二手房买卖一方违约怎么办？

案情：二手房买卖合同已签署，合同约定总价款295万元，买家已支付定金20万元，该案例发生在2015年，因房价大幅攀升，卖家反悔，不愿继续履行合同，在首期资金监管阶段卖家不配合买家办理首期资金监管和买家申请银行按揭等手续。本律师受买家之托办理该案。
一审期间律师策略：
1、先发律师函，催告卖家在限定的时间和指定的银行与买家共同办理资金监管、银行按揭申请等手续；
2、在卖家拒收律师函的情形下，买家单方前往律师函指定银行办理首期资金存入手续和贷款申请的资料递交，并将相关手续的证据进行收集和固定；
3、律师正式代理买家提起诉讼，具体诉讼请求包括：（1）要求卖家继续履行二手房买卖合同；（2）要求卖家按合同约定向买家支付延迟履行滞纳金。
（按：当时诉讼请求是出于买家利益最大化考虑，按合同价款把房子拿到手是买家最大诉求（因诉讼提起时涉案房屋的市场价已高达近500万元）。其次，为给卖家施加压力，律师建议不要主张违约金，而是主张延迟履行滞纳金，这个滞纳金是按天数计算的，会给卖家照成极大的心理压力）
一审判决结果：由于诉前通过发律师函收集和固定了卖方违约的有力证据，买家的诉讼请求全部得到支持，至判决送达日，仅延迟滞纳金一项就高达50多万元，诉讼效果远远超出了委托方买家的预期。

案件启示：诉讼如果不涉及时效问题，就不要急于一时，尽量收集和固定对委托人有利的证据后再进行诉讼，会达到事半功倍的效果。

                 张秋云律师2017.4于深圳