改革开放后，将事权交给地方，从那时起地方的主观能动性开始前所未有的高涨。但要做事，得有钱啊。向上要？那怎么行，这不体现无能。而且那时候都没钱，上面也只能进行政策支持。
财政包干，应运而出。地方税收按照预算上交，收入多可以留下来，支出多上面不补或者少补。
人之所以为人就是因为人性难脱。地方一想，那我把预算内的收入弄少一些，多弄一点预算外的不就能多留一点下来。比如这边对企业减免税“藏富于企业”，然后那边再通过收费、赞助、集资、摊派等等收一些回来。于是乡镇企业在地方明里暗里的支持下，出现了蓬勃发展。那个年代下海创业不少人都赚了。
上面收入被截留，支粗干弱，这怎么行，财政分配体制改革势在必行， 分税制改革应运而生。将税分开，你这些税必须全部上交，这些税你可以留着，一些税共同拥有。比如增值税在改革之前是最大的地方税，但在改革之后成为共享税。地方财政收入断崖性的下跌，怎么办？我们说绝大多数的精英都在这里面，办法是人想出来的，土地财政就此登场。
98年亚洲金融危机，7月3日发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布福利分房年代的结束，开启了住宅商品化时代。
8 月 29 日，土地管理法修订，新土地法规定，农村基地土地必须经过征地环节变成国有土地之后，才能转成建设营地。这一要求确立了地方对土地建设的垄断权力。符合政策方向，有动力有条件。来活了，就是一个字，干。
土地收入顶替了财政包干时代的预算外收入，成为分税制时代的第二财政。房地产的黄金时代来了。
土地财政已经看上去非常威风了，但其实第二财政并不是土地的最大威力，土地资本化才是。各个地方纷纷成立城投公司等融资平台，将土地资本化撬动海量的银行资金，也就是贷款。
从这时起，泡沫经济正式进入舞台。2008 年，为应对次贷危机的冲击，国家推出了4万亿刺激计划。地方还承担了大量的基建任务，融资平台的融资作用更为凸显。平台数量快速增长，并开始大规模举债。银行或者影子银行与平台合作，一个贷一个借，在海量资金的推动下，城市化进程飞速推进。
沿海地区在地理上有先天的生产和物流优势，所以随着出口的飞速增长，制造业开始自然而然地向沿海省份集聚。人一来，各种与人有关的都得配套建起来。住房，企业楼，商场，学校，医院等等都需要房。加上土地财政的杠杆之后，就是现在的房价了。
土地财政的存在，房价连着地价，连着财政，连着基础设置投资，于是经济增长、地方财政、银行、房地产之间就形成了一荣俱荣、一损俱损的关系。
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