本篇导读
1. 几十万买入了“一铺养三代”的憧憬
2. 真相竟然是“三代养一铺”
3. 这次失败投资教会我的几个教训
随着各地住宅纷纷限购，房产中介们就开始推销商铺公寓之类“即买即赚“的“笋盘”了。最近接到某中介连续几次骚扰电话，介绍完公寓未果，又给我推销中山市中心步行街几十万一间的小商铺：“先生，你真要来看一看呀，这里旺到你马上就想借钱买一间铺啊，做个包租公，一铺养三代你知道吗？不要错过啊~”我默默地掐断了电话，心想：“骗子！哥一早就知道了，是三代养一铺！”
1. 几十万买入了“一铺养三代”的憧憬
时光回到我卖掉第一套小房子的2010年。交易完毕拿到三十几万，心就开始痒了，钱该往哪里放呢？
说曹操，曹操到。这时手机“叮”的一声收到新的短信“江南大道婚纱街旺铺热卖，最低只需18万！”顿时我和大宝贝的心都激动起来了！要知道江南大道婚纱街可是广州人家喻户晓的地方，几乎每个屌丝家庭结婚前都会去那里采购婚礼用品订做婚纱礼服，这地方可是寸土尺金啊。
上度娘一搜这个新商场的评价，首当其冲就是一篇网易房产编辑刚发表的对这个商场的导购报告，列举了这个商场铺位的几大优势：
1.此商场就在婚纱街上，跟整个商圈无缝连接，而且是临街商铺，交通便利。
2.婚纱街已是一铺难求，隔壁的成熟商场里的铺位租金甚至高达500元/平。
3.婚纱街原来大量商铺位于旧城改造区域，已有政府规划即将被拆迁，原来的商家急需搬往新场。
4.这个商场的铺位成本小，风险低，投资价值大。
我飞快心算了一下，就算新商场铺位租金只有200元/平，18万的铺总有几平方吧，也可以收取至少上千元租金，回报率可以哦，还不包括以后的升值空间呢。人家房产编辑这样的专家都给我们分析好了，明摆着有便宜还不捡？二话不说我们就打了个的，飞奔销售现场。
到了销售中心，一位举止优雅的美女销售接待了我们，很耐心地给我们讲述了这个项目的种种发展前景，还举出海珠区副区长签署的红头文件说明旧的婚纱街区域两三年内就会拆迁，江南大道将会彻底改造成为全新婚纱产业一条街。其实嘛，我们也没怎么在听，光是看周围装修一新的铺位，豪迈的宣传标语就已经热血沸腾了。
当我们满怀希望地向美女表示我们想买18万的铺时，美女的态度就不冷不热了，因为18万的铺就只是个噱头，整个商场三层里300个铺只有2,3个这样的，早卖光了。我们感到有点失望打算走人的时候，美女很神秘的跟我们说：有个保留的单位，就在商场唯一的洗手间入口处，30多万要不要？我们一想，水为财，靠近厕所必然有财运，而且唯一的厕所还怕没人流经过？干了！
于是怀着以后做个优雅的包租公的梦想，我们花30几万全款买下了这个厕所门口的8平方“风水宝地”。按照合同说明，前三年开发商统一经营，此期间业主没收入，开发商按每年8%的租金在价格上扣除，美其名曰打折，所以30几万已经是打了76折后的价格。就这样我们卖掉25平小房子的钱就换成了一个8平方的小商铺。
2. 真相竟然是“三代养一铺”
本以为钱投进去了，就是可以翘起二郎腿舒服收租了吧。可是到今天已经七年了，这个铺带来的租金是——"0"！是的，你没看错，租金是"0"!!! 不仅如此，我还欠了几千块物业管理费！
其实商场刚开始运营的时候还是蛮像模像样的，按时开业，三层都全部租满了，也看到有一些顾客来光顾。因此在开发商运营期还有半年让业主去签收铺协议的时候，大家都是满怀信心的签收了。没想到三年运营期一到，90%的铺都搬走了，留下个烂摊子让业主自己招租。那时候我才知道，这种商场在刚开始的时候需要一段时间来培育人气，往往是零租金吸引一些名气稍大的品牌来占用大面积铺面，然后用低租金（低于50元/平）吸引中小商户进场填满空间。这些商家很清楚他们的低租金红利在我们这群“包租公”进场之后必然不再，因此大多选择往成熟的商场或者同样低租金的新场搬迁。
面对要自行招商的局面，刚开始我们业主还不以为然，贪小便宜的租客不要也罢，我们就不怕没有金主来。结果大家各顾各搞了一年招租，只有20%的铺租出去了。为啥呢？因为我们这些铺的面积都不大，最大的也就30-40平方，小的像我那种8平方的，大商户过来谈的时候需要得到几个业主的同意，这时候只要有一个业主把价钱叫高了，这次招租就黄了。更不用说某些业主连人都联系不上。就这样，一年后，连商场的物管也因为没管理费收入，把物业管理移交给商场所在的大厦物管，自己卷铺盖走人了。。。
之后几年，我们这些业主为了这个场能够租出去，已经找了好几家招商公司来尝试合作，合作方案也从开始的招商公司拿一部分提成，改为30元/平贱价出租。但是往往到了谈好了快签约的时候，就有一部分业主出来阻挠。到了现在商场已经空置了两年多，大厦物管也开出了最后通牒，告知我们这个商场已经欠了他们管理费超过一百万（完全没有开门的商场也要收11元/平管理费，我除了愤怒还能怎样呢？）
现在假如再租不出去的话，恐怕以后我这铺就会被物管以欠费过多的名义收掉了吧？乖乖地交管理费？这可是“三代养一铺”啊！
3. 这次失败投资教会我的几个教训
回想这个商铺的投资，可谓彻头彻尾的失败。不过吃一堑长一智，我也得到了几个深刻的教训
教训一：投资前不能盲目放大对回报的预期
当时在查询婚纱街的投资回报时，我只是根据那篇网易房产导购中写的“婚纱街普遍租金在200元/平以上，甚至有时500元/平也是一铺难求”来计算我的回报率，总想着这些“专家”天天对着房产，他们的数据应该最有代表性了。但往往这些专家数据只是用了一个偶然的最佳例子，说不定还是虚构的也说不定呢。反正我后来去问了婚纱街最旺的商场里面的租金，位置不是最好的铺位平均租金也就不过200元/平左右。
那时候如果我用一般商场铺面100元/平的租金来计算的话，我那小铺一个月租金也就800-900左右，要想回本也要30多年，那时候商铺使用年限早过了（这商场在卖的时候使用年限只剩下26年）。
教训二：投资要关注流动性
商铺写字楼公寓这些以收租为盈利手段的商业地产，除非是低价格买入又很旺的物业，否则想买的人远远没有住宅的多。所以投资商业地产，真的要做好做一世房东的准备。而且出租的话，如果有统一招商公司运营的还好，自己招商的话难度不是一般大。
教训三：不要以为商人会大发善心把发财机会让给散户
最近几年，大量商业地产开发之后拆分产权卖给了个人，大家在憧憬舒服收租的美妙投资前景时，有没有考虑过一个问题：为什么以前的商业地产大都是开发商自营或者给大公司统一经营，现在放着好好的8-10%租金回报不要，而要拿出来卖给我们屌丝群众呢？
无事献殷勤，非奸即盗。很明显开发商是觉得及时套现比长期收租风险更低呀。就跟炒股类似，庄家在低价位吸收了大量筹码，然后发布大量利好消息的时候，就是让散户接盘的呀。
在这个商业模式日新月异的年代，传统商业地产已经风光不再。就拿婚纱街来说吧，其实今天不仅是我这个商场租不出去，连隔壁一个原来搞得还算可以的场也面临门前冷落车马稀的局面了。现在大家买婚礼用品，都先到网上看，逛婚纱街的人已经越来越少了。那片据说要改造的旧城还在那里，“拆”字写了七八年，还是一个样，恐怕又是一堆空头支票。
以上就是我失败的商铺投资，自此我再不敢碰商业地产了，水太深，坑太多。希望各位要投资商铺的朋友真要好好想清楚再行动，祝你们好运！
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