前几天，中央在北京召开经济工作会议，再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。
但如果你手上有一套小房子，小两口住着蛮好，但孩子出生以后，想改善以下，换一套大点儿的房子。
这时候，你要卖掉房子，应该不算是炒房。
卖房获得的收益=卖房收入-各项支出。
在收入一定的情况下，减少支出，就能增加收益。
1、增值税
假定你的房子在郑州，面积87平方米（两室一厅），市场均价1.8万元/平方米，总价156.6万元。
如果购买不足2年，按照5%的征收率全额缴纳增值税，增值税税款为156.6/（1+5%）☓5%=7.46万元。
如果购买2年以上（含2年），且符合普通住宅标准，免征增值税。
假如你的房子已经买了1年零8个月，再等4个月，就能节约7.46万元。
2、个人所得税
根据2019年1月1日实施的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》，财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。
假定你购房时的总价为100万元，财产转让所得=156.6-100=56.6万元。
应缴纳个人所得税56.6☓20%=11.32万元。
如果这套房你自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税，节省11.32万元。
3、契税
卖了房，通常还要买房。买房时，除了要支付房款，还得缴纳契税。
不同的情形，契税的标准也不一样。
根据现行规定：
（1）如果是购买家庭唯一住房，面积在90平方米及以下，按1%的税率征收契税。
（2）如果是购买家庭唯一住房，面积在90平方米以上，按1.5%的税率征收契税。
（3）如果是购买家庭第二套住房，面积在90平方米及以下，按1%的税率征收契税。
（4）如果是购买家庭第二套住房，面积在90平方米以上，按2%的税率征收契税。
（5）如果是购买第三套及以上住房，不管面积多少，均按当地税率征收契税（河南是4%）。
假如你卖了家里唯一的房子之后，面对2套候选的房子，同样是三室一厅，一套是89.5平方米，另一套是91平方米。单价按1.8万/平方米计算，选择小的那套，能节省契税8460元。
如果你是为了孩子上学而购买学区房，一定要核实相关学区的划片情况、入学政策、入学指标的使用情况，并在合同中约定学区房这一特殊目的，以便买方违约时追责。
当然，想要在卖房时获得更大收益，最重要的，就是要卖得贵一点儿；想要在买房时收益更大，最重要的，就是要买得便宜一点儿。
这是一对难以调和的矛盾。
最终，成交的房价由市场决定，是买卖双方博弈的结果。
祝你的房子卖出好价钱，祝你买到性价比更高的房子。
备注：
1、本文采用的增值税政策仅适用于北京、上海、广州、深圳以外的城市。
2、普通住宅标准由各省、自治区、直辖市结合实际制定。
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