中介“幽梦”

今天要和大家说的一个故事，离大家非常近，特别住在城市里的人，应该是比较能够感同身受。这是一个关于租房子的故事。

故事的主角小卢，是一名90后，高大帅气，充满活力，背一个运动包，第一面给人的印象好像不会有烦恼。然而，仅仅因为一个小小的误会，或者，一开始就错了，导致后来一段长长的不愉快。

今年2月，小卢和武汉本土某家中介公司签订租房协议，租赁了位于武汉市洪山区的某一套房内的一个单间，约定租金每月920元，租期一年，房租半年一付，房租水电和物业费自己另外承担，由中介公司代缴，每季度结算一次，中介公司每月收取100元的服务费。在签订合同后，小卢即向中介公司交了半年房租、500元的水电押金和一个月的房租押金。值得一提的是，目前武汉市内的房屋中介市场，其迅猛发展之势，已远远不同往日。以前许多中介主要是促成出租方和承租方之间的签约，收取两头的中介费用，多为一次性收费。现在的许多房屋中介公司，往往会将出租方（即拥有产权的原始房东）出租的房子承租下来，自己当二房东，然后再加价对外出租，或者是本案中的中介公司充当代理，每月收取一定代理费用，负责维修代缴代收费用等服务。由于管理的相对滞后，行业的过度竞争导致的某种程度的无序，因而经常发生问题。

事情的经过是这样的：今年4月，到了要交水电和物业管理费的时候，但这个时候小卢呢，人不在武汉市内，在外地，就没有在按季度缴纳的这一天进行缴费，这个时候中介公司给小卢的手机和电子邮箱发送了关于前述费用的催缴通知。但遗憾的是，正巧小卢的手机丢了，没能看到短信，也没能看到邮箱邮件。一直到5月5日(比正常的缴费时间晚了几天)，小卢才得知消息，通过他人补缴了水电费和物业费。可能是中介公司自己觉得双方的合同已经解除（然而之前他发送的只是补缴费用通知，并不是解除合同通知），于是，在收到了这个代缴费用后，仍然在第二天，即5月6日，将小卢房间的所有物品转移到了客厅，9日，中介公司的工作人员将客厅内放置的全部物品丢弃。10日，小卢从外地赶回出租屋，方才得知消息，被中介公司告知双方合同已经解除，根据合同约定，在合同解除后公司有权处置这些物品。最后统计了一下，被丢弃的这些物品里面包含了小卢的名牌包包、贵重西服和其他一些物品，总共大概价值8万元人民币（有发票购买凭证）。

小卢试图找中介公司协商，中介公司表示:东西确实是自己扔了，不同意赔偿，根据合同约定，自己有权这么做，要走法律途径请便。

由于北京友恒（武汉）律师事务所在处理房屋租赁和房地产纠纷方面有着丰富的经验和良好的市场信誉，小卢找到了我们，看完其书面材料（主要是聊天记录和一些照片），并仔细询问后，我们觉得这个案件有操作之处，如果走司法程序，可能有机会争取一些赔偿。在办理委托手续、支付了律师代理费后，我们开始了工作，准备择日进行起诉。

这个案件并不复杂，主要存在以下几个问题：

第一，双方的合同是否已经解除，这涉及到后面的问题，如果合同没有解除，那么后面的所有问题便不存在；

第二，即使双方的合同已经解除，那么中介公司是否有权利处置房屋内租客的物品；

第三，中介公司处置房屋内租客的物品的行为的定性。

我们来依次分析：

1、双方的合同是否已经解除了呢？前文已经说过，中介公司发送的是催缴通知，而不是解除合同通知，因此根据合同，他们之间的合同关系其实是没有解除的，即使根据我国《合同法》第九十四条的规定（合同的法定解除情形），水电费和物业费用也不属于“主要债务”，并非属于不能实现合同目的，况且小卢后来及时进行了补缴，也不存在“在合理期限内未履行”。所以，中介公司所谓的“合同解除”，既不符合合同约定，也不符合法定解除的条件。

2、中介公司是否有权处置房屋中租客的物品。根据我国《物权法》的规定，小卢作为这些物品的所有权人，只有他具有对这些物品的占有、使用、收益、处分的权利，虽然双方签订的《房屋租赁合同》中有条款约定：双方合同解除三个自然日后，乙方（即小卢）的个人物品视为自动遗弃，甲方（即中介公司）有权进行合法处置。合同约定也仅仅只是进行“合法处置”，但最后中介公司将他的个人物品可是全部扔弃了！这完全已是非法处置。而且这一条款的法律效力本身也是存在一定问题的。

换言之，不管合同解除与否，不管有无这项约定，只有小卢有权利决定是将这些物品丢弃或者保留，其他人无权这样做。

3、中介公司处置房屋内租客的物品的行为的定性。对于中介公司将小卢的个人物品全部扔弃的行为，蔡律师个人认为，其已经涉嫌构成我国《刑法》第二百七十五条故意毁坏财物罪，而根据《关于公安机关管辖刑事案件立案追诉标准的规定（一）》第三十三条，故意毁坏公私财物，涉嫌下列情形的，应予立案追诉：

  (一)造成公私财物损失5000元以上的;

  ……..

故意毁坏财物罪的后果是：故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。

说严重点，可能会坐牢。

该案引发的教训：

1、诸位房客，能够和原房东签订租房合同就最好，尽量少选择和中介公司签订租房合同，即使选择中介公司，也选择市场上规模较大、信誉较好的中介公司，即使费用多一点，但相对比较靠谱和诚信，他们一般都相对更加遵守规则、敬畏规则；

2、签订合同时侯，合同条款一定要仔细阅读，有疑问之处一定要及时提出来，不要稀里糊涂签字按手印，有些条款往往专门针对租客设计，日后双方发生纠纷，租客非常被动；

3、不管是在租房前还是租房后所引发的纠纷，第一时间联系你的律师朋友，他会给你最适合的建议。最好是在租房前联系，这样他能帮助你剔除很多风险，避免日后不必要的麻烦。