前几天租售同权的消息淹没了朋友圈，大家希望从中窥见房价未来走势。
总结起来有两条逻辑：
1、租售同权——租赁热——租金涨——房价涨。
2、租售同权——租赁热——学区房不值钱——房价跌。
其实不论有没有这条政策，房价都会跌。
来看一二线城市，就是那些房价已经很高的城市，随随便便5，6万一平，甚至8，9万10多万一平。那么一套100平的房子在这样的城市至少500万打底，那么有哪些人能够买得起这样的房子？
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土豪不差钱的人。问题是土豪已经有很多套房而且是多地区甚至是全世界，他们再买基本就是炒房，但是流动性已经被限制，怎么买？怎么卖？租？1000万的房子租金每月1万，一年12万，那不如存银行定期，稳稳的一年至少20万。
真土豪绝对不是真傻子。
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小资，小两口月收入3万以上的。500万的房子假设首付是200万，贷款300万，按目前利率4.9%，不上浮，等额本息贷款30年计算，每月的月供在16000左右。
月收入3万左右的小两口买这样一套房，压力才相对小一些，但是试问现在月收入在3万左右的家庭占比高吗？很显然即便是一二线城市，月入3万以上的家庭在人口中的占比少于30%，甚至不到20%。
然而更关键的因素是，基本上所有买得起房的小资都已经有房了。如果要再买一套，一般目标冲700万800万一套的房子，就要一卖再一买，并且贷款。原来的房子卖500万，新买的房子800万还是要贷300万。
这也就是从微观层面看为什么每次货币政策收紧，房价就不怎么涨，而货币政策一松，这部分人就开始贷款也就是使用财务杠杆了。或者再换个描述，这部分人把未来30年的钱提前到现在来使用了。
这部分钱又流向了做房地产的商人、政府还有银行，这些领域也就最容易诞生富豪，别人未来30年的钱都集中到他们的当下了，能不富吗？
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外来人口。不少大咖和专业人士分析是城镇化导致了一些城市的高房价，这是有道理的，但是目前涌入一些人气高的城市的人有多少是没有房的土豪？有多少是没有房的小资？
大部分是学生和打工者。那么月收入在一万左右是普遍的状态，这个人群要不然租房要不然买得更远更偏，压榨出他们自己和他们父母全部积蓄收入的极限在一二线城市的郊区买一套。
很显然这部分人群在减少，即便是愿意透支未来30年，但是也买不起了，而且银行也不一定愿意把钱借给他们。
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所谓刚需。为什么是所谓刚需，因为我一直认为大部分人通常说的刚需都不是真正刚需。
住才是真正刚需，而房子不是。
刚需只是大部分人的借口。
LV的包包，会给你自信，帮你接触上层社会，体现了你对精致生活的向往，这样才能开启美好又精彩的人生。
几百万的房子，会给你安全感，帮你在大城市娶到媳妇，能让子女得到最好的教育和同学，这体现的都是爱。
销售是在卖给你包包和房子吗？不，他会暗示你，你买到的是爱和人生。
但是有一天你会觉得似乎有哪不对，因为美好的人生和爱从来都不是只用金钱就可以换取的。
买不起房子租房子一样能够解决住的问题。学区房？读不了好学校，那就差一点的，这些不是完全不能将就的刚需。
但是贷款买房的人群如果家庭遇到重疾，收入缺失，高额的医疗费从哪里来？怎么将就？没钱治病卖了房子也得治，更何况还有300万的贷款。不卖房子从哪变？万一房价又跌了呢？养老和社保的问题我就不说了。
综上
有能力买的人已经有房了，他们未来只可能持有或者卖出，没能力买房的再过5到10年也买不起房。30%的人买得起房，70%的买不起房，30%当中98%已经有房，另外2%比如高晓松这样的压根就不想买房。
一个买方逐步消失，只剩下卖方的市场未来会怎么走？
打个比方：当大部分人推荐你买一样东西的时候，这个推荐你买的人他自己买了吗？他买了。那么他未来只会卖出。
当大部分人都告诉你这个股票不能买还会跌的时候，这个股票他卖了吗？他已经卖了，未来他只会买入。这也就是有时候专家和韭菜观点一致的时候市场往往要反转的缘故。
因此回到目前房价你会觉得有几分相似。有能力买房的人都已经有房子了，未来要么自住要么卖出要么出租。而没有买房子的人如果房价不降，那么在未来5年甚至10年内他的收入能够快速增长到能够买的起房子的概率也是极低的，除非RMB大幅度贬值。因此买方逐步消失，大量潜在卖方却被视而不见。
最后
补充一下，如果房价下跌，很多人都把这个事情描述的很严重很可怕，确实这些观点有道理。但是话说回来你已经有房了并且是自住的，即便跌掉3分2的房价，对你的影响可能真的没有你想象的那么大。
住的房子值500万还是100万对大多数把房子拿来住的人来说影响不大，你依旧可以在家里陪父母聊聊天，带娃子学钢琴，给老婆做晚饭。生活依旧美好，只是多了一个可以谈论的故事，一个每个人都是百万富翁的故事。
不过这么大的中国要产生一两个像香港、像新加坡、像东京像XXX那样高房价的地方不是不可能，而是必然的。
但是……高房价的地方也都跌得很惨过。
唯独我们没有，是我们不会，还是时候未到？
跌的多不可怕，像香港过了那阵子不就涨回去了吗？
最惨的日本，持续的有点久，不过现在也慢慢在复苏了。
因此我更关注如今的状况会持续多久和房价会跌到什么程度的问题。
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