的牺牲，能带来3%左右的年收益，比如活期存款和定期存款，余额宝和定期宝。

同理，如果卖房不用在链家上挂半年，买房贷款、手续不用花2、3个月的话，投资炒房不用满二、满五唯一，房产的投资收益性或者安全性，必然下降！

政府的调控完全不符合经济学，应该满二加税，满五再加税，增加流动性，这才能打击炒房的收益。

3.限购涨房价

买房赚钱的逻辑

限购政策也是没大脑的政策，明显是短期降房价，长期涨房价的！

很多人认为，目前限购，有钱人买不了京沪的房子了，炒房客不能囤几十套房子了，房价一定降降降，再等几年终于能买得起房子了。

但2011年上海开始限购，至今只加严，从未放松，请问房价是跌了还是涨了？

限购只会让开发商利益受损，拿地热情更低，只会让政府卖地减少。

而且市区的老头老太、囤房的炒房客，再也不敢卖房了，卖一套就再也买不回来了啊，于是二手房供应也减少了。

土豪和炒房客只要花钱花精力，一样可以破限购、破限贷，最后受伤的一定是普通老百姓。

综合前文的流动性，2010年以后各种调控政策，自然导致了这几年房价涨幅大于通货膨胀的情况。

限购能让短期价格下跌，正是投资客的买入机会，大部分人不会破限购，这样投资客的竞争对手大减，有机会低价购入。

限购能让长期价格上涨，正是让炒房客躺着赚钱的基础，高价抛出。

4.信息不对称

经济学的理性人假设是站不住脚的，明明我国在快速通胀，很多人不知道，说CPI才涨3%一年。

明明限购、加税是涨房价的，越市场化的商品价格越低，是经济学的基准知识，很多人不知道，说明年又要暴跌。

美元加息，贸易战，明明对中国经济毫无影响，很多人又借此期望着2018年房价下跌了。

香港是炒房发源地，从5岁小孩就知道炒房赚钱，没房就没高潮，一有钱就买房，上车盘、笋盘都是香港传过来的说法。

大陆呢，明明比香港房价便宜很多，经济、人口各方面都领先，各路专家年年喊跌，打脸能连续打几十年。

在此由衷感谢政府长期不断的洗脑，压低了房价，让房价稳如磐石的上涨。

不然房价保持实际价值的5倍甚至10倍，那么房价必然涨涨跌跌，无可避免，安全性仅优于股票。

5.名声补偿

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社会经济学基础知识，名声不好的行业，必然收益上升，通过收益来弥补名声的损失。

比如医生、教师、国企员工、公务员、名声好，自然不用太高的工资，就能找到合适的人选。

比如搬砖工、黄牛、直播，名声差的要被全家人骂，当然需要更高的收益。

开发商、炒房客，房产、贷款中介承担了政府控制房价不利的骂名，自然会获得超额利润。

明明拍地占了新房50%以上的成本，政府竟然能说开发商是导致房价上涨的原因。

开发商是所有买房人的朋友，开发商是降房价的。

就像煎饼果子的小贩们，是降低煎饼果子价格的。

让开发商利润下降的，必然是另一个开发商。

限价打击开发商，不给开发商贷款，提高开发商入行资质，限制开发商融资，必然导致开发商数量减少，购房成本上升。

不准小贩贷款买煎饼车，煎饼果子的小贩要考试认证，对煎饼果子进行限价，请问煎饼果子价格是上涨还是下降？

同理，投资客也是降房价的，能增加流动性，能加快开发商回款，能把没人要的破房子，装修成消费者喜欢的房子，能在低价时期买入增加当时的供给，能在高价时卖出降低售价。

让炒房客利润下降的，必然是另一个炒房客。

由于炒房在政府宣传下，是个人人喊打的行当，甚至听到炒房，全家族都要断绝关系，因此炒房客人数其实远低于市场需求。

实际炒房客在总购房人数中，不到2%，其余98%都是刚需，自然遍地都是利润。

6.辛苦钱

由于房产投资的安全性和收益性，房产投资是可以带杠杆的。

如果首付三成是民间借贷，哪怕是12%的高利贷，算上4.9%的七成房贷，综合年化也就7%，低于10%的房价基础涨幅。

所以说房子不赚钱，房贷才赚钱，4.9%的利息，基本是社会福利，很难贷到。

因此，炒房是个辛苦的活。

买房赚钱的逻辑

从看房200套开始，风吹日晒，发现8折、9折笋盘，保证刚入手就不会亏。

哪怕限价的新房，也要全城排队认筹，排队摇号。

破限购还需要假结婚，假离婚，再复婚。

再到办手续，跪银行，赔笑脸，面临各种贷款困难，都得打碎牙往肚子里吞。

遇到房价上涨，还要处理房东跳价、房东违约的问题。

买了房子要跑装修，买家具，要出租，修门窗水电家电。

最后卖房，也要面临贱价卖房，或者等6个月找房客，再等3个月下贷款的问题。

首付如果靠借贷，要求爷爷告奶奶，打滚借钱。如果靠信用卡套现，那也要做好统计表，计算好账单日还款日刷卡日。

整个过程下来，全部都是要大量精力投入，何止是心力憔悴，简直是地狱般的折磨。

买第一套很轻松，全家支持。

买第二套靠自己，咬咬牙还能吃下。

第三套到第五套，乃至第十套第二十套，简直是死去活来，从哲学上拷问自己的人生意义。

不信你试试，再多买一套试试，幸福美满的小日子立马崩塌。

极端辛苦，意味着门槛高，意味着竞争对手少，也就意味着利润。

躺在沙发上，点点手机，就能投资的股票、期货、基金、p2p，当然就没有辛苦值的加成了。

90年的股票赚钱，但那时的深圳股票市场可是要一大早去排队的。

7.税收

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算上中介费、税费，满五唯一后，买卖二手住宅大约是5%的交易成本。

商铺和商住两用，增值部分要交50%的税。

这个税率是什么概念，如果我从鸡蛋开始，养大了一只鸡准备卖，政府说从中间切开，半只鸡给你，半只鸡交税归我。

新房50%是拍地成本，25%是税费，剩余25%是建筑成本、融资成本和开发商利润。

税收增加实际上是涨商品价格的，除非替代品的税率不变。

二手住宅功能只多不少，税率最低，自然把商住两用打的溃不成军，上海的商住两用价格一般为住宅的一半。

如果二手住宅的税率也上升了，那么住宅和商住两用价格也会上涨。

除非把商住两用的完全不合理的50%增值税取消，不然完全没法对住宅造成竞争，住宅会一直享受低税率的价格上涨。

8.城市发展

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最后一点是最最基础的要素，挑对城市。

买房子相当于买一座城市的股票，享受和城市一起成长的过程。

五线县城旁，农村的一幢小破楼，再怎么限制供地，再怎么超发货币，一样不会涨。

工业化以来，人类聚集程度是一直上升的，只有人挤在一起，才能创造出金融，IT，漫展，歌舞剧等服务业。

目前最大的城市圈是东京都市圈，1.34万平方公里，人口3700万，占日本人口的29%。

相比之下，北京1.64万平方公里，人口2151万，占全国人口的1.65%，人口聚集度还有非常大的空间。

由于计划生育，未来20年，四、五线城市将会是人口净流出，毫无任何发展潜力可言，衰退无可避免。

而一、二线城市，人口将进一步上涨，目前二线城市普遍开始送户口抢人，三四线城市根本没有任何留人的竞争力。

只有大城市，才有房地产！

壮劳力在小县城当个操作工，月薪3000，跑到上海送外卖，月薪一万，这就是大城市的吸引力。

目前北京上海赶人，只能赶走统计数据，工资不降，人是不可能被赶走的。

只有大城市才能诞生小米，京东，大疆，B站，持续不断的创造高薪岗位，把应届生月薪拉到1万。

只有大城市，才能获得国家级大项目，世博会，亚运会，创业板，新三板，自贸区，红利不断。

在大城市买了房，才能有高薪收入的稳定门票，不然终归是个过客，总得要离开。

在大城市买了房，才有源源不断的外地人来高价接盘，不愁房子老旧卖不掉。

在大城市买了房，才会有政府赔钱补贴的地铁从家门口穿过，享受大基建带来的地铁房加成。

在大城市买了房，才能让子女站在自己的肩膀上，不用孤身一人去大城市闯荡。

买房赚钱的逻辑

9.房价下跌？

历史上，只有香港97年亚洲经济危机、日本91年经济停滞、美国07年次贷危机，总计2.5次房价大跌。

从二战结束，布雷顿森林体系废除金本位后，全球大国再无一例大幅下跌。

下跌原因有三：

①城市化进程停滞，经济停滞，导致房价上涨的基本面变差。

②低利息，零首付，全民炒房，导致连续几年暴涨，价格翻几番，价格远超价值，泡沫率大增。

③超发货币停止，比如美国次贷危机后，立即量化宽松，房价很快恢复。

各位想想，中国现阶段怎么可能满足以上3点？

除此之外，不管是房产税、加息、限贷、限售，一律无法动摇房价上涨的势头。

结语：

这就是为什么中国房价2000年开始涨，涨了17年，2018年以后还能继续涨！

目前中国一线二线城市房价，在层层重压之下，其实不是高估的，而是低估的。

买房的最好时机是十年前，其次是现在。

建议没在省城买房的朋友们，至少买一套小户型，福荫子孙。

已经有房的朋友们，继续买房的话，但过程会异常艰辛。

参考赚钱有什么用，自行决定做快乐的猪，还是痛苦的人，谁都不容易。

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