尽职调查是指针对目标企业或个人，开展深入调查的行为
1、管理团队：领导力是决定一个组织成败的关键因素之一
2、评估REITs管理水平的两个关键点：提升REITs的尽职程度（经理人是否持有该公司的股份。所占股权越多，他就越会投入更多来管理该项资产）；经理人应对危机的经验
3、租户：为确保你的目标REITs有租户按时支付租金，并且资产具有一定的上涨空间，你要经常检查REITs是否有好的战略，是否按照计划不折不扣地执行。因此，一定要检查入驻的租户和管理层的战略计划是否相符。如果现实与愿景不相符，要么管理层没有想清楚，要么就是其战略难以执行。
4、融资能力：留存收益；判断一只REIT是否易于融资（第一步先分析该REIT历来是如何筹款的。如果他们已经通过债券和票据募集资金，你可以看看它们的融资工具是否受到认可）；阅读信用评级报告（看看它们是如何分析公司债务组合和公司前景的）
5、并购储备：它们对募集的资金有详细规划吗？这些规划可以转化为物业的上升空间吗？还是它只是一个稳态型REIT，会有每年固定的分红但并没有多少资本增值呢？务必时刻密切关注意向REITs的收购战略，以及它是否能够利用收购获益。它们期望的回报率是多少，是否现实，是否 有利可图？
6、资产提升（AEI）：对于REITs而言，你想知道它们是否在好好经营它们拥有的资产------它们是否偷工减料，不去粉刷那些已经残破不堪的墙壁？如果东西坏了，是否能尽快得到修缮？当你对你选择的资产进行尽职调查时，尽量和每个人尤其在那里工作的人交谈，这不仅包括店主也包括保安、清洁工和维护人员。他们比你更了解这处资产，并且能给你提供有用的信息。当你参观这处资产时，带上笔记本，列出潜在的问题以及你想法。更宏观地来讲，就REITs是如何资产提升的，你可以找到如AEI强度（可投入资金的百分比）和AEI回报率等指标。你还应该能够找到其他数据，如AEI计划表以及预计完成日期。
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