开口账好算，闭口账难算

前几年经手过一个项目，是一个烂尾楼项目，这个项目在我们接手之前已经烂尾超过10年了，原先这块地方确实是很荒凉的，但是十多年过去了，这里已经发生了翻天覆地的变化。

地铁2号线的一站就靠着这三栋楼，楼北侧是一个商业综合体，周围也都造了很多住宅，区位优势还是有的。

政府一直想盘活这些烂尾楼，因为这三栋楼看起来孤零零的，且破败不堪，破坏了城市界面的美感，被人戏称某市的“三炷香”。（因三栋楼很高27层，且一字排开而得名）

一开始有很多房产公司感兴趣，都来想要试试接手这个项目，但当他们进来之后发现历史遗留问题太多了，而且怎么算账都觉得不划算。

十多年的风吹雨打，且没有任何的养护，混凝土已经有些松动了，裸露在外的钢筋也都生锈了，防水不知道好不好？结构稳固吗？以前的施工有没有质量问题？毕竟当时在未竣备的情况下就烂尾了，很多手续和资料都不全，这个活可不简单。

政府没办法只能先挂出来网拍，第一轮就流拍了。

于是大家就想办法看看有没有企业能接，要求既会施工，又懂开发，还要有足够的实力来盘活。

兜兜转转就找到了我们单位，我们董事长是个责任心很强的人，最后决心拿下这个项目，但是要求做好一切准备工作才能动手，不能一下子就答应下来。

他总说：“开口账好算，闭口账难算。”

这是一句老话，我不知道其他地方有没有，我母亲那一辈人很清楚，以前绣花、做针线活，收花的人会跟她们说好质量合格才能给钱，而且要自己先贴线钱，如果质量不合格，你不光拿不到钱，连贴进去的线钱也会打水漂。

这个就是开口账，话都说在前头。

最后公司很多部门参与进来，包括对改建这个项目需要投入多少预算、后期的正常施工要多少费用、零星的费用考虑多少、加固费用、勘测费用等等一系列成本都做了推演。

这些烂尾楼原先已经卖过了，卖出去的那些小业主后续如何处理？原来的发票是营业税的，现在已经营改增了，怎么办？网签合同要不要重新签？这些客户如果不要房子该怎么办？谁来赔钱？怎么赔？他们如果要房子，房产公司怎么做？如果要重新开票？以后土增税清算是按照全部建筑面积还是依据我们能卖的建筑面积来计算？那税收上面是不是要减免？...

很多事情想都是问题，做起来才有答案。但是第一步的想很重要，把一些未来会涉及到纠纷的、税务上的问题都要在接项目之前都做好，同法院、税所、破产管理人签好备忘录或者协议，这样以后遇到问题就有据可依。

最终经历了漫长的交流最终定下了方案和价格。

公司最终拿下了这个项目，并且进行了改造，项目在今年年初交付了。

而且因为账算的精，最后还实现了盈利。

这就是印证了开口账好算，在项目启动的时候把可能的风险项都列出来，尤其是手续办理上面的、税务的、法务的、需要资产管理人配合的等等先说好，再接手，工作就会顺利。

我为什么说这个事情，是因为有几家单位合作也拿了一个类似的烂尾楼项目，他们拿的时候没有多问，等钱付了，项目拿到了之后发现有各种各样的历史遗留问题，他们中的一个员工问我我们以前是怎么处理的，结果才知道原来在项目开始的时候就要都调研好，然后跟几方沟通好。

“你是不知道我们的资产管理人，老是变卦，前脚已经同管委会三方沟通好了，散会就变卦了...”她跟我吐槽道。

试想一下，哪个资产管理人好打交道，在你还在考虑的时候他们求着你，这个时候你不提要求，不落实到文字，等你真的拿了项目，谁还来管你，那都是你自己的问题了。

所以凡事涉及到钱都要想清楚，这件事情值不值得，有什么要事先约定，后续可能的麻烦在哪里？开口账好算，不要等到拿了项目才发现这也是问题，那也有问题，那就是闭口账了，协议里面没有事先约定的，人家凭什么还来管你。