媒体约稿 | 南京江北新区板块分析（2）

前言

遇见最近的未来。

统一规划，严格按CBD，CLD的高密度化，现代化，超前化标准建设。

这里会是南京的四个CBD之一，会与新街口、河西、南部新城形成“四足鼎立”的局面，托起六朝古都，迈向一个波澜壮阔的时代。

*相关文章：一个南京，四个轮子

江北新区CBD核心区

江浦板块：2卷

桥北板块：1卷

六合板块：1卷

今天开始推送《江北新区板块分析》第二卷。

第二卷分析的范围是：CBD区域--高铁京沪线以南。

*第一卷：媒体约稿 | 南京江北新区板块分析（1）

宏观总览

CBD

目前的CBD除了零零星星的住宅楼，可以说是“万丈平地”。

那么，我们就来说一说它的整体规划。

江北新区CBD是由中央商务区、老浦口火车站历史文化街区、长江隧道片区三大板块组成。

CBD板块划分

这里未来将是江北新区商贸中心，以高端服务业中的咨询、金融等为主导，吸引跨国公司及各类企业总部入驻。

打造超高层地标塔楼聚集区，扩展长江沿岸的滨水休闲空间，形成充满活力、宜业宜居的滨江CBD。

江北新区CBD「城市空间水景秀」

此外，还将打造辐射长江经济带、具有国际影响力的「扬子江新金融中心」，

将努力建设成为扬子江新金融集聚区、具有国际影响力的新金融示范区、产融结合全国一流的新金融中心。

根据规划，在十四五内，将创造1500亿的GDP，提供20-30万就业岗位。

高铁京沪线以南

这一片区处在CBD稍微边缘的位置，重大的规划项目有：国际健康城和老浦口火车站文化街区。

国际健康城

国际健康城

国际健康城是江北新区被批复后首个发展板块，位于江北新区核心区北翼，占地约5.6平方公里，致力于成为具有全球影响力的“健康城”。

按照目前规划的大型医疗项目有：鼓楼医院江北分院、南丁格尔国际护理学院、国际肿瘤治疗中心、国际口腔医学中心、国家医学大数据中心等。

老浦口火车站文化街区

老浦口--新马路站效果图

未来地铁11号线新马路站，会是一个TOD项目，并且也将是老浦口火车站片区的核心区。

根据规划，饱经沧桑的浦口老火车站片区将利用历史元素，打造成集铁路公园、民国风情、影视摄像基地、艺术区为一体的文化旅游街区。

*1、TOD：地铁上盖物业，使交通与商业的融合最大化。我们熟悉的有新街口站、还有未建成的金马路站都属于TOD项目。

2、上图中的新马路将连接建宁西路过江隧道。

tod项目模式

此外，CBD板块和老浦口火车站板块的轨道交通也会非常发达。

江北新区的轨道交通规划有五个密集点，分别是浦口大道、CBD、桥北、南京北站、老浦口。

那么，通过地铁的密集分布，我们可以看到江北新区的中心，也主要在本系列的江浦板块和桥北板块。

除轨道交通外，过江隧道的规划也主要在此区域。

过江通道规划

通过上图的过江通道规划，我们可以看到：6条过江通道中，有4条都在江北新区核心区内，分别是纬七路、汉中门、纬三路、建宁路过江通道。

长江五桥虽稍偏远一些，但连接的也是江北新区的研创园和河西南。

微观选盘

CBD

CBD范围内的楼盘非常稀少，主要是以大型品牌开发商为主，建筑品质优良。

但是现在单价涨幅已经前置，全都是CLD，卖得都是几年后的价格。

华润国际社区、正荣、雅居乐、金地等楼盘全是CEO盘，附加值太高。

附加值太高的话，意味着雪坡短，上涨空间被压缩，从而导致你赚的money就少，而且流动性也比较差。

所以，投资的话，我们建议回避以上这几个CEO盘。

如果你买了上述的CEO盘的话，首付动用的资金量大，那么资金的使用率就低，月供压力大，因为这里比研创园还要“枪不扫人”，难以出租抵月供。

但是，后期会大涨上天，壕随意。

我们在上一卷中说过，远郊建仓，尽量回避老破小，珍珠花苑就是老破小，如果单价一万大几还可以考虑。

其他单价二万多的次新房是可以进场的，比如恒辉假日、世茂荣里都是比较优质的楼盘。

我们说的“优质”，不是指现在，而是指未来。

京沪线

这一片区的楼盘，价格也都是比较亲民的，均价基本都在20000-25000上下。

开发商主要以大华地产的美颂城和嘉泰隆公司的万江共和城为代表。

美颂城是一个体量非常大的楼盘，采取滚动发售的模式，小区的建筑质量一般。但是出现低于市场价的房源比较多。

*Q: 大家都想买到便宜的房子，哪里便宜房子多呢？

A: 大型楼盘，什么是“大”？参考浦口的天润城、威尼斯、美颂城等等。

威尼斯水城

万江共和城位于新马路以北，交通优势明显，紧靠地铁11号线的新马路站，当然也是过江隧道--建宁路过江隧道的进出口处。

它也是一个大型楼盘，占地面积达到了35万平，从2011年领取销售许可证到今天，还在滚动发售中，目前在售的是期房，估计2020年中旬交房。

小区周边环境比较脏乱差，宅基地、老破小、棚户区居多，路过这里，人人化作吸尘器，除了万江的楼盘，其他建筑物后期会被大规模拆迁，统一规划。

除了附近有一个低级别的商业综合体--澳林广场，整体则业态单一，小商小贩为主，

可以进场，你得坐得住冷板凳，并且维持稳定的现金流抵月供。

目前整体来说，这里的大型配套都有待完善，基本都是以社区型业态或住宅底商为主。

到了后期会有一个颠覆性的大型商业综合体项目，就是我们上文说到的--新马路tod项目。新马路项目会利好周边楼盘。

新马路tod商业综合体

总结

十年河西，十年江北。

2005年时，为了迎接十运会，轰轰隆隆浩浩荡荡，河西建设的大幕拉开，

现如今，大南京的建设重心已经转移到江北新区，江北成为了南京新的“增长极”。

如何抢滩江北，实现财富跨越式增长，成为无数人孜孜不倦，辗转难眠的“心病”。

但是，我们投资应克勤克俭，尽量少交学费，少当“韭菜”。

我们接上文的话题，用数据来告诉你：为什么尽量回避CEO盘？

北京2001年与2017年东城西城的住宅

划重点：宏观来说，最便宜的，涨幅最高。

如上图所示：阳光丽景、天天家园、和平新城等最便宜的几个盘涨幅都在1500%-2100%左右，

而雅宝公寓、成铭大厦、金隆基大厦等当年的CEO盘们，全懵逼，涨幅都垫底。

           阳光丽景   成铭大厦     差价

2001：  7000          14000      -7000

2017： 148000       47600     +100400

2001年时，成铭大厦的均价是阳光丽景的2倍，

2017年，成铭大厦已经被阳光丽景远远的甩了十几条街，仅仅是一个零头！

如果能重来，你要选阳光丽景们，还是选成铭大厦们？

不要羡慕哪些买了仁恒的，汤臣的，你就老老实实买国营开发商的纯住宅，n年后，你就是王者，他们才是青铜！

钱不多么得关系，我们就买最便宜的，涨幅最高。

「地产号千篇一律，二狗子万里挑一」

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